香港地少人多,建筑物鱗次櫛比。地產(chǎn)業(yè)是香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的骨干產(chǎn)業(yè),近十多年來,與地產(chǎn)業(yè)一脈相承的“物業(yè)管理”行業(yè)取得了長足發(fā)展。然而,市民對生活質(zhì)素要求越來越高,新的信息手段,也成了物業(yè)管理公司提升自身素質(zhì)的契機(jī)。今年SARS疫情在香港肆虐后,對物業(yè)管理行業(yè)提出了新的要求,呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢。
一、香港物業(yè)管理的現(xiàn)狀
在香港時常經(jīng)濟(jì)和法治社會的大環(huán)境下,專業(yè)、規(guī)范和高質(zhì)素的物業(yè)管理,推動了香港經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,同時,亦為市民提供了一個愜意、舒適的生活環(huán)境。從整體上看,目前香港物業(yè)管理呈現(xiàn)出如下特點(diǎn):
(一)法制化程度高。香港物業(yè)管理領(lǐng)域首先引入英美普遍法中的概念,即在樓宇建成后,由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和著名業(yè)主共同簽訂的“公共契約”即公契),即關(guān)于各業(yè)主之間享有其自有部分及公用部分和他們彼此之間在大廈管理過程中的權(quán)利、利益和責(zé)任,在土地注冊處注冊,并對大廈全體業(yè)主和租客有約束力的協(xié)議。為了規(guī)范物業(yè)管理市場,香港政府制訂并完善了一系列法律法規(guī),如氣體安全條例、消防安全條例、危險物品條例、噪音管制條例、水質(zhì)管制條例和保安及護(hù)衛(wèi)條例等,其中最為重要的是《建筑物管理條例》。為便于業(yè)主組織法團(tuán)管理大廈,1970年制定了《多層建筑物(業(yè)主法團(tuán))條例》;1993年該條例被大幅度修訂,更名為《建筑物管理條例》,成為香港物業(yè)管理領(lǐng)域最基本的法律。現(xiàn)今,在法律的指導(dǎo)之下,業(yè)主更加積極參與管理自己的物業(yè),截止2001碾月,全港已有6464個業(yè)主立案法團(tuán)(業(yè)主委員會)成立。因此,從法團(tuán)的成立,法團(tuán)與物業(yè)管理公司的權(quán)責(zé),到物業(yè)管理的各項工作標(biāo)準(zhǔn),基本實(shí)現(xiàn)了有法可依。
(二)私人樓宇高齡化,政府房屋服務(wù)私營化,加劇物業(yè)管理公司間的競爭,管理更趨專業(yè)。據(jù)統(tǒng)計,目前,香港約有4萬多幢私人樓宇,超過25%的樓齡介乎20至40年,這些樓宇建筑物的損耗十分嚴(yán)重,加之大廈業(yè)權(quán)分散導(dǎo)致管理不善,間接加速樓宇的老化。香港政府屋宇署聯(lián)同政府幾個部門,從2000年開始推行“屋宇維修統(tǒng)籌計劃”,協(xié)助業(yè)主和立案法團(tuán)解決樓宇的維修和管理問題。另一方面,負(fù)責(zé)政府物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)署逐漸改變了它的角色,由直接管理物業(yè),變?yōu)楸O(jiān)管物業(yè)管理公司工作、改善社區(qū)環(huán)境和執(zhí)行法定職務(wù),將辦公大樓和宿舍外判給物業(yè)管理公司管理,每年為政府節(jié)省3300萬港幣。香港房委會也采用同樣的方法,通過推行“私營機(jī)構(gòu)更多參與屋村管理及維修保養(yǎng)服務(wù)計劃”,將管理的物業(yè)逐步移交給私人物業(yè)管理公司。這些既給物業(yè)管理公司提供了商機(jī),同時提出了挑戰(zhàn),加劇了競爭。過去數(shù)年間,公司經(jīng)理人酬金(利潤)和總部開支占大廈管理費(fèi)的比例,平均欲10-15%下降至5-9%。物業(yè)管理公司必須厲行節(jié)約,控制成本,很多時候還需要接受集團(tuán)公司或母公司在資源上的支持。
(三)政府和物業(yè)管理公司協(xié)會的角色越來越重要。香港政府民政事務(wù)總署負(fù)責(zé)私人大廈的管理,幫助業(yè)主自行處理有關(guān)大廈管理和業(yè)主立案法團(tuán)運(yùn)作的事務(wù)。民政事務(wù)總署牽頭成立一個跨政府部門和專業(yè)團(tuán)體(律師會、會計師公會、測量師學(xué)會等)的大廈管理資源中心,免費(fèi)為業(yè)主和業(yè)主立案法團(tuán)提供各類信息、咨詢服務(wù)和意見,協(xié)調(diào)處理紛爭。香港物業(yè)管理公司協(xié)會于1990年成立,截止2002年年底,協(xié)會會員超過80家。根據(jù)協(xié)會的章程,加入?yún)f(xié)會必須具備兩給條件:一是公司已有兩年以上實(shí)際管理樓宇的經(jīng)驗;二是公司目前管理超過1000個住宅單位或超過30000
