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      1. 物業(yè)公司
        物業(yè)公司 物業(yè)公司
        物業(yè)公司
        >> 物業(yè)公司管理制度
        物業(yè)公司
        物業(yè)公司
        物業(yè)公司管理制度
        物業(yè)服務(wù)惹爭議,律師析法維權(quán)利
        作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時(shí)間:2018/9/18 16:33:11  點(diǎn)擊:1170
        導(dǎo)讀:
            同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地,應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)!短旖蚴形飿I(yè)管理區(qū)域劃分管理辦法》規(guī)定:一個(gè)住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
        近期本律師代理一起高層住宅物業(yè)服務(wù)合同糾紛,底商大商戶XX區(qū)某房產(chǎn)公司要回物業(yè)公司代管的其專屬、專用的基礎(chǔ)配套設(shè)施,拒絕再次與物業(yè)公司單獨(dú)簽物業(yè)服務(wù)協(xié)議,并拒絕執(zhí)行物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會簽訂的物業(yè)合同,自聘物業(yè)進(jìn)行管理。物業(yè)公司、業(yè)主委員會多次與房產(chǎn)公司交涉未果后,一年來共拖欠物業(yè)費(fèi)50余萬元,并對先前房產(chǎn)公司派駐現(xiàn)場人員與物業(yè)公司簽訂的特約服務(wù)協(xié)議拒不認(rèn)可,物業(yè)公司委托本律師向法院提起訴訟,本律師依據(jù)《天津市物業(yè)管理區(qū)域劃分管理辦法》、《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》等相關(guān)規(guī)定,進(jìn)行了有力的闡述,被告房產(chǎn)公司雖以雙方之間沒有合同,所有底商主要通道都面對公路,不在小區(qū)通行,物業(yè)公司沒給提供物業(yè)服務(wù)為由進(jìn)行了辯解,但律師指出,物業(yè)公司給小區(qū)提供的服務(wù)是公共服務(wù),不是商業(yè)物業(yè)服務(wù),因底商用電,上、下水,消防等主干管道與居民共用,所以底商無權(quán)拒絕原告物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù),原、被告之間有協(xié)議時(shí)按協(xié)議執(zhí)行,無協(xié)議時(shí)執(zhí)行業(yè)會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同。
          該案一審、二審原告勝訴,后經(jīng)法院執(zhí)行。第二年,被告又拒不支付物業(yè)費(fèi),原告再次起訴,后被告反訴,要求原告重新接收其專屬、專用的基礎(chǔ)設(shè)施,原告指出,歷史上代管的被告設(shè)施屬無償管理,既然被告已經(jīng)重新接收,如再委托原告管理,應(yīng)另行簽署商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議,后經(jīng)一、二審庭審,原告再次勝訴。期間,原告還打贏了與被告特約服務(wù)費(fèi)的官司,F(xiàn)所有判決都執(zhí)行完畢。目前,原、被告和諧相處,本律師依法為物業(yè)公司贏得了最大的利益。
        為便于了解案件的有關(guān)情況,特附部分訴訟材料:
        民事起訴書
        原告:天津市XX物業(yè)管理有限公司
        法定代表人:XXX,職務(wù):總經(jīng)理
        地址:XX區(qū)XX道與二號路交口,電話:XXX。
        被告:天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司
        法定代表人:XX,職務(wù):總經(jīng)理
        地址:XXX西區(qū)10號樓4-5層,電話:XXX。
        訴訟請求:
          1、判令被告支付所欠物業(yè)費(fèi)434665.46元;
          2、判令被告支付違約金49776元;
          3、案件受理費(fèi)用由被告承擔(dān)。
          事實(shí)和理由:
