年底臨近，面對全國各城市承諾的年度房價調(diào)控目標(biāo)考核日已迫近，繼北上廣深出臺新一輪樓市調(diào)控政策之后，部分房價上漲較快的二線城市也出臺調(diào)控新規(guī)，對以往出臺政策進(jìn)行升級。據(jù)不完全統(tǒng)計，短期內(nèi)已有鄭州、沈陽、廈門、長沙、武漢、杭州、南昌、南京等多個城市調(diào)控新政新鮮出爐。
各地紛紛升級調(diào)控
11月26日，南京、杭州、長沙在同一天推出房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)。其中南京規(guī)定，進(jìn)一步提高第二套住房貸款首付比例，強(qiáng)化借款人資格審查，不得向不符合信貸政策的貸款人發(fā)放貸款。而此前一天，類似的情況已經(jīng)上演，廈門、武漢、南昌三地同天出臺新調(diào)控政策。
據(jù)統(tǒng)計，在目前已經(jīng)收緊調(diào)控的二線城市中，只有鄭州的政策在9月初發(fā)布，其余城市則集中在11月中下旬發(fā)布，時間相隔不超過一周。截至目前，除北京、上海、廣州、深圳四個一線城市外，已有鄭州、武漢、南昌、沈陽、廈門、長沙、杭州、南京二線城市，共計12個城市發(fā)布進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策。
從各地的調(diào)控政策看，主要以提高外地購房者門檻以及上調(diào)二套房首付比例為主，以沈陽為例，其在11月25日出臺的政策就將非本市戶籍居民家庭購買住房需提供的納稅證明或社會保險證明年限，由一年以上提高到兩年以上。此外，未來沈陽居民家庭申請貸款購買第二套住房，商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例提高至65%。同時，武漢也在抓緊研究提高第二套住房貸款的首付款比例。
針對開發(fā)商的限價，各地都不約而同地指出加強(qiáng)和完善商品房預(yù)售管理，繼續(xù)對新建商品住房預(yù)售價格實行價格指導(dǎo)，對房價漲幅較快和不接受政府價格指導(dǎo)的項目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證并暫停其網(wǎng)上簽約。
問責(zé)制令政策升級
業(yè)內(nèi)專家表示，之所以眾多城市選擇此時加碼調(diào)控，與這些城市房價上漲幅度過快直接相關(guān)，令這些城市在年內(nèi)完成當(dāng)初制定的房價調(diào)控目標(biāo)出現(xiàn)阻力。
按照國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，已經(jīng)出臺調(diào)控政策的二線城市10月新建住宅價格漲幅基本都超過10%，在70個大中城市中漲幅偏高。北京中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉說，后續(xù)可能有超過20個城市繼續(xù)出臺地方收緊調(diào)控的文件。今年新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達(dá)到21個，這些城市要完成年度調(diào)控任務(wù)難度相當(dāng)大。
與此同時，住建部約談房價漲幅靠前的城市也是促使各地調(diào)控升級的原因。
年初，按照國務(wù)院關(guān)于樓市調(diào)控的“國五條”要求，全國省會城市除拉薩外要制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。按照這一要求，多數(shù)城市年度目標(biāo)定為2013年度新建商品住房價格增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。
然而，一些城市連續(xù)數(shù)月房價的上漲幅度已超過居民人均可支配收入增幅。面對當(dāng)初公布的年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，面臨考核問責(zé)制度，各地調(diào)控加碼勢在必行。
據(jù)相關(guān)人士透露，事實上，就在上周，南京、武漢、廈門等漲幅居前的二線城市都再次被住建部約談，而且據(jù)說態(tài)度比較強(qiáng)硬。由此地方政府迅速做出反應(yīng)，出臺調(diào)控新政也并不難以理解。
增加土地供應(yīng)成亮點(diǎn)
業(yè)內(nèi)人士分析，本輪各城市在調(diào)控升級手段上除了限購限貸等行政手段之外，也都幾乎不約而同提出了增加土地供應(yīng)的市場手段進(jìn)行調(diào)控，稱得上一個亮點(diǎn)。
據(jù)統(tǒng)計，在出臺新政的12個城市中，有9個表態(tài)將會擴(kuò)大土地供應(yīng)規(guī)模，尤其是普通商品住房土地的供應(yīng)規(guī)模將會有所擴(kuò)大。
其中，以武漢為例，自今年3月以來，單月成交面積一直保持在100萬平方米以上，但僅有4個月的供應(yīng)面積超過了100萬平方米。本輪調(diào)控明確表示，增加住房用地供應(yīng)，特別是加大保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)力度，力爭2013年全市住房用地實際供應(yīng)總量比過去五年年均實際供應(yīng)量增加20%以上。
事實上，很多二線城市房價上漲的背后是供不應(yīng)求的矛盾。當(dāng)月度新增供應(yīng)量遠(yuǎn)不及市場需求，住房庫存去化周期明顯偏小，使得此類城市房價上漲具備了內(nèi)在動力。專家表示，本輪調(diào)控顯然已經(jīng)考慮到要增加供應(yīng)以改變市場供需結(jié)構(gòu)失衡的問題。另外，在短期政策出臺的同時，各城市基本都對未來的土地供應(yīng)規(guī)模進(jìn)行預(yù)先披露，這能夠起到穩(wěn)定市場的長期預(yù)期效果。
此外，除了房價上漲的熱點(diǎn)城市收緊調(diào)控政策外，市場上也傳出包括徐州、溫州、蕪湖等房價漲幅較慢甚至下降的城市有限購悄然放松趨勢，對此，專家表示，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)分化，調(diào)控必然也呈現(xiàn)差別化，一二線熱點(diǎn)城市出臺收緊政策，樓市過剩的三四線城市則可能會在供應(yīng)上收縮。
北京商報記者 董家聲
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