成都XX物業(yè)管理有限公司
又一次向業(yè)主發(fā)了催告函
其服務(wù)的XX小區(qū)內(nèi)
一套別墅的業(yè)主
5年多欠繳物業(yè)費5萬多元
產(chǎn)生的“滯納金”則高達55萬余元
業(yè)主拖欠物業(yè)費如果沒有可原諒的情節(jié)，確實是錯誤的，應(yīng)該補交并且進行適當處罰，甚至列入誠信檔案。但現(xiàn)在的問題是，5萬多元卻在5年后變成了55萬？按照物管方解釋：是因為增收了“滯納金”，“滯納金”是按購房時簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的，“逾期之日起，按每日1%收取滯納金�！�
在這里有兩點需要說明：
一是把拖欠物業(yè)費增加的罰款叫作“滯納金”是不妥當?shù)摹?/strong>“滯納金”是對公民依法應(yīng)該履行的金錢給付義務(wù)而沒有履行增加的處罰，包括依法應(yīng)交的稅款，或者國家行政機關(guān)依法收取的罰款。業(yè)主欠交物業(yè)費不存在國家法律和行政處罰的含義，所以不應(yīng)稱為“滯納金”，只應(yīng)該按照合同法稱為違約金。
二是物業(yè)費違約金的合同是否經(jīng)過合法的程序簽訂？如果只是物業(yè)部門預(yù)先印制的格式條款，新消法第二十六條規(guī)定經(jīng)營者不得以不公平格式條款損害消費者權(quán)益，盡管雙方有約定，這種按每日1%收取的“滯納金”顯然屬于無效霸王條款。
那么，業(yè)主拖欠物業(yè)費到底該如何加收違約金呢？
《合同法》第一百一十三條規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”這就是說，違約金是因為違約給對方造成的損失而已。
業(yè)主拖欠了物業(yè)費，給物業(yè)公司造成損失如何評估？最多能夠加收多少違約金？按照最高人民法院的有關(guān)司法解釋，可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期利息的標準計量逾期付款違約金。按最高人民法院規(guī)定，可在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。同時，根據(jù)最高人民法院對民間信貸最高利息的規(guī)定，消費者違約金的所有賠償不得超過年息24%的上限。上述物業(yè)費由5萬變成55萬，顯然不符合規(guī)定。
《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當減少�！�市民遲交某些費用，對企業(yè)的損失應(yīng)該按照相當于銀行利息賠償，或者考慮懲罰性，法院可以同意適當提高利率標準。如果市民覺得自己要付的違約金過高，可以向法院申請調(diào)整違約金的數(shù)額。
這里還有兩個問題：一是對于物業(yè)部門明顯違法的合同，應(yīng)該提早說“不”。例如對于物業(yè)合同產(chǎn)生的程序，必須經(jīng)過規(guī)范的程序，而不是由物業(yè)單方面說了算，拿格式條款來讓業(yè)主簽字；二是對于物業(yè)合同還應(yīng)該進行合法性審查，像這種按天加收滯納金的規(guī)定就應(yīng)該及時取締。
更重要的是，地方政府要通過立法，填補社會管理方面的漏洞，例如規(guī)定經(jīng)營服務(wù)部門收取違約金的標準，讓法律明確起來。江蘇省在這方面的立法就走在了前面�！督K省消費者權(quán)益保護條例》規(guī)定，因消費者逾期未支付費用，公用服務(wù)經(jīng)營者加收違約金最高不得超過消費者逾期未支付費用的數(shù)額。這樣一來，服務(wù)部門加收的違約金就和《行政強制法》中“加處罰款或者滯納金的數(shù)額不得超出金錢給付義務(wù)的數(shù)額”的規(guī)定一致起來了。
社會公共服務(wù)部門，除了實現(xiàn)經(jīng)營指標，還應(yīng)該堅持社會服務(wù)的公益性，不能隨意增加消費者的不合理負擔。江蘇省的上述舉措值得在全國推廣。
法院對物業(yè)費糾紛中滯納金如何裁判？
近年來，業(yè)主拖欠物業(yè)費現(xiàn)象雖然已經(jīng)有所改善，但是物業(yè)費問題仍然是業(yè)主與物業(yè)公司之間一大矛盾，無獨有偶，業(yè)主拖欠物業(yè)費也并非故意為之，耍賴皮，多數(shù)是因為物業(yè)公司提供的服務(wù)不符合要求，或者物業(yè)費收取不合理。那么物業(yè)費都包括哪些內(nèi)容呢？業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)公司收取滯納金（違約金）合理嗎？法院對物業(yè)費糾紛中滯納金的裁判又考慮哪些因素呢？
不同城市不同檔次的小區(qū)對物業(yè)費的收取范圍，收費標準并不相同，但是物業(yè)費的內(nèi)容可以大致分為以下幾種：
1、公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護保養(yǎng)費用。包括外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設(shè)備、機器裝置及設(shè)施的管理費用等；
2、公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草坪地淋水等；
3、聘用管理人員的薪金:包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等；
4、購買或租賃必需的機械及器材的支出；
5、物業(yè)財產(chǎn)保險(火險、災(zāi)害險等)及各種責任保險的支出；
6、垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用；
7、清潔公共地方及幕墻、墻面的費用；
8、公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護費用；
9、更新儲備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費用；
10、聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用；
11、節(jié)日裝飾的費用。
對于拖欠物業(yè)費的業(yè)主是否應(yīng)支付違約金這個問題，我們通過對裁判文書的統(tǒng)計、分析，將法院對于違約金支付的普遍意見總結(jié)如下：按照“誰主張，誰舉證”的原則，物業(yè)公司請求法院支持違約金，應(yīng)當舉證證明：約定了違約金條款、違約金數(shù)、計算方式等（參見案例1）。