          自2005年1月1日原告天津市XX物業(yè)管理有限公司為被告天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司所有的位于XX區(qū)XX道與二號路交口的XX大廈底商提供物業(yè)服務(wù)至今,上述被告自2010年6月1日起拖欠物業(yè)費(fèi)434665.46元,雖經(jīng)原告與有關(guān)職能部門多次催繳,被告拒不繳納,為維護(hù)原告合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國民訴法》等法律法規(guī)規(guī)定,特將本案訴至貴院,請依法判如所請。
                                            此 致 
        XX區(qū)人民法院 
            
                         具狀人:天津市XX物業(yè)管理有限公司
                               2010年X月X日
         

        代  理   詞
        審判長、審判員:
          我接受原告XX物業(yè)管理有限公司的委托,擔(dān)任特別授權(quán)訴訟代理人,出庭參加訴訟活動,F(xiàn)就本案爭議事實(shí),發(fā)表如下代理意見:
          原告XX物業(yè)管理有限公司與XX大廈小區(qū)業(yè)委會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同經(jīng)政府主管部門備案,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)。多年來本物業(yè)公司秉承為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的精神,克服資金少的困難,在物業(yè)服務(wù)中精益求精,受到廣大業(yè)主的高度肯定,幾年來多次被政府主管部門評為優(yōu)秀物業(yè)單位,被告天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司也從未對XX物業(yè)管理有限公司提出任何不滿意見。
          自2010年6月1日起被告以自己管理底商物業(yè)為由,拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用,至XX年XX月底欠物業(yè)費(fèi)434665.46元,違約金49776元,以上兩項(xiàng)合計(jì)484441.46元,被告此舉對原告生存和小區(qū)物業(yè)管理帶來致命打擊,現(xiàn)原告借款為物業(yè)公司員工發(fā)放工資和維持小區(qū)的日常管理和正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
          XX大廈小區(qū)系高層住宅,一至五層為底商,五層以上為居民,批準(zhǔn)備案的物業(yè)服務(wù)合同顯示,該物業(yè)類型為高層住宅,其中住宅3.12萬平方米,商業(yè)2.32萬平方米,配套公建0.63萬平方米,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)采取包干制的形式收取,即高層住宅居民0.40元/月.平方米,商業(yè)2元/月.平方米,住宅辦公用1.80月.平方米,配備電梯、消防、二次供水等機(jī)電設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、管理費(fèi)用按建筑面積每月每平方米0.40元標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主交納。
         。兀卮髲B小區(qū)水電、下水、消防等設(shè)施共用、綠化管理日常通行、底商施工、安全保衛(wèi)防火等均為一體;物業(yè)服務(wù)無法分開,小區(qū)不可分,服務(wù)不可分,客觀情況只能由一個(gè)物業(yè)公司對小區(qū)提供服務(wù),這也是法律規(guī)定的。無論被告如何思考這些問題,物業(yè)提供的服務(wù)是對整個(gè)大廈的。雖然被告拒交物業(yè)費(fèi),但物業(yè)服務(wù)一直也沒有停止過。該公司不能以不需要服務(wù)、不接受服務(wù)、以并非合同當(dāng)事人,自己管理物業(yè)為由拒繳物業(yè)費(fèi)。
          天津市物業(yè)管理區(qū)域劃分管理辦法規(guī)定“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地,應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)!
