中國物業(yè)新聞網(wǎng)訊：
從開發(fā)業(yè)務(wù)的“附屬”走出，物業(yè)作為一個快速發(fā)展的行業(yè)正在獨立走向舞臺，重視物業(yè)價值成為當(dāng)下業(yè)內(nèi)的共識。
在物業(yè)管理行業(yè)快速市場化的過程中，“多業(yè)態(tài)”經(jīng)營成為不能忽視的一步。伴隨著與開發(fā)業(yè)務(wù)的逐漸分離，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)業(yè)態(tài)從住宅領(lǐng)域轉(zhuǎn)向更為廣闊的非住宅領(lǐng)域，開拓著新的服務(wù)空間和可能。
2018年，以萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)為代表的企業(yè)布局在多個不同行業(yè)，呈現(xiàn)出百花齊放的狀態(tài)。如萬科物業(yè)開啟的“萬物商企”戰(zhàn)略模式，進(jìn)駐上海陸家嘴商寫項目；碧桂園服務(wù)開展航空物業(yè)服務(wù)，與奧凱航空簽訂了全國范圍內(nèi)的物業(yè)合作；也有專業(yè)領(lǐng)域方向極為突出的中海物業(yè)，在2018年奪得多個港澳地區(qū)政府物業(yè)服務(wù)項目。
但于2018年來說，最引人矚目的是“大物業(yè)/城市物業(yè)”這種新型物業(yè)模式的出現(xiàn)。先有萬科物業(yè)聯(lián)合橫琴打造“物業(yè)城市”，后有碧桂園服務(wù)發(fā)布“城市共生計劃”，這些都為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來了突破性進(jìn)展。
本期通過對2018年度典型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)態(tài)拓展進(jìn)行盤點，來管窺物業(yè)管理行業(yè)多領(lǐng)域服務(wù)發(fā)展的趨勢。
01
物業(yè)服務(wù)企業(yè)“多業(yè)態(tài)”拓展的三大誘因
“多業(yè)態(tài)”是相對專業(yè)化運營的一個概念，近兩年才逐漸“火熱”。其中有市場環(huán)境、行業(yè)發(fā)展、企業(yè)策略等多重原因，綜合起來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇布局多業(yè)態(tài)有一下三大主要誘因：
▍提升綜合盈利能力，改善收入結(jié)構(gòu)
目前住宅物業(yè)仍為多數(shù)企業(yè)主要服務(wù)業(yè)態(tài)。據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)，2017年，百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)中，住宅物業(yè)管理面積52.1億平方米，占比65.8%。
但由于涉及較大量的業(yè)主和社會影響因素，住宅物業(yè)的主要收入物業(yè)費的市場化定價實現(xiàn)尚存較大困難，影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)。
數(shù)據(jù)來源：中國物業(yè)管理協(xié)會，CRIC
同時，在多種業(yè)態(tài)經(jīng)營中，住宅物業(yè)平均物業(yè)費水平以及收繳率在行業(yè)內(nèi)最低，并且上漲難度較大，不利于企業(yè)提升經(jīng)營業(yè)績，于是企業(yè)有較大動力向場館、空港、教育、醫(yī)院等物業(yè)費水平較高、增值服務(wù)消費能力更高的領(lǐng)域拓展。
數(shù)據(jù)來源：中國物業(yè)管理協(xié)會，CRIC
▍提升規(guī)模集中度，減少人均單位成本
在人工成本、物料費用等持續(xù)走高的背景下，成本已經(jīng)成為了一個亟待解決的難題，如何從現(xiàn)有的紅海市場中尋找那片尚待開發(fā)的藍(lán)海，擴(kuò)大長尾，獲得規(guī)模效應(yīng)，是企業(yè)一直以來探尋的方向。
根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)，在物業(yè)管理中，人員費用占總成本比例約為54.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他費用所占成本，而在人員構(gòu)成中，針對基礎(chǔ)“四保”(保安、保修、保潔、保綠)的一線操作人員比例接近90%。
