原告：天津某物業(yè)管理有限公司 被告：浙江某服飾有限公司、王某
某大廈A座20層1室的房屋系浙江一家服飾有限公司所有。房屋交付時即由王某實際居住使用。2003年2月，大廈業(yè)主會與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)委托合同》。合同約定委托管理期限為3年，到2006年1月止。物業(yè)費每月每平方米2.5美元，按當年1月1日中國人民銀行外匯牌價的中間價折算，且美元與人民幣折算匯率下限不低于1∶8.2，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取人民幣。合同到期后，大廈業(yè)主委員會又與原物業(yè)公司重新簽訂《物業(yè)管理服務合同》，合同期限為2年，到2008年9月止，費用按住宅建筑面積每月每平方米18.06元收取。A座20層1室在2005年8月至2007年7月間一直未交納物業(yè)費，合計61043.86元。物業(yè)公司由此提起訴訟，將業(yè)主浙江某服飾有限公司及房屋實際使用人王某告上法院，請求判令二被告承擔連帶給付物業(yè)費的責任。
被告浙江某服飾有限公司經(jīng)合法傳喚未到庭應訴。庭審中，另一被告即房屋的實際使用人王某表示，房屋的產(chǎn)權人是浙江某服飾有限公司，自己當時是該公司駐天津的經(jīng)理，所以公司將房屋交給他居住。在居住使用的時間里，一直是公司交納物業(yè)費，所以不同意原告的訴訟請求。
法院經(jīng)審理認為，原告與被告住房所在的業(yè)主會簽訂的物業(yè)管理委托合同合法有效，原告作為物業(yè)管理企業(yè)，已按約定履行了對小區(qū)進行物業(yè)管理服務的義務，被告接受了原告提供的管理服務，應按規(guī)定向原告交納物業(yè)費。被告浙江某服飾有限公司在購買了大廈A座20層1室房屋后并未使用，而是交由另一被告王某使用居住。根據(jù)有關規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。但二被告之間并未約定由使用人王某向物業(yè)公司交納物業(yè)費，原告又未提供其它證據(jù)證實所拖欠的物業(yè)費應由被告王某交付。所以，對原告要求二被告連帶支付所拖欠物業(yè)費的請求，不予支持，所拖欠的物業(yè)費應由被告浙江某服飾有限公司向原告交納。
綜上，法院判決如下：一、本判決生效后十日內(nèi)，被告浙江某服飾有限公司一次性給付原告自2005年8月1日至2007年7月31日期間的物業(yè)費61043.86元；二、駁回原告其他訴訟請求。案件的訴訟費用由被告浙江某服飾有限公司負擔。
本案的爭議焦點主要在于，物業(yè)的實際使用人在何種情況下能夠成為交納物業(yè)費的責任主體，以及業(yè)主與物業(yè)的實際使用人在何種情況下對交納物業(yè)費承擔連帶責任。
一、物業(yè)服務費交納主體的確定
一般情況下，在房屋出賣并交付給業(yè)主以后，業(yè)主便成為物業(yè)服務的對象，并且，在一般的約期物業(yè)服務中，業(yè)主也是物業(yè)服務合同的委托方，通常認為業(yè)主是物業(yè)服務合同的當事人，在獲取物業(yè)服務企業(yè)提供的服務后，應當向其支付對價，因而業(yè)主也應成為物業(yè)服務費的交納主體。除此以外，物業(yè)服務費的交納主體還有可能是開發(fā)商或物業(yè)的實際使用人。前者的情況是，開發(fā)商在將房屋出賣之前或已經(jīng)出賣但沒有實際交付給業(yè)主，這時開發(fā)商應當承擔交納物業(yè)服務費的責任。另外一種情況是，物業(yè)的實際使用人成為物業(yè)服務費的交納主體。非業(yè)主使用人與開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)沒有直接關系，不是物業(yè)管理合同的委托方，同時也不是物業(yè)區(qū)域的區(qū)分所有權人，一般不參加業(yè)主大會與業(yè)主委員會。