          “新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)物業(yè)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。”
          物業(yè)管理?xiàng)l例、天津市物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定一個(gè)小區(qū)只能有一個(gè)業(yè)委會,一個(gè)小區(qū)只能有一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)委會的決定對業(yè)主有效。被告作為小區(qū)最大的業(yè)主也不應(yīng)享有例外特權(quán)。被告作為XX大廈的一員,理應(yīng)受小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同的約束。被告作為XX區(qū)的國有企業(yè),更應(yīng)帶頭遵守國家法律,遺憾的是,雖經(jīng)原告多次去函、去人商討,被告置之不理,有關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)也未能奏效。無奈,原告只有訴諸法律,期盼法院在厘清事實(shí)基礎(chǔ)上,支持原告的主張,判令被告支付拖欠的物業(yè)費(fèi)及相應(yīng)的違約金,并支付訴訟費(fèi)用,以維護(hù)原告的合法權(quán)益。
              致禮
                            
                                        原告訴訟代理人:田金龍
                            日期:

        關(guān)于XX物業(yè)管理有限公司和XX大廈小區(qū)業(yè)委會合法的依據(jù)
        審判員:
         。兀卮髲B小區(qū)系高層住宅,一至五層為底商,五層以上為居民,批準(zhǔn)備案的物業(yè)服務(wù)合同顯示,該物業(yè)類型為高層住宅,其中住宅3.12萬平方米,商業(yè)2.32萬平方米,配套公建0.63萬平方米,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)采取包干制的形式收取,即高層住宅居民0.40元/月.平方米,商業(yè)2元/月.平方米,住宅辦公用1.80元/月.平方米,配備電梯、消防、二次供水等機(jī)電設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、管理費(fèi)用按建筑面積每月每平方米0.40元標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主交納。
            根據(jù)物權(quán)法第七十六條規(guī)定:選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 根據(jù)此規(guī)定,XX大廈小區(qū)住宅占3.12萬平方米,商業(yè)占2.32萬平方米,底商業(yè)主只有一個(gè),居民業(yè)主占絕大多數(shù),事實(shí)表明居民占建筑物總面積過半數(shù),居民業(yè)主占總?cè)藬?shù)過半數(shù),完全符合“雙過半”的要求,物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)委會完全合法。被告天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司提出物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會不合法是完全沒有法律依據(jù)的。
        物權(quán)法相關(guān)規(guī)定:
           第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定: 
          (一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則; 
         。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的管理規(guī)約; 
         。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員; 
          (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人; 
         。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金; 
         。└慕ā⒅亟ńㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施; 
         。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 
          決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
                                           XX物業(yè)管理有限公司 
                                                 日期:

