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      1. 物業(yè)公司
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        物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的三個(gè)“五”管理模式
        作者:昭通弘彩物業(yè)  來(lái)源:本站  發(fā)表時(shí)間:2018/10/9 11:10:20  點(diǎn)擊:1321

        經(jīng)營(yíng)型物業(yè)模式是相對(duì)于純管理型物業(yè)模式而講的,就是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)融為一體,在物業(yè)管理的同時(shí)對(duì)物業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng),創(chuàng)造效益,促使物業(yè)保值、增值,從而為開發(fā)商、業(yè)主、客戶提供全面的服務(wù),本文結(jié)合實(shí)例對(duì)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項(xiàng)目的三個(gè)“五”管理模式進(jìn)行了詳細(xì)介紹。


        一、三個(gè)“五”管理模式


        1、五類管理方式:全權(quán)委托管理、協(xié)助管理、顧問(wèn)管理、投資參股管理及特許經(jīng)營(yíng)。


        2、五項(xiàng)專業(yè)服務(wù):前期籌備、企業(yè)診斷、顧問(wèn)咨詢、員工培訓(xùn)、營(yíng)銷租售代理等。


        3、五種專項(xiàng)服務(wù):裝修裝飾設(shè)計(jì)施工監(jiān)理(裝修)、公共秩序維護(hù)(保安)、清潔衛(wèi)生(保潔)、景觀綠化養(yǎng)護(hù)(綠化)、公用部位和公用設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)(工程)等。


        在具體工作中,視情況或依據(jù)客戶需求,上述三個(gè)“五”管理模式,可選擇單一方式,也可以綜合多種方式,交雜穿插。


        二、五類管理方式簡(jiǎn)介

        1、全權(quán)委托管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商(或業(yè)主)簽署委托管理合同,以整建制外派方式,委派以項(xiàng)目總經(jīng)理為首的工作團(tuán)隊(duì),代表開發(fā)商(或業(yè)主)全面行使項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理職責(zé),按照物業(yè)管理企業(yè)的管理模式對(duì)受托項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)化管理,使其正常經(jīng)營(yíng),取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,使物業(yè)保值增值。合同期限一般為1~5年。


        2.協(xié)助管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商(或業(yè)主)簽署協(xié)助管理合同,委派執(zhí)行總經(jīng)理(或常務(wù)副總經(jīng)理)和有關(guān)部門的負(fù)責(zé)人組成工作團(tuán)隊(duì),協(xié)助開發(fā)商(或業(yè)主)執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)的管理模式,使協(xié)助管理的項(xiàng)目按專業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)正常經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理企業(yè)委派工作團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目的日常經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)工作,可獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。合同期限一般為1~3年。


        3.顧問(wèn)管理。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商(或業(yè)主)簽署顧問(wèn)管理合同,根據(jù)項(xiàng)目的具體要求,委派專業(yè)顧問(wèn),就顧問(wèn)項(xiàng)目特定的問(wèn)題,如:物業(yè)項(xiàng)目硬件設(shè)施改造、裝修改造設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、服務(wù)規(guī)范、營(yíng)銷策劃等進(jìn)行顧問(wèn)管理。合同期限一般1~3年。


        4.投資參股管理。對(duì)于有一定投資價(jià)值的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項(xiàng)目,借助物業(yè)管理企業(yè)自身的投資功能,通過(guò)產(chǎn)權(quán)獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)。根據(jù)在建、籌建、已建經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、位置、產(chǎn)品定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等綜合情況,可視情況投資參股合作,并派出管理隊(duì)伍實(shí)施管理。合同期限一般為10年以上。


        5.特許經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理企業(yè)選擇地點(diǎn)、規(guī)模、設(shè)施設(shè)備等方面基本符合物業(yè)管理企業(yè)自身要求的酒店、寫字樓和度假村、酒店式公寓等經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項(xiàng)目,按照物業(yè)管理企業(yè)的管理模式進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo),達(dá)到物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后,物業(yè)管理企業(yè)授權(quán)其使用自己的品牌開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)特許經(jīng)營(yíng)的協(xié)議定期派監(jiān)督員對(duì)于特許經(jīng)營(yíng)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢查,以確保特許經(jīng)營(yíng)物業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和品牌質(zhì)量。此種模式應(yīng)在物業(yè)管理企業(yè)品牌形成后方可推廣采用,合同期限一般3年以上。


        三、五項(xiàng)專業(yè)服務(wù)

        1、前期籌備。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商(或業(yè)主)簽署前期籌備(或介入)管理合同,在一定時(shí)期內(nèi),根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商(或業(yè)主)的要求,委派專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員承擔(dān)項(xiàng)目的選址、確定設(shè)計(jì)概念、平面布局概念、建筑主題以及建筑文化含量的把握、設(shè)計(jì)論證、施工要求、設(shè)備配置、員工招聘、培訓(xùn)、銷售策劃、籌辦開業(yè)、入住收樓和擬訂經(jīng)營(yíng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)預(yù)算等責(zé)任。合同期限一般1~2年。


