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共用設備
一、房屋設備的分類
房屋設備是根據用戶要求和不同的物業(yè)用途而設置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的設備。如一般住宅中的房屋設備由水、電、氣、衛(wèi)、電梯、閉路電視等設備系統(tǒng)組成，而現代化綜合寫字樓、商廈等還有空調、自動報警、電訊服務等設備系統(tǒng)。通常來說，我國城市房屋的常用設備主要是由房屋建筑衛(wèi)生設備和房屋建筑電氣設備兩大類組成。具體包括：
電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、供暖、空調、電線等。
（一）房屋建筑衛(wèi)生設備
(1)室內給水設備。室內給水設備通常分為生產、生活和消防3類。
①生產給水設備。通常用于生產設備的冷卻、原料和產品的洗滌、鍋爐用水及某些工業(yè)的原料用水等，生產用水對水質、水量、水壓以及安全等方面的要求隨工藝不同有很大區(qū)別。
②生活給水設備。主要是供民用、公共建筑和工業(yè)企業(yè)建筑內的飲用、烹調、盥洗、洗滌等生活上的用水，要求水質必須完全符合國家規(guī)定的飲用水標準。
③消防給水設備。是供層數較高的民用建筑、大型公共建筑某些車間的消防系統(tǒng)的消防設備用水。
(2)室內排水設備。室內排水設備是指用來排除生活污水和屋面雨、雪水的設備。通常室內排水管道分為3類：
①生活污水管道。排除人們日常生活中的洗浴、洗滌生活污水和糞便污水。
②工業(yè)區(qū)廢水管道。排除工礦、企業(yè)生產過程中所排出的污(廢)水。
③室內雨水管道。接納、排除屋面的雨雪水。室內排水系統(tǒng)一般由衛(wèi)生器具、排水管道、通氣管道、清通設備、抽開設備、污水局部處理構筑物等組成。
(3)熱水供應設備。熱水供應設備一般由加熱設備、儲存設備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環(huán)管道、配水循環(huán)管道、給水循環(huán)管道)組成。
(4)供熱設備。供熱設備包括熱水供暖設備和蒸汽供暖設備2種。供暖設備系統(tǒng)一般由下列3部分組成：
①熱源部分。是熱量發(fā)生器，如鍋爐、蒸汽噴射器等。
②輸熱部分。是熱量輸送管網，如室外供暖管道。
③散熱部分。是熱量散發(fā)的設備，如散熱器、暖風機、輻射板等。
(5)消防設備。目前建筑物采用的消防設備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)，其他配套消防設備有溫感器、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、抽煙送風系統(tǒng)、通風系統(tǒng)中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設備。一般的民用住宅小區(qū)常配用的消防設備為供水箱、消防箱、滅火機、滅火瓶、消防龍頭等。
(6)通風設備。通常指房屋內部的通風設備，包括通風機、排氣口及一些凈化除塵設備等。
(7)空調設備。大型商業(yè)大廈、辦公寫字樓常用中央空調設備，小型商店或居住公寓樓通常采用分體式空調機。單體空調機較為簡單，在此不做介紹。這里只介紹中央空調的設備構成，通常包括風管、空調水管、冷水機組、冷卻塔、深井泵、回龍泵、管網等設備。
（二）房屋建筑電氣設備
(1)供電及照明設備。供電設備有：
①變壓器房內的設備。變壓器房內一般有高壓開關、變壓器以及各種溫控儀表和計量儀表等。
②配電房內設備。配電房是將經變壓器降壓的電源經開關分配至各用電設備的建筑物。它的主要設備有：低壓配電柜、空氣開關、計量指導儀表、保護裝置、電力電容器、接觸器等。
③配電干線。指配電房由線柜通向各用電設備或各樓層配電箱的供電線路。
④樓層配電箱。該設備將配電干線的電能分配給本層的各用電設備。照明設備包括：開關、插座和各種照明燈具。
(2)弱電設備。這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設備及裝置。主要有：通信設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統(tǒng)、自動監(jiān)控、報警系統(tǒng)以及電腦設備等。隨著現代化建筑水平的提高，房屋的弱電設備越來越多。
(3)電梯設備。電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。其設備組成部分主要如下：
①傳動設備。拖動轎廂的機器有曳引機(包括減速機、電動機和制動器)、導繩輪(有的稱之為抗繩輪)、鋼絲繩等。
②升降設備。包括轎廂、導軌、平衡鏈等。
③安全設備。主要有限速器、緩沖器、限位開關、超載開關、防止夾人的光電開關、各部位的檢修開關、消防開關、運行急停開關、限速安全鉗動作開關等。
④控制設備。主要有電源開關(自動空氣開關和鐵殼開關2種)、控制柜、選層 器、樓層呼梯顯示燈按鈕、開關設備、轎廂內照明、檢修照明等。
(4)防雷裝置。通常是指避雷網等。
二、設備的登記與建檔
物業(yè)管理公司一旦開始接管物業(yè)，工程管理人員就應根據設備的分類和目錄，對設備進行登記，建立設備臺賬，以便清查與核對。設備的登記主要是指填寫設備登記卡和設備臺賬。設備登記卡其中包括設備重量、基本性能、設備附件的數量和名稱、保養(yǎng)維修情況等，它是組織保養(yǎng)、維修計劃的依據。
三、設備管理內容
設備管理工作，一般由物業(yè)管理公司工程設備部門主管負責。設備管理主要由設備運行管理和設備維修管理兩大部分組成。運行和維修既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。房屋設備管理主要包括使用管理、維修養(yǎng)護管理、安全管理、技術檔案管理�；厩闆r如下：
1.使用管理。使用管理制度主要有設備運行值班制度、交接班制度、設備操作使用人員的崗位責任制。房屋設備根據使用時間的不同，可分為日常使用設備(如給排水、供電、電梯等)、季節(jié)性使用設備(如供暖供冷設備)、緊急情況下使用設備(如消防、自動報警設備)。各類設備都要制定相應的設備運行使用制度。
2.維修養(yǎng)護管理。維修養(yǎng)護內容主要包括設備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質量標準以及維修人員值班制度等。
3.安全管理。安全管理在房屋設備管理中占有重要位置。國家對安全性能要求高的設備合格證制度，要求維修人員參加學習培訓考核后，持證上崗，同時要制定相應的管理制度，確保使用安全。
4.技術檔案資料管理是設備的基礎資料管理，它包括設備的登記卡、技術檔案、工作檔案、維修檔案等。
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