在現(xiàn)實生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)或房屋，不一定為業(yè)主占有和使用，而是通過出租、借用等方式交由他人占有和使用。這時，業(yè)主可以和實際使用人約定，由使用人交納物業(yè)服務費用，物業(yè)的使用人便成為物業(yè)服務費的交納主體。需要注意的是，于此情況之下，物業(yè)的使用人雖然是物業(yè)服務的接受者，但卻不是物業(yè)服務合同的當事人，業(yè)主仍然是交納物業(yè)服務費的第一責任人。依照《物業(yè)管理條例》第42條的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，但業(yè)主要負連帶交納責任。
在本案中，從已有證據(jù)顯示，業(yè)主浙江某服飾有限公司與使用人王某沒有就交納物業(yè)服務費用問題進行約定，應當認為業(yè)主浙江某服飾有限公司仍是交納物業(yè)服務費用的責任主體。業(yè)主與使用人之間的約定實質(zhì)上屬于債務的轉(zhuǎn)移，沒有約定即表明業(yè)主沒有將給付物業(yè)服務費之債轉(zhuǎn)移給使用人，使用人自然無需承擔責任。法院沒有將王某確定為交納物業(yè)服務費用的責任主體是正確的。
二、債務承擔與交納物業(yè)服務費責任的承擔
債務承擔是指將原債務人的債務負擔轉(zhuǎn)至第三人。債務承擔的主要類型包括免責式債務承擔（狹義）與并存式的債務承擔（廣義）。前者是指債務人經(jīng)債權人同意，將債務轉(zhuǎn)移給第三人，自己脫身而出；后者是指債務人本身不脫離債的關系，第三人又加入債務人行列，同原債務人一起共同承擔債務，因此時又加入一個償債人，且與原債務人承擔連帶責任，于債權人十分有利，因而一般認為不需要債權人同意，通知即可。一般所說的債務承擔，系從狹義而言，即僅指免責的債務承擔�！逗贤ā返�84條的規(guī)定主要是指免責的債務承擔。
對于物業(yè)服務費的債務承擔問題，合同法的原理與《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定是有較大差別的。
依照債務承擔之法理，如果業(yè)主與物業(yè)使用人之間約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費，應視為雙方做了債務轉(zhuǎn)移承擔的約定，此約定如果獲得物業(yè)公司的認可，即認為構成債務承擔。倘若出現(xiàn)拖欠物業(yè)服務費的情形，物業(yè)公司直接通過起訴物業(yè)使用人的方式追討，而業(yè)主是免責的。這種情況應當屬于免責式債務承擔。而據(jù)《物業(yè)管理條例》第42條明確規(guī)定，“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任”。依此規(guī)定，即使物業(yè)公司認可業(yè)主與物業(yè)使用人之間的約定，出現(xiàn)拖欠物業(yè)服務費的情形，業(yè)主不能因債務轉(zhuǎn)移承擔而脫責，還要負擔連帶交納責任。這一規(guī)定具有并存式債務承擔之特性，原債務人不因債務承擔而免責�！段飿I(yè)管理條例》之所以如此規(guī)定，目的十分明確，就是維護小區(qū)正常的管理運行秩序，避免因個別業(yè)主與實際使用人互相扯皮而拖欠物業(yè)費，致小區(qū)物業(yè)公司及其他業(yè)主利益受損。同時，也拓寬了物業(yè)公司追討物業(yè)服務費的救濟渠道，賦予了物業(yè)公司在訴訟中的選擇權。在出現(xiàn)拖欠物業(yè)費的情形下，在業(yè)主與使用人有約定的情況下，物業(yè)公司可以向業(yè)主與使用人任何一方主張權利，也可以向其中一方主張權利。
本案的特別之處在于，業(yè)主與使用人恰好沒有就物業(yè)費繳納問題作出約定，因此，物業(yè)公司只能向物業(yè)所有權人——業(yè)主浙江某服飾有限公司主張權利。故法院作出了由業(yè)主承擔物業(yè)費給付責任的判決。當然，業(yè)主在履行給付物業(yè)費的義務之后，可以依照法律規(guī)定向?qū)嶋H使用人進行追償。
（作者單位：天津市高級人民法院研究室） |