數(shù)據(jù)來源：中國物業(yè)管理協(xié)會，CRIC
無論是住宅物業(yè)還是非住宅物業(yè)，對于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的要求差異性較小，企業(yè)可以通過多元業(yè)態(tài)擴(kuò)展，形成規(guī)�；\營，將人力資源效用最大化，減少人均單位成本。
▍住宅業(yè)務(wù)增量天花板下，擴(kuò)展新增長空間
住宅開發(fā)業(yè)務(wù)增量空間可以預(yù)見，一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主雙向自由選擇現(xiàn)階段難以有效實現(xiàn)，阻礙了市場化的推進(jìn)，使企業(yè)通過市場化手段開發(fā)存量住宅物業(yè)存在困難；
另一方面，在住宅物業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展趨緩下，更多非住宅業(yè)態(tài)尚有較大開發(fā)空間，這是之前未被重視或注意到的，因此具有資金和戰(zhàn)略眼光的企業(yè)開始率先踏足新領(lǐng)域。
02
物業(yè)服務(wù)企業(yè)多業(yè)態(tài)服務(wù)實踐特征
2018年，不同企業(yè)通過不同的形式，開啟多業(yè)態(tài)服務(wù)的步伐，我們以部分典型企業(yè)的動作為例，對企業(yè)多業(yè)態(tài)服務(wù)特征進(jìn)行分析：
▍ 發(fā)揮自身優(yōu)勢，加快政府物業(yè)領(lǐng)域擴(kuò)展
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐政府物業(yè)不完全統(tǒng)計
數(shù)據(jù)來源：公開資料，CRIC
一般來講，涉足政府業(yè)務(wù)的企業(yè)本身在自身服務(wù)領(lǐng)域具備特殊優(yōu)勢，2018年不少企業(yè)加速拓展，繼續(xù)擴(kuò)大特色服務(wù)領(lǐng)域的優(yōu)勢，提高對特色服務(wù)領(lǐng)域的滲透率。
而從國內(nèi)來看，在機(jī)構(gòu)改革的影響下，政府機(jī)構(gòu)逐步對自身多項后勤管理剝離，也為更多中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來新的進(jìn)入機(jī)遇。
�、� 中海物業(yè)：加速擴(kuò)大港澳多類型政府物業(yè)
2018年，中海物業(yè)在港澳地區(qū)政府物業(yè)拓展上超軼絕塵，斬獲3個大型物業(yè)項目，分別為澳門房屋局管轄下的社會房屋物業(yè)、香港九龍站、香港13家司法機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)。
作為中海物業(yè)的主場，香港明確的產(chǎn)權(quán)限制、嚴(yán)格的公契制度以及完善的招投標(biāo)制度是中海物業(yè)多年來選擇深耕港澳的原因，再加上香港的物業(yè)管理費水平遠(yuǎn)高于國內(nèi)，使用境外貨幣結(jié)算可以增加企業(yè)資金的多元化，降低資金風(fēng)險。
�、� 中航物業(yè)：拓展法院、政府機(jī)構(gòu)等物業(yè)
作為機(jī)構(gòu)物業(yè)領(lǐng)域的頭部企業(yè)，2018年，中航物業(yè)繼續(xù)加速拓展該領(lǐng)域業(yè)務(wù)。4月，中航物業(yè)牽手南昌市中級人民法院，中標(biāo)瀘州市江陽區(qū)人民法院項目；10月，港珠澳大橋開通，中航物業(yè)提供后勤一體化服務(wù)保障；11月，中標(biāo)北京市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局智慧機(jī)關(guān)(一期)建設(shè)項目。
作為機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)平臺運營商，憑借自身長久的集成服務(wù)優(yōu)勢，中航物業(yè)也在進(jìn)一步擴(kuò)展自身優(yōu)勢，在特色領(lǐng)域占據(jù)一定地位。
�、� 彩生活：發(fā)力警務(wù)物業(yè)管理平臺構(gòu)建
