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      1. 物業(yè)公司
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        物業(yè)公司
        >> 物業(yè)管理公司
        物業(yè)公司
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        物業(yè)管理公司
        如何化解物業(yè)費(fèi)糾紛
        作者:  來源:長沙樓盤網(wǎng)  發(fā)表時(shí)間:2013/7/16 17:01:54  點(diǎn)擊:2455

        物業(yè)糾紛處理

        在日漸增多的物業(yè)服務(wù)糾紛中,出現(xiàn)最多的要數(shù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用糾紛。由于物業(yè)公司和業(yè)主之間對(duì)于物業(yè)收費(fèi)存在不同的認(rèn)識(shí),往往對(duì)某些具體的物管項(xiàng)目是否“該收費(fèi),收多少,怎么收”產(chǎn)生分歧。那么,究竟哪些是引發(fā)物業(yè)費(fèi)用糾紛的根源?業(yè)主與物管公司在發(fā)生矛盾糾紛時(shí),應(yīng)該如何正確處理糾紛呢?記者就此采訪了法律人士。

        前期物業(yè)費(fèi)怎么承擔(dān)?

        案例:王先生在2010年3月購買了A小區(qū)的一套商品房,王先生在交房6個(gè)月后才正式搬入新家。沒想到搬進(jìn)新房不久,王先生即收到小區(qū)物管公司開出的一張收費(fèi)通知,要求其繳納拖欠的500余元物業(yè)管理欠費(fèi)。為此,王先生感到十分郁悶,自己剛搬進(jìn)新房,之前并沒有接受任何物管服務(wù),為什么要補(bǔ)交入住前的物管費(fèi)用?那么,王先生這樣的想法是否合理呢?前期物業(yè)管理費(fèi)用究竟應(yīng)該由誰承擔(dān)呢?

        律師解答:據(jù)統(tǒng)計(jì),物業(yè)費(fèi)拖欠案件中前期物業(yè)管理的費(fèi)用非常突出。所謂前期物業(yè)管理是指在商品房出售后至業(yè)主自主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,由開發(fā)商或開發(fā)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施的管理行為。根據(jù)國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定,房屋交付使用之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi),由房開商承擔(dān)。房屋交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi),由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主不得以其并非前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人(簽訂合同未經(jīng)其同意)而拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司也不能要求業(yè)主承擔(dān)交房之前的物業(yè)費(fèi)用。當(dāng)然,如果業(yè)主覺得物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)過高,可以向物價(jià)部門反映或與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商。

        低樓層業(yè)主能否不交電梯費(fèi)?

        案例:張女士是住在某花園小區(qū)電梯房1樓的住戶,她入住之后,每月要向物管公司繳納每平方米0.8元的電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。張女士認(rèn)為自己住在1樓根本用不上電梯,所以自己不應(yīng)該繳納這筆費(fèi)用。那么,張女士這種想法究竟是否正確呢?

        律師解答:在實(shí)際生活中很多電梯房小區(qū)低樓層的業(yè)主都提出過類似的疑問,大多業(yè)主認(rèn)為自己居住在低樓層,對(duì)電梯的使用率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高樓層住戶,因此就算要繳納電梯維護(hù)費(fèi),也要適當(dāng)減少一些才行。但事實(shí)上,低樓層住戶是否應(yīng)當(dāng)繳納或者少繳納電梯運(yùn)行費(fèi)用,涉及到物權(quán)法中的區(qū)分所有權(quán)和共有所有權(quán)概念。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。相應(yīng)地,全體業(yè)主也對(duì)這些共有部分承擔(dān)義務(wù)。電梯便是小區(qū)全體業(yè)主的共有設(shè)施,全體業(yè)主既有權(quán)利乘坐電梯,也有義務(wù)以繳納費(fèi)用的方式維護(hù)電梯。一樓的業(yè)主不能因?yàn)椴皇褂秒娞菥蛦畏矫娴鼐芙毁M(fèi)用或少交費(fèi)用,也不能要求高樓層的用戶因?yàn)槭褂寐矢呔投嗬U納費(fèi)用,否則就違背了全體業(yè)主對(duì)小區(qū)共有設(shè)施平等承擔(dān)義務(wù)的法律要求。而且如果一樓住戶不交電梯費(fèi),那么會(huì)引起一系列的連鎖反應(yīng),二樓、三樓住戶也會(huì)以不使用電梯為由拒絕交納電梯費(fèi),其結(jié)果是電梯費(fèi)無人交納,電梯無法運(yùn)行。

        物業(yè)服務(wù)存在瑕疵可否拒交物管費(fèi)?

