業(yè)主與物業(yè)公司之間至少存在三種法律關系：
第一、基于業(yè)主與物業(yè)公司之間簽訂的《物業(yè)服務合同》或雙方之間存在的事實上的物業(yè)服務關系，成立物業(yè)服務合同法律關系;第二、基于火災事故發(fā)生時，物業(yè)公司即公共區(qū)域的管理者未及時配合火災事故的處理、疏于對小區(qū)安全的管理等不作為侵權，成立違反安全保障義務責任等侵權法律關系;第三、基于物業(yè)公司疏于小區(qū)安全管理或在火災事故發(fā)生時存在消防設施未能正常發(fā)揮作用等造成業(yè)主財產損害或財產損失的擴大，成立財產損害賠償?shù)任餀喾申P系。
關于財產損害賠償?shù)呢熑纬袚绞�，在侵權責任法和合同法中均有�?guī)定，侵權責任和違約責任的最基本形式即損害賠償。
物業(yè)公司常見6大過錯
對近百個存在火災事故情形的物業(yè)服務合同糾紛案件進行梳理，按發(fā)生頻率排序如下：
NO.1 消防管道無法供水 -39%
NO.2 疏于對公共區(qū)域的安全維護 -29%
NO.3 消防通道堵塞 -19%
NO.4 其他消防設施故障，如預警燈故障、消防栓出水慢、消防栓有水但無卡扣等 -16%
NO.5 未及時發(fā)現(xiàn)險情或配合滅火 -5%
NO.6 無消防設施 -3%
物業(yè)公司12個免責理由
1.發(fā)生火災事故的車輛所有權人系其他小區(qū)業(yè)主，與被訴物業(yè)公司之間不存在物業(yè)服務合同關系，不在其管理服務范圍內。
2.業(yè)主家中發(fā)生火災系因其他小區(qū)的業(yè)主燃放煙花爆竹所致，而對于其他小區(qū)內發(fā)生的行為，物業(yè)公司無管理服務的職責和義務。
3.火災事故發(fā)生前，物業(yè)公司已就防火等事項在小區(qū)張貼提示，火災事故發(fā)生后，及時撥打火警電話，并組織、配合滅火、施救。
4.火災事故系因業(yè)主私自搭建的違建房引發(fā)，而該違建房應當由行政執(zhí)法部門拆除，物業(yè)公司無權拆除。
5.火災事故發(fā)生后，在消防車到來之前，業(yè)主的車輛已經燒毀，且消防設施不存在故障。
6.業(yè)主家中及陽臺下堆放大量垃圾等可燃物品，物業(yè)公司曾多次勸阻，亦會同相關部門上門送達整改通知書，而失火原因又系業(yè)主自身造成。
7.消防大隊從到場到展開施救用時短，無因消防通道堵塞導致救火時間延誤的情形，且消防大隊亦未就本次火災事故對物業(yè)公司進行處罰。
8.業(yè)主僅提供其自制的損失統(tǒng)計表作為計算損失的依據(jù)，經法院現(xiàn)場勘查，亦無法查明業(yè)主的具體財產損失，故對其損失不予支持。
9.業(yè)主的財產損失已由保險公司賠付。
10.物業(yè)公司提供消防安全管理制度、消防安全培訓記錄、消防安全記錄表、滅火疏散預案、培訓證書等證據(jù)證明其已經履行了物業(yè)服務合同約定的消防管理義務。
11.引發(fā)火災的原因系電動車電氣線路故障造成車輛自燃，該起火原因屬于物業(yè)公司不能預見、不能克服的客觀情況，不屬于未盡到管理職責所導致。
12.業(yè)主以財產損害賠償糾紛向物業(yè)公司主張權利，法院認為財產損害賠償糾紛與物業(yè)服務合同糾紛屬于不同法律關系，物業(yè)公司是否在物業(yè)管理方面存在失職，法院不作審查。
物業(yè)公司的20個無效理由
1.消防大隊在消防栓無水的情況下，立即啟用了消防車的水，未延誤施救時機。
2.業(yè)委會與開發(fā)商因消防設施設備不合格等原因，一直未將小區(qū)合格的消防設施設備移交給物業(yè)公司。
3.物業(yè)公司已發(fā)動公司員工和小區(qū)業(yè)主捐款，受害業(yè)主的損失已得到彌補。
4.物業(yè)公司與受損電瓶車輛的業(yè)主未形成車輛保管合同關系。
5.物業(yè)公司已受到行政處罰，不應再承擔責任。
6.大火已經無法使用滅火器進行撲滅，無論消防車是否達到現(xiàn)場、消防栓是否有水，失火所造成的損失已經確定。
7.業(yè)主繳納的物業(yè)服務費數(shù)額與物業(yè)公司所要承擔的火災事故損失數(shù)額相差太大，不符合權利義務對等原則，加重了物業(yè)公司的義務。
8.物業(yè)公司并未與業(yè)主就人身和財產安全等特殊保護事項簽訂協(xié)議，不具有特殊保護義務。
9.物業(yè)公司提交了消防應急處置預案，且對小區(qū)燃放煙花爆竹作出過溫馨提示。
10.發(fā)生火災時，因停放在消防通道的車輛阻礙消防車進入火災現(xiàn)場，屬于部分業(yè)主的個人行為。
11.火災事故的起火原因不明。
12.火災事故系因業(yè)主自身對家電管理不善造成，其后果應當由業(yè)主自行承擔。
13.租賃損失非直接損失，不予認可。
14.物業(yè)公司認為業(yè)主主張侵權責任糾紛，而雙方之間簽訂的是物業(yè)服務合同，系合同關系。在管理過程中，物業(yè)公司承擔的是管理責任，而非侵權責任。
15.消防設施故障系因租戶裝修改動所致，且物業(yè)公司書面要求整改而未整改。
16.物業(yè)公司與倉庫被燒毀的業(yè)主之間只存在租賃合同關系，不存在保管合同關系。
17.業(yè)主繳納的費用屬于車輛停泊服務費而非車輛保管費，物業(yè)公司不負有保管義務，且車輛損毀系因電瓶車充電起火引發(fā)，侵權責任主體非物業(yè)公司。
18.物業(yè)公司對業(yè)主擅自將住宅改做庫房的行為并不明情，由此產生的火災損失，物業(yè)公司不予賠償。
19.火災發(fā)生時，消防管道未能及時供水，系因火災事故前物業(yè)已發(fā)現(xiàn)消防管道存在故障，且正在維修之中，物業(yè)公司不存在主觀過錯。
20.物業(yè)公司已就過期的滅火器提出維修方案，因業(yè)主委員會未決議，資金未到位，所以未更換。
來源：中國物業(yè)管理協(xié)會
