小區(qū)公共部分和共有設(shè)施被物業(yè)擅自用來(lái)對(duì)外經(jīng)營(yíng)營(yíng)利，如果您是小區(qū)業(yè)主，該如何維護(hù)自身權(quán)益？遇到這種情況的長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)金鷹城圣爵菲斯小區(qū)業(yè)主王先生選擇了向小區(qū)物業(yè)主管部門長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)投訴，結(jié)果問(wèn)題并未解決，王先生遂以行政不作為為由將長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)告上法庭。8月2日，此案在長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)人民法院開(kāi)庭審理，該小區(qū)物業(yè)公司作為第三人參加訴訟。
小區(qū)游泳池被物業(yè)擅自用來(lái)對(duì)外營(yíng)業(yè)收費(fèi)
“自2004年以來(lái)物業(yè)公司已經(jīng)私自將我小區(qū)公共游泳池用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)謀利長(zhǎng)達(dá)十年之久。自2015年5月份，物業(yè)公司又將游泳池租賃給長(zhǎng)沙金貝體育設(shè)施工程有限公司經(jīng)營(yíng)。而十年來(lái)的收益至今從不公布賬目也沒(méi)有交給業(yè)主�！�8月2日，在開(kāi)庭現(xiàn)場(chǎng)，王先生向記者講述了事情經(jīng)過(guò)。
談起物業(yè)這一行為對(duì)業(yè)主的影響，王先生告訴記者，現(xiàn)在是酷暑季節(jié)，每到晚上，小區(qū)門禁大開(kāi)，很多附近的居民三四個(gè)人穿著游泳褲騎著一輛電動(dòng)車或者摩托車在小區(qū)里穿行。業(yè)主的公共利益受到侵害，小區(qū)的安寧和安全受到嚴(yán)重影響。
王先生提供的行政訴訟狀稱，除了游泳池，小區(qū)物業(yè)公司還將小區(qū)公共綠地和公共道路改為停車位收費(fèi)，利用小區(qū)環(huán)境允許婚紗攝影公司進(jìn)行攝影活動(dòng)并收費(fèi)，允許多家商業(yè)機(jī)構(gòu)到小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行商業(yè)推廣活動(dòng)并收取費(fèi)用，以及讓分眾傳媒等廣告公司在小區(qū)電梯和樓道投放廣告并收取費(fèi)用等行為。
住建委：沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)違法
“《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)同意，否則，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處以罰款。”2015年7月，王先生據(jù)此向長(zhǎng)沙市住建委舉報(bào)，要求依法處理。
庭審中，長(zhǎng)沙市住建委表示，對(duì)原告的舉報(bào)進(jìn)行了調(diào)查核實(shí)，并書面回復(fù)了原告，由于并無(wú)證據(jù)證實(shí)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，不符合行政處罰立案條件，因此未對(duì)物業(yè)進(jìn)行立案處罰。
“他們對(duì)我要求書面答復(fù)的意見(jiàn)沒(méi)有任何回復(fù)。物業(yè)公司采取游擊戰(zhàn)術(shù)，上午有人檢查，就假裝關(guān)門停業(yè)，下午執(zhí)法人員走了，他們就正常經(jīng)營(yíng)�！币�(jiàn)舉報(bào)并未取得滿意結(jié)果，2015年8月5日，王先生向長(zhǎng)沙市住建委寫了第二封舉報(bào)信，但問(wèn)題依然沒(méi)解決。
“長(zhǎng)沙市住建委的執(zhí)法未能制止和糾正物業(yè)公司的違法行為，而物業(yè)公司侵害小區(qū)業(yè)主利益的事情不但沒(méi)有收斂反而愈演愈烈。”王先生告訴記者，這次訴訟請(qǐng)求法院判定被告長(zhǎng)沙市住建委不履行法定職責(zé)“對(duì)第三人違法行為進(jìn)行處理”的不作為行為違法；判令被告對(duì)第三人擅自利用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的行為進(jìn)行處罰。
法院不予受理：半數(shù)業(yè)主同意才能起訴
侵犯王先生權(quán)益的是小區(qū)物業(yè)，王先生為何把住建委告上了法庭？王先生坦言，狀告長(zhǎng)沙市住建委實(shí)屬無(wú)奈選擇，之前就將小區(qū)物業(yè)告上了法庭，可是法庭后來(lái)判定不予受理，這才向長(zhǎng)沙市住建委舉報(bào)，其未能有效履行法定職責(zé)、進(jìn)而將其告上法庭。
2014年6月，王先生向開(kāi)福區(qū)人民法院就小區(qū)物業(yè)湖南影視會(huì)展物業(yè)管理有限公司使用小區(qū)共用部分營(yíng)利一事提起訴訟，請(qǐng)求停止侵權(quán)、公開(kāi)賬務(wù)、賠禮道歉和賠償損害等。開(kāi)福區(qū)法院一審判決要求物業(yè)停止利用共有設(shè)施和公共部分營(yíng)利的侵權(quán)行為，并向小區(qū)業(yè)主公布利用小區(qū)公共部分和共有設(shè)施經(jīng)營(yíng)的收支情況，駁回王先生的其他訴求。因?qū)ε袥Q結(jié)果不滿，王先生向長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院提起上訴。
2015年1月，長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院作出終審判決：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定，建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。但是涉案游泳池等屬于小區(qū)的公共部分，至少半數(shù)業(yè)主同意并經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)主張權(quán)利才能提起訴訟。王先生以個(gè)人名義提起訴訟沒(méi)有法律依據(jù)，法院不予受理。開(kāi)福區(qū)法院適用法律錯(cuò)誤，予以糾正。
律師建議將其他業(yè)主追加為共同訴訟人
“法院對(duì)要求起訴的條件苛刻，如果1000個(gè)業(yè)主里面只有499個(gè)業(yè)主在家，501戶不在，那么這499戶就看著共有權(quán)利被侵占而不能起訴嗎？”王先生告訴記者，目前，長(zhǎng)沙地區(qū)此類案件很多，由于很多業(yè)主都在外地，根本無(wú)法找到多數(shù)業(yè)主共同討論，只能看著自己的合法權(quán)益被侵害也沒(méi)辦法。
“最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第56條規(guī)定：共同財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到他人侵害，部分共有權(quán)人起訴的，其他共有權(quán)人應(yīng)當(dāng)列為共同訴訟人�！蓖跸壬拇砺蓭煾嬖V記者，長(zhǎng)沙中院審理此案期間，自己曾據(jù)此提出：如果法院認(rèn)為其他業(yè)主也應(yīng)當(dāng)參加，應(yīng)直接將其他業(yè)主追加為共同訴訟人。但法院未予采納。
由于案情復(fù)雜，8月2日，岳麓區(qū)人民法院沒(méi)有當(dāng)庭宣判。湖南日?qǐng)?bào)記者將密切關(guān)注案情進(jìn)展，進(jìn)行跟蹤報(bào)道。
