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      1. 物業(yè)公司
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        物業(yè)管理14個案例分析
        作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時間:2018/9/10 11:36:54  點擊:1734

        物業(yè)管理14個案例分析提要:業(yè)主對管理服務(wù)質(zhì)量缺乏了解怎么辦?高層樓宇的設(shè)備大多安裝在地下或天臺,業(yè)主對管理處為維護設(shè)施正常運行所付出的艱辛勞動,缺乏真切體驗和直觀感受

        生、噪音、施工時間規(guī)定、裝修垃圾處理、動火手續(xù)及防火注意事項等(只有加強巡查才能及時發(fā)現(xiàn)問題,及時處理,否則一旦完成或發(fā)生后再來處理則為時已晚)。


          如果發(fā)現(xiàn)有違規(guī)裝修現(xiàn)象,應采取如下措施:一、發(fā)出"整改通知書"給業(yè)主或施工單位負責人簽收,限期整改;二、在超過整改期限仍不整改,可要求籬工隊停工整改,收施工人員出入證,限帽其出入,或采取《裝修規(guī)定》中的其它方式方法,直至其答應整改。(既然你承諾整改,那么就應在整改期限內(nèi)完成,否則按《裝修規(guī)定》來處理。相信基本能得到解決)。

          5、住戶執(zhí)意要在公共走廊擺放鞋架怎么辦?

          海連物業(yè)有8位住戶經(jīng)常把鞋架擺放在單位門外的公共走道上,管得緊了收回去稍一放松就又搬出來,成為管理中一個不大不小的難題。

          最近,管理處加大管理力度,決心從根本上解決這一問題。他們首先與業(yè)主委員會統(tǒng)一意見,明確規(guī)定今后凡擅自擺放在公共部位的私家物品均按遺棄物處理(都知道公共部位是不允許擺放私家物品的,既然知道還要擺放自然應當是棄物,這一規(guī)定順理成章)。然后擬訂了四個工作步驟:值班護衛(wèi)員通過可視對講規(guī)勸違規(guī)住戶;護衛(wèi)班班長到置之不理的住戶家宣傳新的規(guī)定精神;主管領(lǐng)導上門做"釘子戶"思想工作;管理處給仍然無法于衷的下達限期整改通知書。

          按照這一部署,各個護衛(wèi)班主管領(lǐng)導的統(tǒng)一組織下,分戶包干,分工負責,分頭落實。他們耐心細致地做好說服動員工作,一次不行就兩次,兩次不行就三次,僅用了一周時間,走了兩個步驟(凡事預則立,不預則廢,多考慮幾步?jīng)]有壞處),尚未用領(lǐng)導直接出面,就將公共走道擺放鞋架這一痼疾治理完畢。

          點評:小區(qū)管理中的許多痼疾看似很難解決,其實未必如此。只要把它琢磨透了,見人之所未見,發(fā)人所未發(fā),獨辟蹊徑,拿出一個好的處理辦法,問題就會迎刃而解。

          6、租住戶要違規(guī)搬出物品怎么辦?

          一次,海濱廣場某閣一位平時與大堂護衛(wèi)員關(guān)系很好的吳姓租住戶要搬出家具。護衛(wèi)員主動上前搭話:"吳先生您好,請您出示搬出物品放行條。"吳先生沒有放行條。護衛(wèi)員就向他解釋,按照管理處規(guī)定,凡搬出物品都必須經(jīng)業(yè)主同意并由管理處開具放行條后,才允許搬出。他到了管理處,但由于手續(xù)不全未能開來。

          吳先生回到大堂,再敘友情,想借助關(guān)系將物品搬走,被拒絕后勃然變色,表示要硬性搬出。

          護衛(wèi)員立即招來護衛(wèi)班長,一起做吳先生的工作。兩人首先感謝吳先生一貫支持管理處工作,并特別提到他捐款幫助管理處開辦娛樂場所。(談話切入十分巧妙,起碼讓其先有了這樣的感覺:往日的好依然記得,今日的事自然不是有意刁難),然后耐心解釋管理處搬出搬入管理制度的必要性和嚴肅性,同時表示只要他按規(guī)定辦好有關(guān)手續(xù),不僅馬上放行,還可以組織同事幫助搬運東西(違反制度的不能通融,符合規(guī)定的盡力幫忙,該說到的說到了,能做到的做到了,入情入理)。護衛(wèi)員合情合理的勸說,令吳先生為之所動。他連道"對不起"后,委托護衛(wèi)員幫助照管已經(jīng)搬下樓來的物品,心情舒暢地去抓緊辦理有關(guān)手續(xù)。

          點評:執(zhí)行規(guī)章制度,應當不講情面,一絲不茍。但不講情面,并不一定就傷了感情。不是簡單地用規(guī)矩去卡事主,而是滿腔熱忱地引導和幫助事主按規(guī)矩辦事,情誼自在"無情"中。

          7、酗酒后的訪客自傷怎么辦?