        底商與大廈居民共用區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備的情況

            多年來XX物業(yè)公司始終按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對底商和居民的共用區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理,其內(nèi)容(明細(xì))如下:
        一、大廈共用區(qū)域和配套用房:
         。1)、小區(qū)院內(nèi)面積:2600平米,有綠地、樹木、花壇、兒童娛樂區(qū)、健身休閑區(qū)、人行及車輛通道、東西兩大門、保安門衛(wèi)室兩處、底商辦公室及套內(nèi)各業(yè)態(tài)通往院內(nèi)5處24小時(shí)安全出入口、小區(qū)臨時(shí)存車處、垃圾站、底商貨物出入?yún)^(qū)及通道等。
          (2)、首層:1號樓警務(wù)室、電梯管理室。
                     2號樓物業(yè)接待室、電梯管理室、物資庫。
                        消防控制室、業(yè)主會辦公室、電話間、維修室。
          (3)、大廈-1層:1、機(jī)動及非機(jī)動車庫。
                  2、大廈送變電站。
                  3、供水泵房
                  4、消防泵房
                  5、消防排煙機(jī)房兩處
                  6、消防電梯間3處
                  7、大廈排水池3處
                  8、晝夜專業(yè)值班室4處。
        二、大廈共用設(shè)備設(shè)施:
          (1)、供電系統(tǒng)、1、黑號站11臺控制柜由物業(yè)公司管
                      2、黑、紅號站輸送電用的電纜橋架及線路(干線)1100米和路經(jīng)的288個(gè)管道井由物業(yè)公司管理。
                      3、紅號站內(nèi)的8臺高壓柜、兩臺變壓器、11臺低壓柜及1—5層內(nèi)的11個(gè)配電間均屬底商套內(nèi)為其自己服務(wù)的,應(yīng)由自己管理的套內(nèi)設(shè)備、已由底商收回自行管理。
         (2)、供水系統(tǒng)、1、居民用水由給水泵房3臺泵完成。
                          2、底商用水在-1層有6個(gè)節(jié)點(diǎn)控制。
                          3、大廈供水干管620米均通過288個(gè)管道井輸送。
          (3)、排水系統(tǒng):1、大廈院內(nèi)西側(cè)有共用13號標(biāo)準(zhǔn)化糞池及出入管井。
                           2、大廈共用高能排水干管2620米。
                           3、小區(qū)院內(nèi)有污水井、雨水井共27個(gè),排水干管(水泥)210米。
           (4)、消防系統(tǒng):1、院內(nèi)有由400立方消防水池供消防泵房用水干管210米。
                           2、住宅用消火栓114個(gè)。
                           3、底商套內(nèi)82個(gè)消火栓和套內(nèi)噴淋管均屬底商套內(nèi)設(shè)施應(yīng)由其自行管理,對此,底商業(yè)已收回管理。
                           4、大廈消防控制、消防泵房和高層消防水箱均屬小區(qū)共用部分且無法分割,始終由物業(yè)公司負(fù)責(zé)服務(wù)管理。
                           5、消防排煙風(fēng)道及風(fēng)機(jī)3臺套。
                           6、小區(qū)院內(nèi)有消防水泵接合器及消防栓兩套。
                  7、大廈頂層有消防排氣閥4臺套。
           (5)、智能化系統(tǒng):1、1.2號樓宇對講系統(tǒng)兩套。
                        2、1.2號樓內(nèi)首層及電梯監(jiān)控系統(tǒng)一套。
                        3、院內(nèi)及車庫、電站、機(jī)房監(jiān)控系統(tǒng)兩套。
                        4、院內(nèi)有電信井、光攬井、水表井和視頻干線。
          上述均屬大廈居民和底商共用部分,是不可分割的也是無法分割的且是物業(yè)公司多年為小區(qū)服務(wù)的主要內(nèi)容。

            最后,需要特別指出的是,這次底商要求自己管理的設(shè)施完全是其戶內(nèi)設(shè)施,就如同肢體的毛細(xì)血管,但其功能的發(fā)揮完全需要依靠肢體主干的供血,這主干的供血完全由物業(yè)公司提供、維護(hù)。既然此次底商提出戶內(nèi)設(shè)施其自己管理,那物業(yè)也不好拒絕,必定是底商自己家里的事。物業(yè)對小區(qū)公共部位、公共設(shè)施提供了高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù),底商作為服務(wù)的享受者,在享受權(quán)利的同時(shí)應(yīng)當(dāng)履行自己的義務(wù)。這個(gè)義務(wù)即是按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。
