任何案件的代理都需抓住主要矛盾，物業(yè)管理費糾紛案件也不例外。筆者認為以下幾個方面是物業(yè)管理費糾紛案的主要矛盾，無論是代理原告還是代理被告，只有抓住了主要矛盾，才能在訴訟中立于不敗之地。
一、開發(fā)商身份的證明
有很多物業(yè)管理費糾紛發(fā)生在前期物業(yè)管理過程中，要證明前期物業(yè)管理合同的合法性，必須證明開發(fā)商身份的真實性，這對原、被告雙方同等重要。換言之，如果做為物業(yè)公司代理人不舉證開發(fā)商身份的證據(jù)，則不能證明物業(yè)管理合同的有效性，做為業(yè)主代理人則完全可以利用物業(yè)公司的這一失誤進行有效的抗辯。
實踐中發(fā)生大量的物業(yè)管理糾紛，一方不舉證發(fā)展商身份的證據(jù)，想當然地認為某公司就是開發(fā)商，想當然的認為這還有什么要證明的?而另一方也不以此抗辯。如果雙方都對發(fā)展商身份不提異議，實質是對前期物業(yè)管理合同的效力不提出異議倒也無妨，一旦業(yè)主方以此抗辯，不舉證發(fā)展商身份的物業(yè)公司一方將處于不利的法律境地。
訴訟就是一場規(guī)則游戲，雙方都要講規(guī)則。如果一方不按規(guī)則出牌，對方堅持按規(guī)則行事，不利的將是不遵守規(guī)則的人。尤其是做為物業(yè)管理糾紛一方的代理律師，更應熟習規(guī)則，擅用規(guī)則，否則便是自己的失誤，一旦因自己的失誤造成委托人的損失，不但代理的訴訟要敗訴，還要承擔包括退還律師費、支付違約金甚至賠償損失等在內的相應的法律責任。
筆者在此刻意強調的是規(guī)則的作用和意義，不論是業(yè)主一方還是物業(yè)公司一方的代理律師，在發(fā)展商身份上千萬不要犯想當然錯誤。
哪些證據(jù)能夠證明小區(qū)開發(fā)商身份呢?土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)則許可證、施工許可證、竣工驗收資料、商品房買賣合同、住宅使用說明書及質量保證書、住房廣告、房地產(chǎn)立項批文等等書證、物證、人證、視聽資料等均可證明。
二、物業(yè)管理公司管理資質的證明
作為訴訟的需要，物業(yè)管理公司必須舉證《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、法人代表身份證明等證明材料，但依據(jù)法律規(guī)定，還必須舉證下述證明材料，才能證明其有權從事相應面積的小區(qū)物業(yè)管理。
1、物業(yè)管理資質證書
《物業(yè)管理條例》第32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定�！�
《海南省住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第19條第一款規(guī)定：“物業(yè)專業(yè)管理由業(yè)主委員會聘請具有資質的物業(yè)管理公司進行管理�！�
第20條規(guī)定：“物業(yè)管理公司必須依法取得資質證書，并按照資質等級管理的規(guī)定從事物業(yè)管理經(jīng)營�！�
如果物業(yè)公司在訴訟中不舉證物業(yè)管理資質證據(jù)，則其所實施的物業(yè)管理不合法，其主張的物業(yè)管理費等訴訟請求將難以獲得支持。
2、物業(yè)管理從業(yè)人員資質證書
《物業(yè)管理條例》第33條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書�！�
物業(yè)管理公司往往不舉證物業(yè)管理資質證據(jù)，而舉證從業(yè)人員職業(yè)資格證書的則少之又少，如果不舉證此方面證據(jù)，無疑將使物業(yè)公司處于不利境地。
實踐中發(fā)生的許多物業(yè)管理糾紛訴訟中，物業(yè)公司的訴訟請求很少得到支持，一個重要的原因是其不舉證上述物業(yè)管理資質證明材料。物業(yè)管理合同只能證明物業(yè)管理公司在爭議的小區(qū)具有物業(yè)管理的事實依據(jù)，而物業(yè)公司能否在爭議小區(qū)實施物業(yè)管理，除了物業(yè)管理合同這一事實依據(jù)外，還要物業(yè)公司舉證相應的物業(yè)管理資質證據(jù)，從而證明其物業(yè)管理行為合法性。換言之，如果不能證明物業(yè)公司物業(yè)管理行的合法性，即便接受了業(yè)主的委托也是非法的，不受法律保護的。