        2.企業(yè)診斷。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)客戶的需要對(duì)外承接企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理診斷服務(wù),經(jīng)營(yíng)管理診斷遵循客觀性、系統(tǒng)性、效率性、雙向性、階段性原則,針對(duì)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中暴露出來(lái)的問(wèn)題,進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的分析與研究,進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和客戶滿意率調(diào)查,確定問(wèn)題的性質(zhì)、原因和主次,幫助企業(yè)尋求解決問(wèn)題的對(duì)策,提供詳細(xì)的診斷報(bào)告,以改進(jìn)企業(yè)各方面的工作。合同期限可視客戶需求而定。


        3.顧問(wèn)咨詢。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)商(或業(yè)主)的要求與其簽署顧問(wèn)咨詢合同,委派專業(yè)顧問(wèn)或團(tuán)隊(duì),就物業(yè)項(xiàng)目特定的經(jīng)營(yíng)、管理等問(wèn)題及其它業(yè)務(wù),如物業(yè)項(xiàng)目在規(guī)劃及建設(shè)方面的可行性報(bào)告;物業(yè)項(xiàng)目在工程技術(shù)設(shè)計(jì)、建筑及內(nèi)部裝修方面的咨詢和技術(shù)支持;物業(yè)項(xiàng)目開業(yè)、入住籌備指導(dǎo);經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目(酒店、寫字樓、商業(yè)、會(huì)所和酒店式公寓等)的市場(chǎng)營(yíng)銷、品牌推廣;企業(yè)人員招聘、培訓(xùn)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)等方面提供專業(yè)顧問(wèn)咨詢和指導(dǎo)。合同期限一般1~3年。


        4.員工培訓(xùn)。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商(或業(yè)主)簽署培訓(xùn)協(xié)議,根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況,從管理層到員工層實(shí)施培訓(xùn),分階段、分步驟、有針對(duì)性的提供全方位、多層次的專項(xiàng)培訓(xùn)課程。通過(guò)培訓(xùn)使企業(yè)受訓(xùn)人員了解和掌握物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的基本知識(shí),用新的市場(chǎng)化的管理理念、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)水平,全面提升物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理水平和日常服務(wù)水準(zhǔn),塑造企業(yè)形象。合同期限可視客戶需求而定。


        5.營(yíng)銷租售代理。有銷售資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),依據(jù)自身或與合作伙伴建立戰(zhàn)略聯(lián)盟形成的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和客戶資源,在國(guó)內(nèi)和世界各地可為其它客戶提供市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品策劃、房屋銷售、酒店和度假村預(yù)定、會(huì)所連鎖經(jīng)營(yíng),寫字樓、商業(yè)和公寓租售代理服務(wù)等。


        四、五種專項(xiàng)服務(wù)


        裝修裝飾設(shè)計(jì)施工監(jiān)理(裝修)、公共秩序維護(hù)(保安)、清潔衛(wèi)生(保潔)、園區(qū)景觀綠化養(yǎng)護(hù)(綠化)、公用部位公用設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)(工程)等。這五種專項(xiàng)服務(wù)有的需要具有相應(yīng)資質(zhì),實(shí)踐中可根據(jù)客戶的需求選擇一種或多種專項(xiàng)服務(wù),同時(shí)也可以與有關(guān)管理方式或?qū)I(yè)服務(wù)方式一起同時(shí)提供給客戶,供其選擇,類似菜單模式。


        五、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范


        1、當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)在與開發(fā)商(或業(yè)主)的合作中,基本采用的都是上述三個(gè)“五”的管理模式,既有選擇單一種類的,也有將五類管理方式、五項(xiàng)專業(yè)服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)中的部分種類交叉包容進(jìn)行的。從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮,一般情況下不宜采取承包性經(jīng)營(yíng)和附帶擔(dān)保性質(zhì)的管理方式,具體情況可另行協(xié)商。


        2.合作企業(yè)(開發(fā)商或業(yè)主)應(yīng)具有獨(dú)立法人資格,擁有必要的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)資源,資信可靠,無(wú)巨額債務(wù)和不良資產(chǎn)。


        3.物業(yè)項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)關(guān)系清晰,土地、房產(chǎn)使用合法。


        4.物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)在北京或其它省、市中心城市或著名旅游區(qū)、商務(wù)區(qū)、居住區(qū),位置適中,交通便利,有一定的客源市場(chǎng)或潛在的消費(fèi)對(duì)象與群體。


        5.經(jīng)營(yíng)型物業(yè)項(xiàng)目要形成一定規(guī)模,才有利可圖。酒店、度假村和公寓客房數(shù)量應(yīng)每套不少于80間,要有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施,星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為最低達(dá)到國(guó)家星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn);寫字樓的建筑面積應(yīng)在1萬(wàn)平方米以上;商業(yè)項(xiàng)目建筑面積應(yīng)在1萬(wàn)平方米以上,且要處于繁華商圈或大型居住社區(qū)內(nèi);會(huì)所項(xiàng)目建筑面積要在3千平方米以上,功能布局要合理;特許經(jīng)營(yíng)類物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)符合物業(yè)管理企業(yè)的品牌要求。


        6.企業(yè)自愿接受物業(yè)管理企業(yè)的管理體系,認(rèn)同企業(yè)的文化、經(jīng)營(yíng)理念和管理標(biāo)準(zhǔn),執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)的管理模式。


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