        案例:劉先生自2010年5月入住某小區(qū)后,認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司的清潔衛(wèi)生做得不好,樓道地面常有污物,而且單元樓的對(duì)講系統(tǒng)經(jīng)常出故障,屢次維修未能徹底解決。因此,劉先生以物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)水準(zhǔn)不合格為由從2010年10月起拒交物管費(fèi)。受此影響,其他一些業(yè)主也紛紛效仿,最終導(dǎo)致該小區(qū)的物業(yè)管理陷入僵局。

        律師解答:從我們?nèi)粘5挠^念出發(fā),所謂一分錢,一分貨,只要物業(yè)公司服務(wù)不好,業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)完全是有理的。但想從法律角度分析,動(dòng)輒以拒交物業(yè)費(fèi)的做法來表達(dá)對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿并不可取,而且未必合法,甚至可能形成業(yè)主違約的事實(shí)。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是一種服務(wù)合同的關(guān)系,物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不好的情況可以區(qū)分為重大違約和一般違約兩種情形。物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全不承擔(dān)物業(yè)管理的主要職責(zé),甚至有加害業(yè)主的行為,造成業(yè)主權(quán)利損害的,屬于重大違約。在這種情況下,業(yè)主可以通過法律渠道追究其違約責(zé)任,包括停止支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)和賠償違約金,甚至可以依法炒物業(yè)公司的魷魚,更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在物業(yè)服務(wù)公司按合同要求履行了義務(wù),但是履行的內(nèi)容不完全符合物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)準(zhǔn)時(shí),屬于服務(wù)有瑕疵的一般違約行為。業(yè)主可以要求物管企業(yè)嚴(yán)格履行義務(wù),達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),滿足業(yè)主的合法需要。業(yè)主也可以根據(jù)其服務(wù)瑕疵大小,適當(dāng)?shù)販p少物業(yè)費(fèi),但在其服務(wù)達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)后,應(yīng)當(dāng)恢復(fù)約定的物業(yè)費(fèi)水平。因此,動(dòng)輒拒交物業(yè)費(fèi)用的行為并不可取,甚至可能激化業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾,使原本可以通過協(xié)商解決的問題陷入僵局。建議在訂立合同時(shí),業(yè)主最好將可不交或少交物業(yè)費(fèi)的情況在合同中明確約定。

        空置房如何交納物管費(fèi)?

        案例:市民楊先生2009年初購買了某樓盤商品房一套,該樓盤于2010年6月交房,楊先生在收房時(shí)交納了三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。此后,由于種種原因,楊先生的房屋一直空置,雖然物管公司多次電話催繳物管費(fèi),但楊先生認(rèn)為,既然房子沒有人住,自然就不應(yīng)交納物管費(fèi)。

        律師解答:大多數(shù)新建小區(qū)入住率都不會(huì)達(dá)到百分之百,會(huì)出現(xiàn)不少空置房,這些業(yè)主往往會(huì)拒絕繳納物業(yè)費(fèi)或要求少繳納。實(shí)際上,物業(yè)管理是對(duì)全體業(yè)主住宅進(jìn)行維護(hù)、維修的服務(wù),不因某一住戶沒入住就明顯減少服務(wù),目前的法律規(guī)定并不支持空置房可以少交或不交物業(yè)費(fèi),因此空置房也應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人全額支付物業(yè)費(fèi)。在業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)沒有就空置房可以少交或不交物業(yè)費(fèi)用達(dá)成一致并形成決議的情況下,空置房的業(yè)主依然要與其他業(yè)主一樣平等承擔(dān)義務(wù),按時(shí)、全額地繳納物業(yè)費(fèi)用。如果拖欠不交或少交的,屬于不合法地加重其他業(yè)主負(fù)擔(dān),侵犯其合法權(quán)益的行為。

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