2018年12月，彩生活與長沙市公安局合作，協(xié)助定制開發(fā)大物業(yè)管理平臺，“彩慧居”和“E停車”等線上線下一體化智慧服務(wù)系統(tǒng)也將落地，對現(xiàn)有門禁、停車場等進(jìn)行整體改造。
在保安、保潔、保綠、保修等基礎(chǔ)服務(wù)和“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”增值服務(wù)方面，彩生活平臺模式也會植入。彩生活寄望借此合作成為政企物業(yè)大平臺合作的范本，并繼續(xù)擴(kuò)展政務(wù)物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)運營等領(lǐng)域。
▍搶占藍(lán)海，不同程度涉足航空/空港領(lǐng)域
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐航空物業(yè)不完全統(tǒng)計
數(shù)據(jù)來源：公開資料，CRIC
航空公司所涉及的物業(yè)領(lǐng)域是一個特殊的大型綜合體，人流量吞吐規(guī)模大，服務(wù)范圍涉及停機(jī)場、候機(jī)樓、機(jī)務(wù)樓、空勤公寓等，包含多個性質(zhì)不同的服務(wù)對象，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)驗等都有較高的要求。
隨著國內(nèi)民用航空領(lǐng)域的快速發(fā)展，當(dāng)下市場還處在藍(lán)海階段。
而且由于航空領(lǐng)域企業(yè)集中度高，因此先從單個項目的服務(wù)開始，未來向區(qū)域節(jié)點和全國進(jìn)行拓展具備先發(fā)優(yōu)勢。
① 龍湖智慧服務(wù)：簽約東方航空項目園區(qū)
2018年1月1日，龍湖智慧服務(wù)與東方航空無錫分公司簽約，針對東方航空無錫項目園區(qū)內(nèi)的機(jī)務(wù)樓、綜合樓、出勤樓、候機(jī)樓辦公地等所有相關(guān)區(qū)域開展物業(yè)管理服務(wù)。
龍湖智慧服務(wù)借助在科技智慧方面有著較強(qiáng)的研究，將智慧物業(yè)運用到航空領(lǐng)域中去，有助于解決航空領(lǐng)域服務(wù)難題。
�、� 中航物業(yè)：服務(wù)廣州白云機(jī)場多個項目
2018年，中航物業(yè)為白云機(jī)場國際機(jī)場停車場運營項目、廣州白云國際機(jī)場二號航站區(qū)運控巡檢項目以及廣州白云國際機(jī)場運控中心大樓項目提供了機(jī)場運控、停車場管控等功能。
白云機(jī)場年旅客吞吐量接近7000萬人次，是一個大型交通樞紐，機(jī)場整體管控、車流疏導(dǎo)是機(jī)場日常工作重要的一部分，中航物業(yè)通過智慧停車系統(tǒng)、多點觸摸指揮臺、全景視頻監(jiān)控等提高物業(yè)工作效率，降低事故突發(fā)率，方便往來旅客的出行。
�、� 碧桂園服務(wù)：簽約奧凱航空全國物業(yè)業(yè)務(wù)
2018年5月10日，碧桂園服務(wù)與奧凱航空進(jìn)行簽約。與龍湖智慧服務(wù)簽約單一項目不同的是，碧桂園服務(wù)未來將會對奧凱航空下屬的全國各地航空基地、空勤公寓等范圍進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。相同的是它與龍湖一樣，均為第一次涉足航空領(lǐng)域。
雙方未來依托物業(yè)企業(yè)專業(yè)服務(wù)以及行業(yè)品牌優(yōu)勢，結(jié)合航空公司廣闊的服務(wù)范圍及共享服務(wù)平臺，建立長效合作機(jī)制實現(xiàn)業(yè)務(wù)互補(bǔ)和整合聯(lián)動發(fā)展，開拓物業(yè)新領(lǐng)域。
▍發(fā)力商企業(yè)務(wù)，B端客戶戰(zhàn)略地位凸顯
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐商企物業(yè)不完全統(tǒng)計
數(shù)據(jù)來源：公開資料，CRIC
商企物業(yè)本身在開發(fā)企業(yè)中占據(jù)一定比例。
2018年，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始提高商企業(yè)務(wù)戰(zhàn)略地位，作為重點方向進(jìn)行突破。一方面，源于商企存量領(lǐng)域再挖掘潛力巨大，另一方面，商企客戶付費能力強(qiáng)，增值服務(wù)植入后，開發(fā)潛力更大。
