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      1. 物業(yè)公司
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        18種小區(qū)業(yè)主常見違規(guī)事例的處理方法,學(xué)到就是行家里手
        作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時(shí)間:2019/3/8 9:24:09  點(diǎn)擊:1163

        案例一:建筑裝修垃圾不清理


        現(xiàn)象

        業(yè)主裝修時(shí)產(chǎn)生的建筑垃圾和裝修垃圾,傾倒在樓前的硬鋪裝或草坪上等。

        原因


        主要是物業(yè)沒有建立裝修管理流程或建立后沒有執(zhí)行到位;還有一些業(yè)主在裝修前沒有到物業(yè)公司進(jìn)行申請(qǐng),就自行開始裝修,隨意倒裝修和建筑垃圾。


        一個(gè)30萬平方米的住宅小區(qū),因業(yè)主拒絕清理或裝修后找不到業(yè)主,我們對(duì)裝修垃圾和建筑垃圾的清理費(fèi)用進(jìn)行了測(cè)算:一年達(dá)到了1萬元。


        危害


        增加了物業(yè)企業(yè)的垃圾清運(yùn)量,影響小區(qū)環(huán)境美觀,并且由于垃圾存放時(shí)間的延長還會(huì)引來其他業(yè)主往建筑、裝修垃圾上傾倒生活垃圾,造成惡性循環(huán)。


        對(duì)策


        1.物業(yè)企業(yè)建立完善的裝飾裝修流程:裝飾裝修申請(qǐng),簽訂協(xié)議,房屋裝修、維修許可通知單,預(yù)交垃圾清運(yùn)押金,并且明確裝修時(shí)間、垃圾存放地點(diǎn)等事項(xiàng);物業(yè)二次裝修管控實(shí)招(內(nèi)容、流程和注意事項(xiàng))


        2.對(duì)于違反規(guī)定的,要按照建設(shè)部令第139號(hào)《城市建筑垃圾管理規(guī)定》的規(guī)定,由行政主管部門對(duì)其進(jìn)行處罰。




        案例二:一層私改商服,私改房屋結(jié)構(gòu)


        現(xiàn)象


        一層住戶在陽臺(tái)私開小門用于經(jīng)營;家庭裝修私改房屋墻體結(jié)構(gòu)。


        原因


        一些是業(yè)主出租出去用來牟利,把一樓住宅改為商服后,為了便于經(jīng)營;有的業(yè)主未經(jīng)任何部門允許就在陽臺(tái)上開門;裝飾裝修中不少業(yè)主為了自家的美觀、舒適和擴(kuò)大使用面積,對(duì)房屋的墻體私自拆除,有的甚至拆除部分承重墻。


        危害


        在陽臺(tái)開小門用于經(jīng)營,影響建筑的美觀,經(jīng)營時(shí)易對(duì)草坪產(chǎn)生破壞,對(duì)護(hù)欄也易產(chǎn)生破壞,間接影響了住宅小區(qū)晉級(jí)達(dá)標(biāo);違章裝修對(duì)房屋的安全構(gòu)成威脅。


        對(duì)策


        1.對(duì)于陽臺(tái)改門必須經(jīng)過行政主管部門的批準(zhǔn),未經(jīng)批準(zhǔn)的,物業(yè)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)予以制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)的報(bào)告后,依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。


        2.對(duì)于破壞承重墻的預(yù)防和處理,物業(yè)在裝修申請(qǐng)和裝修協(xié)議中就應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定不準(zhǔn)破壞承重墻等項(xiàng)目,加強(qiáng)裝修巡檢,發(fā)現(xiàn)問題要求其及時(shí)整改,先勸阻其恢復(fù),或在其破壞承重墻初始階段對(duì)其進(jìn)行制止,對(duì)于制止不從的可由行政主管部門依據(jù)建設(shè)部第110號(hào)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中第五條規(guī)定強(qiáng)制其恢復(fù)并處以罰款。