        關(guān)于XX物業(yè)公司為XX大廈(包括居民、底商)
        提供物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容(明細(xì))說明
        (兼對底商要求自己管理戶內(nèi)部分設(shè)施情況的說明)
        審判長、審判員:
          我XX物業(yè)公司與大廈業(yè)委會簽定了合法有效的物業(yè)服務(wù)合同,負(fù)責(zé)XX大廈小區(qū)物業(yè)服務(wù),至今已有8年之久。
           XX大廈系商住兩用建筑物;1—5層是底商,6—24層是居民,5層半是共用設(shè)備間,25層是機(jī)房,26層是水箱間,地下-1層是車庫、電站、泵房及物資庫等。底商是大廈不可分割的一部分,但底商存在自已套內(nèi)的設(shè)備設(shè)施管理問題(套內(nèi)設(shè)施在其單位內(nèi)部,為其自己服務(wù),不屬于小區(qū)共用設(shè)施,主要是消防設(shè)施延伸到戶內(nèi)部分。主干部分、管道、蓄水池等均物業(yè)公司管理。按物業(yè)條例規(guī)定,內(nèi)部設(shè)施,均應(yīng)由所有者自行管理。),這次大廈底商要求自己管理的設(shè)施即為戶內(nèi)的部分消防配套設(shè)施,這部分設(shè)施在戶內(nèi),本身就應(yīng)自己管理。需要指出的是底商沒有能力自己管理消防設(shè)施,因?yàn)橄乐鞲刹糠、包括管道、蓄水池、給水等均物業(yè)管理控制,消防是一個(gè)不可分割的整體。這八年來,物業(yè)公司一直對消防設(shè)施進(jìn)行有效管理。這次底商提出自己管理物業(yè),純屬是對物業(yè)管理法律法規(guī)的無知,純屬是一個(gè)鬧劇。
              關(guān)于不應(yīng)再承接《交接單》范圍物業(yè)服務(wù)的理由
        尊敬的主審法官:
        一、2010年5月25反訴原告給反訴被告發(fā)文通知,從6月1日起對底商配套設(shè)施進(jìn)行接收,反訴被告考慮到反訴原告要回自有設(shè)施的管理權(quán)也是反訴原告的權(quán)利,在呈報(bào)業(yè)委會批準(zhǔn)后反訴被告將多年來免費(fèi)為反訴原告服務(wù)、管理的反訴原告自有設(shè)施進(jìn)行了移交。原二審法院對“協(xié)商移交部分”的效力也予以了確認(rèn)。
        二、根據(jù)天津市物業(yè)管理?xiàng)l列 第五章 物業(yè)使用和維護(hù)第三十三條 共用的部位、設(shè)施、設(shè)備,由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。第四十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:
        (一)房屋共用部位和設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理;
        (二)共用設(shè)施和設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、管理;
        (三)電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù);
        (四)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理;
        (五)物業(yè)裝飾裝修管理;
        (六)車輛行駛和停放秩序的管理、服務(wù);
        (七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序的管理、服務(wù);
        (八)物業(yè)資料的管理和查詢服務(wù)。
        三、根據(jù)天津XX區(qū)置業(yè)有限公司“關(guān)于XX大廈底商(1-5)配套設(shè)施設(shè)備售出的通知”“關(guān)于XX大廈配套功能用房及設(shè)施的轉(zhuǎn)交決定”及商品房銷售合同附件三:“商品房質(zhì)量和設(shè)備等情況”部分,完全能證實(shí)物業(yè)公司移交部分是反訴原告自有產(chǎn)權(quán),為自己專屬服務(wù)的專有設(shè)施。
        四、反訴被告為反訴原告多年來超范圍免費(fèi)服務(wù)不是基于法律規(guī)定而是基于合同約定,現(xiàn)在反訴被告基于反訴原告的要求已經(jīng)對反訴原告自有設(shè)施進(jìn)行了移交,并經(jīng)過業(yè)委會的批準(zhǔn),當(dāng)然反訴被告就沒有義務(wù)再對移交部分進(jìn)行服務(wù)。