�、� 萬科物業(yè)：發(fā)布“萬物商企”子品牌
萬科物業(yè)業(yè)內(nèi)發(fā)布萬物商企子品牌 | 來源：克而瑞
相比住宅，商企物業(yè)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的綜合服務(wù)能力和服務(wù)要求顯著提高，傳統(tǒng)的住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須達(dá)到一定的能級和余力才會涉足此塊業(yè)務(wù)。
2018年10月，在第四屆中國物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展論壇上，萬科物業(yè)向業(yè)內(nèi)發(fā)布了“萬物商企”子品牌。自 2015 年開啟市場化以來，萬科物業(yè)在業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大的同時，同步探索物業(yè)管理的多樣性與可能性，實施「住宅商企，兩翼齊飛」的戰(zhàn)略。截止2018 年 8 月，萬科物業(yè)所有服務(wù)項目中商企項目占比已超過 21% 。
“萬物商企”作為萬科物業(yè)非住宅物業(yè)拓張版圖中重要的一部分，同時具有萬科物業(yè)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)驗和科技賦能的優(yōu)勢，在國內(nèi)商企服務(wù)領(lǐng)域還尚未有龍頭企業(yè)產(chǎn)生的情況下，或會掀起物業(yè)服務(wù)企業(yè)新一波跟進(jìn)潮。
03
“大物業(yè)”、“城市服務(wù)”開啟元年
除了傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)模式，2018年，一種新型物業(yè)服務(wù)模式正在悄無聲息的推進(jìn)著。或稱為“大物業(yè)”，因為它的服務(wù)邊緣更加擴(kuò)大化，所包含的業(yè)務(wù)模式也擴(kuò)大化；或稱為“城市物業(yè)”，因為它將物業(yè)與城市規(guī)劃發(fā)展結(jié)合起來，使物業(yè)功能更加完善。
依托社區(qū)服務(wù)場景，近年來大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的集成服務(wù)能力大幅增長，技術(shù)創(chuàng)新層出不窮，將現(xiàn)有技術(shù)實踐擴(kuò)大，移植進(jìn)入城市服務(wù)領(lǐng)域，有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)揮集成服務(wù)優(yōu)勢，打造集城市管理與物業(yè)運營為一體的新型發(fā)展方向。
▍萬科物業(yè)：打造“物業(yè)城市”治理模式
2018年5月，萬科物業(yè)與珠海大橫琴公司合作，將物業(yè)概念引入城市發(fā)展之中，作為全國“物業(yè)城市”的第一個試點。
萬科物業(yè)城市是運用了“專業(yè)服務(wù)+智慧平臺+行政力量”相融合的方式，對城市公共空間與資源實行全流程“管理+服務(wù)+運營”的模式，將橫琴公共區(qū)域中的資源和項目整合成一個整體，以城市作為依托，把社區(qū)物業(yè)的經(jīng)驗運用到城市管理中，形成“政府+物業(yè)服務(wù)企業(yè)”治理的新模式。
如果此次探索成功，“物業(yè)城市”的概念將會在全國進(jìn)行推廣，成為物業(yè)服務(wù)的新領(lǐng)域。
▍龍湖智慧服務(wù)：進(jìn)軍“城市公共空間服務(wù)”
龍湖智慧服務(wù)也進(jìn)行了“大物業(yè)”領(lǐng)域的探索。2018年7月，龍湖集團(tuán)與重慶悅來投資集團(tuán)出資組建了“龍湖悅來城市管理有限公司”，定位新型城市管理綜合服務(wù)提供商，從城市照明設(shè)備、道路預(yù)警設(shè)備、清潔存放設(shè)備到道路安全實時監(jiān)測、城市水系規(guī)劃、市政綠化、安防等各方面，與政府運營管理部門形成配合，打造城市一體化的物業(yè)系統(tǒng)。