物業(yè)公司往往能夠及時舉證物業(yè)管理合同證據(jù)，往往不依法舉證其物業(yè)管理資質證據(jù)，與前述第一個問題相同，失誤的原因在于相當然，認為反正自己有相應的物業(yè)管理資質材料，舉不舉證無所謂甚至在當庭還拿不出而請求法庭允許其在庭后補交。因舉證是有期限的，超過舉證期限不舉證被視為依法放棄舉證，按無證據(jù)論處。物業(yè)管理方當庭或庭后舉證，法庭沒有允許或不允許的權利，這個權利在業(yè)主一方，只有業(yè)主一方同意就物業(yè)方逾期舉證的證據(jù)進行質證，法庭才能組織質證，否則法庭也不能就物業(yè)公司一方逾期舉證的證據(jù)組織質證，從而不能將此類證據(jù)做為認定事實的依據(jù)。物業(yè)管理公司的物業(yè)管理資質在法律上被視為證據(jù)，此類證據(jù)和其它證據(jù)一樣，對其舉證、質證和認證沒有例外的規(guī)定和要求。
作為物業(yè)管理公司一方的代理人不要忽視物業(yè)管理資質證據(jù)的舉證;作為業(yè)主一方代理人，物業(yè)管理公司一方是否依法舉證物業(yè)管理資質證據(jù)便成為一項重要的抗辯理由。
三、物業(yè)管理公司收費許可的證明
1、舉證業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商收費的證據(jù)
《物業(yè)服務收費管理辦法》第6條規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定�！�
《物業(yè)服務收費管理辦法》第7條規(guī)定：“物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定�！�
《物業(yè)服務收費管理辦法》第10條規(guī)定：“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。 ”
《海南省物業(yè)服務收費管理辦法》第8條規(guī)定：“業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定，會同物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)省價格、建設主管部門制定公布的物業(yè)服務內容與標準，結合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，測評小區(qū)的物業(yè)收費等級，按相應的等級基準價及其浮動幅度，商定具體收費標準。未成立業(yè)主委員會的普通住宅區(qū)物業(yè)服務收費不得超過政府指導價的基準價標準。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定�！�
因《物業(yè)服務收費管理辦法》允許各省制定各省的物業(yè)服務收費的政府指導價和市場調節(jié)價，所以，類似上述海南省的收費規(guī)定，各省也都有。上述收費規(guī)定的核心內容是，物業(yè)服務收費不是由物業(yè)公司、發(fā)展商單方制定的，而是由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定的，協(xié)商的依據(jù)是政府指導價。物業(yè)公司舉證的物業(yè)管理合同中往往沒有具體的收費標準，物業(yè)公司往往舉證其已經(jīng)過政府主管部門備案的收費標準做為其收取物業(yè)管理費的依據(jù)。筆者認為，這恰恰就是物業(yè)公司的舉證失誤所在。因為物業(yè)公司報備的收費標準無證據(jù)證明是合法產(chǎn)生的，仍然不能做為確定爭議收費金額的標準、依據(jù)。
2、舉證物業(yè)收費標準報備的證據(jù)
