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      1. 物業(yè)公司
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        >> 物業(yè)公司管理制度
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        物業(yè)公司管理制度
        物業(yè)管理者反客為主的局面該扭轉(zhuǎn)了
        作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時(shí)間:2018/9/18 16:03:06  點(diǎn)擊:1185

         6月4日,據(jù)媒體報(bào)道,山東省政府辦公廳6月2日頒布了山東省政府第317號(hào)令,決定自2018年7月1日起施行《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范!渡綎|省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對(duì)當(dāng)前屢屢引發(fā)糾紛乃至沖突的物業(yè)收費(fèi)問題,對(duì)按照法律本來界限清晰明確,但在實(shí)際中卻權(quán)利義務(wù)主體缺位以及界限模糊等問題,都做出了合理合法的界定。因此,這一辦法,是地方政府依據(jù)法定權(quán)限,在行政執(zhí)法層面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等物權(quán)法律執(zhí)行作出的規(guī)定。

          《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》首先明確了當(dāng)下爭(zhēng)議最大的權(quán)屬問題。《辦法》規(guī)定,利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入以及車位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有,由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途。對(duì)此,《辦法》明確申明,物業(yè)服務(wù)收費(fèi),包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車停放費(fèi)和其他服務(wù)收費(fèi);普通住宅的儲(chǔ)藏室、車庫不得計(jì)入物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)面積之內(nèi),普通住宅交付后空置六個(gè)月以上的,其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收;收費(fèi)按照不同物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn),分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià);物業(yè)服務(wù)企業(yè)有超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)等情形的,將依照規(guī)定予以處罰;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

          上述“辦法”,實(shí)際上就是按照現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)等相關(guān)法律規(guī)定及其精神而做出的。這也就是說,現(xiàn)在與上述“辦法”相悖的做法,甚至是主流的做法,比如機(jī)動(dòng)車停放費(fèi)、電梯廣告費(fèi)和其他服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)管理者擅自支配,將普通住宅的儲(chǔ)藏室、車庫計(jì)入物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)面積之內(nèi)等,都是違反法律的,因而也都應(yīng)改正。

          不過,在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理問題上的不正常、不正規(guī)甚至違反法律的做法為何一直存在,且這種做法為何在相當(dāng)多的地方能夠成為物業(yè)收費(fèi)方式的主流,這其中恐怕還不只是“民不舉,官不糾”的問題,也不只是物業(yè)居民權(quán)利觀念淡漠的問題。實(shí)際上,在許多一、二線城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)往往是賣方市場(chǎng),財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)商挾幣強(qiáng)勢(shì),說一不二,普通居民花錢購房就像得到恩賜,能夠置業(yè)已屬幸運(yùn),只有聽命物業(yè)的份,哪里還敢在“小錢”上爭(zhēng)辯。以往許多業(yè)主與物業(yè)因費(fèi)用糾紛而出現(xiàn)的各類案件沒能得到合法妥善的處理和解決,也是業(yè)主居民對(duì)明顯違反法律的物業(yè)收費(fèi)辦法敢怒不敢言的原因。

          業(yè)主敢怒不敢言,有責(zé)部門睜一只眼閉一只眼,這是違法違規(guī)的物業(yè)收費(fèi)大行其道的根源之一。在許多地方,甚至在“北上廣”等城市,許多物業(yè)管理者都是由房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主入住之前事先確定的。這種開發(fā)商與物業(yè)管理“無縫對(duì)接”的程序,在業(yè)主入住之前由開發(fā)商代行權(quán)利看似合理,但也為業(yè)主到位后更換物業(yè)管理者留下了后患。更不要說許多物業(yè)管理者就是開發(fā)商的分支,或是與開發(fā)商有種種利益關(guān)系的關(guān)聯(lián)者,其利益與開發(fā)商緊緊地捆綁在一起,由此造成了對(duì)業(yè)主極其不利的局面。

          更有地方,房地產(chǎn)開發(fā)商是當(dāng)?shù)卣?qǐng)來的座上客,其自拆遷征地起,就在當(dāng)?shù)厣罡?xì)作,關(guān)聯(lián)關(guān)系四通八達(dá),業(yè)主權(quán)利主張以及業(yè)主權(quán)利保障都面對(duì)重重障礙,購房者在賣方市場(chǎng)弱勢(shì)進(jìn)場(chǎng)后,面對(duì)的常常是物業(yè)管理者坐在被焊牢在利益的鐵椅子上反客為主的局面。凡此種種違法違規(guī)的怪現(xiàn)象,該到了結(jié)的時(shí)候了。(作者:畢友祿,系光明網(wǎng)評(píng)論員)


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