          一天晚上9時多,海麗物業(yè)C幢值班護衛(wèi)員通過顯示器,發(fā)現(xiàn)在下降的1號電梯內(nèi)情況異常:兩個年輕訪客斜倚著轎廂,身上有明顯的血跡(能夠觀察如此之細,除了值班人員認真負責外,很大程度上還在于監(jiān)控設(shè)備保持了良好的技術(shù)狀態(tài))。于是,一面馬上通知巡邏護衛(wèi)員和報告管理處領(lǐng)導,一面繼續(xù)密切監(jiān)視顯示器中的變化。

          電梯落到一層,梯門打開,兩個年輕訪客身上帶著很重的血腥氣味,踉踉蹌蹌地走出來,其中一人的手背還有淌血,所過之處血跡斑斑。

          值班護衛(wèi)員機警地迎住了兩人,管理處主任也隨之趕到。情況很快查明--兩人是X層X座業(yè)主帶回來的朋友,業(yè)主臨時有事外出,兩人醉酒后打碎了樓道消防櫥窗,被玻璃劃傷。

          主任當機立斷,指揮有關(guān)人員采取一系列措施。立即將傷者送往醫(yī)院,檢查治療;詳細記錄現(xiàn)場情況,保存好現(xiàn)場錄像;抓緊清潔大堂、電梯和樓道,然后噴灑空氣清新劑;想辦法聯(lián)系業(yè)主,請其來管理處商討善后處理事宜(處理有條不紊,而且先后有序)……

          幾分鐘后,海麗物業(yè)一切如常。

          第二天一早,業(yè)主領(lǐng)著他的朋友來到管理處,先致歉意,后致謝意,同時表示愿意賠償所造成的一切損失。

          點評:這個案例的成功之處在于:一是在第時間發(fā)現(xiàn)了問題,二是迅速向有關(guān)方面做出了反映,三是果斷而又冷靜地采取了相應措施,四是盡早控制和平息了事態(tài)。處理類似的突發(fā)事件,恐怕都要注意這幾條。

          8、樓上漏水的翻新費用及給樓下帶來的損失由誰承擔?

          官俐小姐是1997年買入南山荔庭園一間房子,前幾天官小姐接到南山荔庭園管理處主任電話,說官小姐的樓下反映官小姐的洗手間漏水,想叫官小姐將整個洗手間地板得新翻修一次,并說漏水的原因是該洗手間防水措施沒弄好(官小姐反映有好幾家也有類似情況)。官小姐認為翻修費用應樓上、樓下各付一半,因樓下是受益者。現(xiàn)問:根據(jù)法律,官小姐這樣要求合理嗎?

          樓上漏水經(jīng)常會造成業(yè)主、住戶之間產(chǎn)生糾紛和矛盾。因此,妥善處理此種問題有利于業(yè)主、住戶長期和睦共處的相鄰關(guān)系!吨腥A人民共和國民法通則》第八十三條明確規(guī)定:"不動產(chǎn)的相鄰各方,應當按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系,給相鄰方造成妨礙的要賠償損失。"

          由樓上漏水產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛,其責任歸屬適用于民法中的過錯責任原則。過錯責任原則以過錯為要件,因當事人一方的過錯所造成的后果,就由過錯者一方承擔責任,負擔費用;沒有過錯就沒有責任。因此,要確定官小姐洗手間漏水翻修費用由誰承擔,首先要弄清造成洗手間漏水的責任歸屬,是發(fā)展商、設(shè)計商或承建商在設(shè)計建造房屋的質(zhì)量責任,還是業(yè)主及裝修者的責任?按照因果關(guān)系,發(fā)展商如果按照購房合同的規(guī)定交給業(yè)主的是毛坯房,發(fā)展商、設(shè)計商或承建商是沒有義務(wù)處理洗手間的防水、防漏措施的,而采取處理洗手間防水、防漏措施就是業(yè)主在裝修中應承擔的義務(wù)。即使發(fā)展商處理好了防水、防漏措施,也存在業(yè)主在裝修時會破壞防水、防漏層造成洗手間漏水的可能。因此,管理處主任所說的發(fā)展商無此責任弄洗手間防水措施是合理的。

          既然發(fā)展商交付給業(yè)主的是毛坯房,業(yè)主在裝修時就必須采取有效的防水防漏措施。現(xiàn)在洗手間漏水的原因顯然是業(yè)主在裝修中未做好防水、防漏措施的必然結(jié)果,這是業(yè)主的過錯。因此,此一案例中洗手間漏水的翻修責任必然要由業(yè)主官小姐自己承擔。由于官小姐的洗手間

         


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