2018年初，龍湖提出“空間即服務(wù)”的全新企業(yè)戰(zhàn)略，即未來龍湖將以客戶為核心重新定義空間與服務(wù)。積極參與城市空間、服務(wù)重構(gòu)，尤其在城市、商區(qū)、社區(qū)、住區(qū)的機(jī)會。龍悅公司的成立，是龍湖在“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略下，朝著城市服務(wù)空間邁出的重要一步。
▍碧桂園服務(wù)：發(fā)布“城市共生”計劃
2018年12月，碧桂園服務(wù)“城市共生”計劃及其“城市服務(wù)2.0產(chǎn)品”發(fā)布，提出“城市+物業(yè)”的新型城市治理公共服務(wù)模式，探路城市服務(wù)這片待開發(fā)的藍(lán)海。
而早在11月份，碧桂園服務(wù)就已經(jīng)與遼寧省開原市、四川省西昌市簽署合作協(xié)議，將環(huán)衛(wèi)服務(wù)作為城市物業(yè)的切入點，結(jié)合碧桂園物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，以道路作為實施主體，形成園林養(yǎng)護(hù)、路燈維修為一體化養(yǎng)護(hù)模式。通過城市公共服務(wù)數(shù)字化解決方案，提升當(dāng)?shù)爻鞘协h(huán)境。
▍保利物業(yè)：開展“全域化公共服務(wù)”
2018年6月，保利物業(yè)簽約浙江嘉興天凝鎮(zhèn)全區(qū)域的公共服務(wù)。2017年保利物業(yè)僅僅是針對天凝鎮(zhèn)人力、監(jiān)管、服務(wù)等方面進(jìn)行改善，2018年簽署的全區(qū)域化服務(wù)是形成以政府為主導(dǎo)、以保利服務(wù)為主體的城鎮(zhèn)化物業(yè)管理模式。
全域化公共服務(wù)管理評價指標(biāo) | 來源：保利物業(yè)
保利物業(yè)將社區(qū)服務(wù)多年的經(jīng)驗運用到了政府的公共服務(wù)當(dāng)中，構(gòu)建鎮(zhèn)域公共服務(wù)的“天凝經(jīng)驗”，提煉出7大類一級指標(biāo)、27類二級指標(biāo)和203類三級指標(biāo)體系為支撐的“保利服務(wù)”模式，使政府的公共服務(wù)費用由2500萬降至2400萬。
2018年開啟“城市服務(wù)”元年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)走出社區(qū)，走向城市，把深耕于物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)驗與城市生態(tài)建設(shè)相結(jié)合，將物業(yè)服務(wù)最新理念帶入城市治理，與政府一同打造“城市服務(wù)”新合作模式，讓物業(yè)成為“城市治理”的重要一環(huán)。
04
總結(jié)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多業(yè)態(tài)經(jīng)營，與房企的多元化不同，在多業(yè)態(tài)領(lǐng)域，雖需專業(yè)服務(wù)能力的補(bǔ)足，但更多是服務(wù)能力提升后的自然延伸。
2018年，物業(yè)服務(wù)不僅向非住宅物業(yè)拓寬，也向非常規(guī)管理發(fā)展�！按笪飿I(yè)”模式的出現(xiàn)將物業(yè)管理經(jīng)驗移植到城市管理之中，形成了“人-社區(qū)-城市”的新連結(jié)。
多業(yè)態(tài)拓展可以擴(kuò)大進(jìn)一步物業(yè)管理規(guī)模，增加企業(yè)收入來源，減少市場波動所導(dǎo)致的影響。與此同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依靠自身智慧化技術(shù)積累，也一定程度上提升眾多業(yè)態(tài)領(lǐng)域的服務(wù)管理水平，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)對高人流量、高復(fù)雜性的場景具備更好的應(yīng)對能力。
預(yù)計2019年，行業(yè)內(nèi)將會繼續(xù)在業(yè)態(tài)拓展上迎來新一輪發(fā)展。但多業(yè)態(tài)服務(wù)亦要求企業(yè)的管理模式順時而變，順勢而變，否則過于冗長的業(yè)態(tài)也會拖累了整體服務(wù)質(zhì)量和運營效率。這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須面對的挑戰(zhàn)。