《海南省物業(yè)服務收費管理辦法》第20條規(guī)定：“經(jīng)價格主管部門核準備案的物業(yè)服務收費標準，是業(yè)主(使用人)繳費、物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)收和價格主管部門執(zhí)法監(jiān)督的依據(jù)，必須嚴格執(zhí)行。物業(yè)服務收費標準不按規(guī)定備案的，不得作為收費依據(jù)�！�
物業(yè)公司不但要舉證與業(yè)主或業(yè)主委員會收費標準的證據(jù)，還要舉證收費標準向主管部門備案的證據(jù)，兩者缺一不可。否則，即便有管理資質，也有管理依據(jù)，但無合法的收費標準，相應的物業(yè)管理費的訴訟請求無法得到支持。
四、物業(yè)所有人或使用人的證明
《物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定：“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納�！�
根據(jù)上述法律規(guī)定，物業(yè)管理費是物業(yè)所有人交納的，如果要讓使用人交納，必須取得所有人與使用人達成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費的協(xié)議。因此，做為起訴物業(yè)管理費糾紛案的原告，物業(yè)管理公司必須舉證爭議物業(yè)的所有人。如所有人與使用人不一致的情況下，物業(yè)公司還要舉證使用人是誰的證據(jù)以及物業(yè)所有人與使用人達成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費的協(xié)議。
在此項舉證方面，物業(yè)管理公司最大的失誤是，重視業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的證據(jù)，輕視誰是物業(yè)的業(yè)主即物業(yè)管理費交納義務人的證據(jù);重視物業(yè)所有人即業(yè)主交納物業(yè)管理費的舉證，而忽視甚至根本沒想到過就物業(yè)使用人身份的舉證，這顯然是物業(yè)管理公司的重大失誤。
物業(yè)管理公司如此重大失誤的法律后果是，雖然物業(yè)管理公司舉證了有權在爭議小區(qū)從事物業(yè)管理的事實依據(jù)即爭議小區(qū)從事的物業(yè)管理合法有效應受法律保護了，但因其未舉證拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主或使用人是誰，從而使法院無法確定拖欠物業(yè)費的責任人是誰，因而無法支持作為原告的物業(yè)公司的訴訟主張。
物業(yè)管理公司為何不舉證爭議物業(yè)的所有人或使用人是誰?筆者認為與物業(yè)公司舉證本文前述第一、二項所述的關于開發(fā)商的身份、物業(yè)公司資質時所犯的錯誤如出一轍，即犯了想當然的錯誤。物業(yè)公司想當然地認為與業(yè)主天天見面，爭議物業(yè)的所有人或使用人是誰自然沒有爭議，無需舉證。殊不知，這只是物業(yè)公司一廂情愿的想法，業(yè)主未必這樣想。業(yè)主認為，既然打官司，就要講證據(jù)，因物業(yè)公司并未舉證拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主是誰，顯然出現(xiàn)了重大的漏洞。既然物業(yè)公司的起訴出現(xiàn)了重大的漏洞，做為被告的業(yè)主求之不得。也就是說，在物業(yè)公司未舉證拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主是誰的情況下，業(yè)主明明是拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主，可業(yè)主就是不承認，如果業(yè)主堅持不承認自己就是拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主，此時無論是物業(yè)公司還是法庭均拿業(yè)主一點辦法都沒有。一個不言而喻的道理是：誰讓你物業(yè)公司舉證出現(xiàn)失誤了呢?你原告總不會指望我被告為你原告的訴訟請求提供證據(jù)吧?!換言之，如果原告是物業(yè)公司方舉證了爭議物業(yè)所有人是誰的證據(jù)，即便業(yè)主再賴能賴得過去嗎?