        五、再對反訴原告自由產(chǎn)權(quán)專有設(shè)施進(jìn)行服務(wù)也不符合公平、公正原則。把反訴原告部分專有設(shè)施寫進(jìn)合同有歷史的原因,當(dāng)時(shí)物業(yè)剛建立,底商也沒有出租,現(xiàn)物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人就是當(dāng)時(shí)XX大廈建筑商工程部的負(fù)責(zé)人,當(dāng)時(shí)反訴原告是投資方,考慮雙方的特殊關(guān)系,當(dāng)時(shí)反訴原告的部分專有設(shè)施由反訴被告進(jìn)行了代管,為管理方便寫入了合同,當(dāng)時(shí)反訴原告承諾底商出租后,大幅提高反訴被告的物業(yè)費(fèi)。但反訴原告更換領(lǐng)導(dǎo)人后,違背承諾,現(xiàn)底商已全部出租,反訴原告不但沒給反訴被告提高租金,反而要求解除合同,反訴被告只得將反訴原告要求將反訴原告自有設(shè)施進(jìn)行了移交。反訴原告現(xiàn)在自聘物業(yè)公司對其自有設(shè)施進(jìn)行服務(wù),每平米的物業(yè)費(fèi)是兩元,后反訴被告起訴反訴原告,追索物業(yè)費(fèi),反訴原告一審、二審敗訴后,現(xiàn)反訴原告又提出將自有設(shè)施重新交回反訴被告管理服務(wù),顯然不符合公平公正原則。
                                反訴被告:
                                
                                日期

                                二審答辯意見
        尊敬的審判長、審判員:
        被上訴人有以下幾點(diǎn)答辯意見:
        一、天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司XX大廈底商系XX大廈小區(qū)的業(yè)主,不是簽訂合同的適格主體,物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)由物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會簽訂。
        二、XX物業(yè)管理有限公司與天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的協(xié)議是在當(dāng)時(shí)XX大廈底商招商期間,在征得業(yè)委會同意及不違背物業(yè)合同的情況下,簽訂的補(bǔ)充協(xié)議。
        三、天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司XX大廈底商作為小區(qū)業(yè)主,理應(yīng)受物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂的合同約束,不應(yīng)以物業(yè)公司與自己沒有協(xié)議為抗辯理由拒繳物業(yè)費(fèi)。
        四、天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司以沒有接受物業(yè)服務(wù)為抗辯理由于事實(shí)不符。(詳見附后說明)
        五、雙方簽訂的所謂“移交協(xié)議”,是在天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)人員強(qiáng)烈要求下,物業(yè)公司對多年來免費(fèi)超范圍服務(wù),房產(chǎn)公司套內(nèi)自有設(shè)施的移交(移交清單第一項(xiàng)不在物業(yè)合同內(nèi),二、三項(xiàng)在物業(yè)合同內(nèi))。房產(chǎn)公司有權(quán)拒絕物業(yè)公司對其自有設(shè)施的服務(wù)與管理,有權(quán)通過簽訂協(xié)議要回自有設(shè)施的管理權(quán),但無權(quán)阻止物業(yè)公司對XX大廈小區(qū)共有設(shè)施、共有區(qū)域的服務(wù)管理。物業(yè)對小區(qū)內(nèi)共有設(shè)施、共有區(qū)域維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動,是法律賦予物業(yè)公司的義務(wù)也是權(quán)利,房產(chǎn)公司底商作為小區(qū)業(yè)主的一員,一直享受著物業(yè)有效的服務(wù)。房產(chǎn)公司不能以要回自有設(shè)施管理權(quán)為由,拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用。
        六、房產(chǎn)公司另聘物業(yè)公司對其自有設(shè)施進(jìn)行服務(wù),是其自身問題,與本案無關(guān)。
           需要說明的是對天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司XX大廈底商超范圍免費(fèi)服務(wù)是歷史遺留的產(chǎn)物。因當(dāng)時(shí)XX大廈開發(fā)商與天津XX區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司存在以房(XX大廈底商)抵債問題,加之當(dāng)時(shí)XX大廈比較混亂,經(jīng)當(dāng)時(shí)區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)由現(xiàn)物業(yè)公司克服了極大困難承接了對XX大廈進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù),并捎帶對房產(chǎn)公司底商一些套內(nèi)自有設(shè)施進(jìn)行了無償管理服務(wù)。多年來物業(yè)公司克服物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,收入少的現(xiàn)實(shí)困難,恪盡職守,兢兢業(yè)業(yè),為小區(qū)提供了高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù),受到了廣大業(yè)主包括房產(chǎn)公司的高度肯定,物業(yè)公司也多次受到市、區(qū)政府有關(guān)部門的表彰。在此之前,物業(yè)公司與業(yè)主房產(chǎn)公司之間也一直合作愉快。
