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(1)設(shè)備前期管理
A、前期介入
組織對(duì)有關(guān)物業(yè)考察,關(guān)于設(shè)備選型、安裝要求等
建議由工程
維修中心審核,并向開(kāi)發(fā)商提出。政府有關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收,管理處應(yīng)參與。
B、設(shè)備的接管驗(yàn)收
設(shè)備的接管驗(yàn)收由工程維修中心代表公司,組織專(zhuān)家及管理處相關(guān)技術(shù)人員組成驗(yàn)收組,會(huì)同開(kāi)發(fā)商、
施工單位進(jìn)行,依據(jù)為設(shè)備出廠說(shuō)明書(shū)及國(guó)家有關(guān)
規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。
(2)設(shè)備的建帳
A、管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào)。
B、管理處對(duì)所管理的所有設(shè)備設(shè)施都應(yīng)建帳。
(3)設(shè)備標(biāo)識(shí)管理
A、未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。
B、設(shè)備的顏色一律按附表[[《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。
C、重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)(如配電柜掛"禁止合閘"等),報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。
D、設(shè)備標(biāo)識(shí)牌統(tǒng)一設(shè)計(jì)。
(4)設(shè)備使用管理
A、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處,供方維修保養(yǎng)時(shí),如需停電、停電梯、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。
B、管理處維修人員必須對(duì)本管理處的設(shè)備進(jìn)行正確操作使用,確保顧客滿意。管理處須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄。
C、管理處工程維修中心主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常,及時(shí)予以控制調(diào)整,并作經(jīng)濟(jì)性分析,整確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài),。
(5)設(shè)備維修保養(yǎng)管理
A、維修保養(yǎng)
計(jì)劃
a、供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年12月中旬報(bào)管理處,管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計(jì)劃匯總,形成下年度保養(yǎng)計(jì)劃。
b、設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由工程維修中心制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A(yù)算。
B、設(shè)備檢定
a、電梯檢定計(jì)劃由工程維修中心制定,每年進(jìn)行一次自檢,并按規(guī)定時(shí)限報(bào)送政府有關(guān)部門(mén)檢定。
b、計(jì)量器具檢定計(jì)劃由工程維修中心制定。萬(wàn)用表、鉗形電流計(jì)由工程維修中心檢定,絕緣搖表、場(chǎng)強(qiáng)儀、轉(zhuǎn)速計(jì)等由管理處自行送檢,將檢定證書(shū)原件送工程維修中心存檔。
c、有功電能表、無(wú)功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋�、自�?lái)水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定,管理處須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。
(6)實(shí)施
A、管理處維修班及供方維修人員須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、有關(guān)
制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。
B、發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障(不屬于維修班負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)),維修班應(yīng)用《設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個(gè)工作日內(nèi)給管理處答復(fù),確定維修時(shí)間,關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主/用戶生活及工作(不含重大設(shè)備事故),須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修,恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。
C、設(shè)備中修,大修、更新改造工程由綜合部選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)
合同,辦理合同會(huì)簽手續(xù),并由管理處工程維修中心組織有關(guān)人員(相關(guān)技術(shù)人員、工程師或聘請(qǐng)的專(zhuān)家)進(jìn)行工程施工監(jiān)督。
(7)維修保養(yǎng)檢查
A、維修班人員日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí),應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查(點(diǎn)檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,無(wú)法解決的問(wèn)題用《設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單》提交專(zhuān)業(yè)公司解決。1、2、3級(jí)設(shè)備"日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃"執(zhí)行情況由管理處維修班班長(zhǎng)檢查,按同類(lèi)設(shè)備的30%比例進(jìn)行抽樣,并填寫(xiě)保養(yǎng)檢查記錄;1、2級(jí)設(shè)備的"一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)"計(jì)劃執(zhí)行情況由管理處機(jī)電設(shè)備主管檢查,按同類(lèi)設(shè)備的30%比例進(jìn)行抽樣,并填寫(xiě)保養(yǎng)檢查記錄。
B、設(shè)備維修完畢后,應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定,屬于1、2級(jí)設(shè)備由綜合部組織檢定并備案;屬3級(jí)設(shè)備由管理處機(jī)電主管檢定,所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。
C、質(zhì)量管理部每月對(duì)保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行情況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄
資料,進(jìn)行一次檢查、評(píng)定,并做相關(guān)月檢記錄。