因此，正是從這個意義上說，物業(yè)公司與其指責業(yè)主耍賴，不如認真檢討一下自己的舉證失誤更有實際意義的多。換個角度來說，原告方物業(yè)公司將自己的舉證失誤遷怒于業(yè)主耍賴也是不公平的。你物業(yè)公司告業(yè)主拖欠物業(yè)管理費卻沒有舉證任何證據(jù)，你物業(yè)公司又有多少誠信可言!在物業(yè)公司就誰是爭議物業(yè)的業(yè)主未舉證的情況下，物業(yè)公司憑什么讓法庭相信物業(yè)公司起訴的被告就是本案拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主?說到此，又回到了本文第一個問題所闡述的規(guī)則的重要性上來了，在被告業(yè)主一方尊重、遵守規(guī)則的前提下，原告物業(yè)公司因自己的舉證失誤指責業(yè)主的抵賴是徒勞的，無法改變原告物業(yè)公司敗訴的命運。筆者在此強調說明的是，此種情況下物業(yè)公司的敗訴其實與與被告業(yè)主方的品行與誠信無關，被告業(yè)主方只是堅守、利用了規(guī)則而已。
五、拖欠物業(yè)管理費的證明
做為原告的物業(yè)管理公司要從法律上證明被告業(yè)主方拖欠其物業(yè)管理費，在前述事項已被證明的基礎上，還必須舉證如下證據(jù)：
1、爭議的物業(yè)已被物業(yè)所有人或使用人使用的證明
《海南省物業(yè)服務收費管理辦法》第21條規(guī)定：“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。
經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認，物業(yè)管理區(qū)域內房屋售出后從未入住使用，或者連續(xù)三個月以上間斷入住使用的，按照物業(yè)管理費收費標準的70%計收。”
《物業(yè)服務收費辦法》第15條規(guī)定：“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納�！�
根據(jù)前述法律規(guī)定，物業(yè)被使用與被閑置，業(yè)主交納管理費的標準是不同的。如果做為原告的物業(yè)公司不舉證爭議物業(yè)已被所有人或使用人使用的證據(jù)，則物業(yè)的所有人或使用人往往會否認其已使用了爭議的物業(yè)，哪怕是在所有人或使用人一直都在使用的情況下。
那什么證據(jù)能夠證明物業(yè)的所有人或使用人一直都在使用物業(yè)呢?這就需要物業(yè)公司在進駐小區(qū)從事物業(yè)管理的時候，就注意搜集、取得并在訴訟時積極取證這方面的證據(jù)，例如業(yè)主入住登記表、維修登記表、水電費交納憑證等等，凡是能證明業(yè)主使用爭議物業(yè)的人證、物證、書證、視聽資料等都可做為業(yè)主使用物業(yè)的證據(jù)。審判實踐表明，不是沒有業(yè)主使用其物業(yè)的證據(jù)，而是物業(yè)公司及其代理人沒有注意搜集、調取、舉證這方面的證據(jù)，因舉證出現(xiàn)重大失誤而被業(yè)主的代理人鉆了空子。如前所述，指責業(yè)主不誠實或鉆空子是毫無意義的，誰讓你物業(yè)公司留空子讓業(yè)主鉆呢?
那什么證據(jù)能證明物業(yè)的所有人呢?房屋所有權證是房屋所有權的唯一合法憑證，除此之外，商品房買賣合同、付款憑證、商品房預售登記備案表等證據(jù)均可證明房屋的所有人。物業(yè)管理公司做為爭議物業(yè)的管理者，自其從開發(fā)商或業(yè)主委員會手中接手物業(yè)管理時，每戶房產(chǎn)的所有人資料是其接受物業(yè)管理的必備的法定資料，物業(yè)公司舉證這方面的證據(jù)如同其舉證物業(yè)所有人使用物業(yè)的證據(jù)一樣，并不困難，關鍵是要有這方面的證據(jù)意識，處處做有心人。
2、爭議的物業(yè)已被業(yè)主或使用人使用時間的證據(jù)
這個問題與第1個問題有一定的牽連，但不完全一樣，此處強調的是時間的概念、證據(jù)。也就是說，做為原告的物業(yè)公司泛泛舉證業(yè)主已使用爭議物業(yè)還是不夠的，其必須舉證業(yè)主使用爭議物業(yè)準確起始時間的證據(jù)，除非業(yè)主、使用人已向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費的欠條或業(yè)主、使用人已繳納了自入住之日起至爭議之日止的物業(yè)管理費。因為物業(yè)管理費是按面積收取的，拖欠時間的長短直接決定了拖欠物業(yè)管理費的金額。實踐表明，正如物業(yè)公司忽視了發(fā)展商身份、物業(yè)管理資質、收費許可、物業(yè)所有人與使用人的身份的舉證一樣，物業(yè)管理公司往往忽視此方面證據(jù)的舉證，應引以為戒。