          此次,房產(chǎn)公司有關(guān)人員為一己私利,違反法律,強(qiáng)行要求終止服務(wù),現(xiàn)在的局面完全由房產(chǎn)公司有關(guān)人員一手造成,房產(chǎn)公司理應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。

                       天津市XX物業(yè)管理有限公司
                             
                            代理人:
                            日期
          。兀匚飿I(yè)公司為XX大廈底商提供物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的說明
        我公司受XX大廈業(yè)委會委托,負(fù)責(zé)XX大廈小區(qū)物業(yè)服務(wù)已8年之久。底商享受物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容如下:
           (1)對底商人員、車輛時(shí)刻出入小區(qū)的服務(wù),對大廈院內(nèi)面積2600平米,包括綠地、樹木、花壇的養(yǎng)護(hù),兒童娛樂區(qū)、健身休閑區(qū)設(shè)施日常維修保養(yǎng)、人行道及車輛通道管理維護(hù)、小區(qū)東西兩大門及保安門衛(wèi)室兩處24小時(shí)值守、底商辦公室及底商套內(nèi)各業(yè)態(tài)通往小區(qū)院內(nèi)5處24小時(shí)安全出入口、小區(qū)臨時(shí)存車處、院內(nèi)照明及環(huán)境衛(wèi)生日常清理維護(hù)、有底商垃圾清運(yùn)及底商貨物出入?yún)^(qū)及通道管理維護(hù)等服務(wù)。這些服務(wù)給底商及底商人員帶來了舒適的生產(chǎn)、生活環(huán)境和安全保障。
          (2)對底商辦公室的服務(wù):底商辦公室設(shè)在居民住宅樓的首層。底商辦公室24小享受物業(yè)的安全保障。樓宇對講、監(jiān)控系統(tǒng)服務(wù)、樓道衛(wèi)生的清掃、照明、居民電梯的使用、消防設(shè)施的服務(wù)等底商辦公室均予以享用。
         。3)對底商用電服務(wù):包括外來電源的10千伏高壓干纜242米由物業(yè)管轄的變電區(qū)經(jīng)小區(qū)院內(nèi)再入地下室紅號站,由紅號站輸出的低壓干線又經(jīng)物業(yè)管轄的36個(gè)管道井及1100米電纜橋架,把電送到底商各業(yè)態(tài)使用。
          其中紅號站的員工上下班要途經(jīng)物業(yè)管轄的地下室通道及居民住宅安全通道。
         。4)對底商用水服務(wù):包括外來水源4寸干管由光榮道進(jìn)入物業(yè)管轄的小區(qū)院內(nèi)至水表井,再進(jìn)入由物業(yè)管轄的地下室至6個(gè)供水閥門,由物業(yè)控制管理把水送到底商各用戶。
          (5)對底商排水服務(wù):包括底商套內(nèi)各業(yè)態(tài)30多個(gè)衛(wèi)生間及360米污水管均通過物業(yè)負(fù)責(zé)管養(yǎng)的110米地下室污水管網(wǎng)分別排入小區(qū)院內(nèi)的27個(gè)污水井和雨水井內(nèi),并集中排入小區(qū)13號標(biāo)準(zhǔn)化糞池。
         。6)對底商消防服務(wù):包括消防水源,一路是來自由物業(yè)管轄的小區(qū)鄰近的一個(gè)400立方蓄水池,通過290米6寸干管進(jìn)入地下室消防泵房,另一路水源是由物業(yè)管理的居民生活用水通過供水泵打入居民26層高位水箱供大廈消防共用。
          底商套內(nèi)的消防噴淋管網(wǎng)2100米及82個(gè)消火栓的用水,均用物業(yè)管理的消防泵房和高位水箱的水,通過720米干管,并路經(jīng)252個(gè)管道井供給的。
          小區(qū)院內(nèi)由物業(yè)管理的兩處6臺消防水泵接合器和固定消火栓也是為底商服務(wù)的。
          消防控制柜進(jìn)出的弱電線路是通過物業(yè)管理的592米電纜橋架和288個(gè)管道井分別輸送到底商各個(gè)消防點(diǎn)的。
          從以上為底商服務(wù)內(nèi)容可以看出,物業(yè)對底商的服務(wù)是全方位的。
                       天津市XX物業(yè)管理有限公司
                       日期:

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