3、爭議物業(yè)的建筑面積的證明
如前所述，物業(yè)管理費是按爭議物業(yè)的建筑面積收取的，除非業(yè)主向物業(yè)公司出具了拖欠物業(yè)管理費的欠條，物業(yè)管理公司必須舉證爭議物業(yè)建筑面積的證據(jù)。房屋所有權證、爭議物業(yè)的測繪報告、住宅使用說明書與質量保證書、商品房買賣合同、購房款發(fā)票、預售備案登記表等證據(jù)均可證明建筑面積。
4、拖欠物業(yè)管理費的直接證據(jù)
拖欠物業(yè)管理費的直接證據(jù)就是欠條，但業(yè)主向物業(yè)公司就拖欠物業(yè)管理費出具欠條的情況比較少見，所以，大多數(shù)物業(yè)管理公司在起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費時，往往舉證物業(yè)管理公司自制的格式欠費催繳通知單，物業(yè)公司在不同時間發(fā)給業(yè)主的欠費通知單綜合在一起證明了業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的起止時間和拖欠的總金額。
如果物業(yè)公司在舉證欠費通知單的同時，舉證了合法的物業(yè)管理合同，證明了物業(yè)管理費的收費標準和收費面積，輔之以欠費催繳通知單，則可以證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的事實;反之，僅靠物業(yè)公司單方制定發(fā)出的欠費催繳通知單，顯然不能證明業(yè)主拖欠物業(yè)管理費及多少的事實。
物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費催繳通知單往往還缺乏送達的證據(jù)，物業(yè)公司往往只是將欠費催繳通知單送到業(yè)主家里，并不要求業(yè)主簽收，甚至在業(yè)主不在家時，物業(yè)公司便將欠費催交通知單帖在業(yè)主的門上或放在業(yè)主的門口或信箱一走了之。因沒有業(yè)主簽收，訴至法庭后，業(yè)主明明收到了欠費催繳通知單也說沒有，導致物業(yè)公司舉證的業(yè)主欠費通知單這一業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的直接證據(jù)不能被采信。
如何解決這一問題?筆者以為可采取以下辦法：(1)將欠費通知單提交業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會簽收并督促交納。督促業(yè)主交納物業(yè)管理費是業(yè)主委員會的法定義務，所以，一旦業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)公司及時通知業(yè)主委員會并提請其督促業(yè)主及時交納是目前比較切實可行的有效辦法。這一辦法不但解決了欠費的證據(jù)問題，還解決了相應的訴訟程序問題。(2)通過特快專遞或郵政商業(yè)信函郵寄送達，郵寄送達回證與欠費催繳通知單一起可以證明業(yè)主欠費的金額，也可證明物業(yè)公司催繳的事實。當然，業(yè)主和物業(yè)公司同在一小區(qū)卻通過郵政第三方送達，不僅增加了成本，也不利于和業(yè)主的溝通和協(xié)調。(3)直接送達，由業(yè)主簽收，在業(yè)主不簽收時，貼于業(yè)主門上后拍照或由沒有利害關系的第三方證明欠費催繳通知單確已送達業(yè)主。
六、物業(yè)管理糾紛是否存在業(yè)主委員會的訴前督促程序問題
《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。”
《物業(yè)服務收費管理辦法》第15條規(guī)定：“業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳�！�
《海南省物業(yè)服務收費管理辦法》第26條第3款規(guī)定：“業(yè)主、使用人違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳�！� |