        案例三:底層陽臺(tái)下砌墻


        現(xiàn)象


        部分業(yè)主把底層陽臺(tái)底下的空間用磚和水泥砌成墻,有的作為自家的小倉庫。


        原因


        部分底層業(yè)主考慮陽臺(tái)底下易刮入雜物,或者是考慮利用陽臺(tái)底下的空間,于是未經(jīng)任何部門允許私自用水泥和磚把陽臺(tái)底下砌成墻,有的開一個(gè)小門作為自家的小倉庫,有的就是為了擋垃圾。


        危害


        在北方的冬季會(huì)出現(xiàn)脹鼓現(xiàn)象,嚴(yán)重的會(huì)把陽臺(tái)擠壓變形,陽臺(tái)立面板擠裂,造成陽臺(tái)窗框變形。陽臺(tái)砌墻影響小區(qū)環(huán)境美觀和與周圍環(huán)境的和諧。


        對(duì)策


        1.物業(yè)要求清潔員對(duì)底層陽臺(tái)底下每天清掃保潔一次;


        2.物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)業(yè)主在搭建初期就采取措施,講明危害,制止其行為,并告知其行為違反了管理規(guī)定,禁止破壞房屋外觀和違章搭建。對(duì)于制止不從的,可報(bào)告行政主管部門。



        案例四:安裝護(hù)欄


        現(xiàn)象


        陽臺(tái)、窗戶用鐵護(hù)欄封閉。


        原因


        一些業(yè)主為了增加住宅安全防范能力,保障人身財(cái)產(chǎn)安全,安裝了鐵護(hù)欄,由于沒有專業(yè)部門的指導(dǎo)和相應(yīng)的法規(guī)出臺(tái),在陽臺(tái)、窗戶外隨心所欲地不規(guī)范地安裝上各種各樣的防盜護(hù)欄,比如居民住宅安裝的防盜護(hù)欄,沒有考慮防攀登、防跨越等性能,出現(xiàn)凸出墻面等方面的問題。👉物業(yè)禁裝防盜網(wǎng),業(yè)主家里被盜誰擔(dān)責(zé)?律師說的太到位


        危害


        危害相鄰上層和同層業(yè)主家的安全;沒有統(tǒng)一安裝,樣式多樣不規(guī)范,影響整體環(huán)境美觀,影響住宅小區(qū)晉級(jí)達(dá)標(biāo);一旦發(fā)生火災(zāi),減少了逃生的途徑。


        對(duì)策

        1.把不能私自封閉陽臺(tái)、安裝防護(hù)網(wǎng)寫進(jìn)《業(yè)主管理規(guī)約》,對(duì)于違反規(guī)定可先由物業(yè)服務(wù)人員勸其整改,對(duì)于整改無效的由行政主管部門對(duì)其強(qiáng)制整改和進(jìn)行相應(yīng)處罰;


        2.在陽臺(tái)或窗戶內(nèi)側(cè)安裝護(hù)欄是目前比較理想的方式,但護(hù)欄要具有能拆卸或留有金屬窗戶,便于清潔玻璃和逃生用。

        案例五:空調(diào)室外機(jī)安裝不規(guī)范


        現(xiàn)象

        安裝空調(diào)室外機(jī)的位置有:陽臺(tái)上、山墻上、女兒墻上、外墻上、雨篷上等等;高度不統(tǒng)一,有的底層安裝高度只有1米左右,同層空調(diào)安裝高度也不統(tǒng)一等。

        原因

        安裝標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,空調(diào)器應(yīng)安裝在兒童不易觸及的地方;盡量避開自然條件惡劣(如油煙重、風(fēng)沙大,陽光直射或有高溫?zé)嵩?的地方;安裝高度在2.5米以上;室外機(jī)組安裝架承載能力至少不低于180公斤;空調(diào)器的室外機(jī)應(yīng)盡可能遠(yuǎn)離相鄰的門窗和綠色植物;與相鄰門窗距離不得小于3米等。

        危害

        空調(diào)排出的水流到人行道上,冬季會(huì)結(jié)冰,影響業(yè)主出行安全;吹出的熱風(fēng)影響業(yè)主健康;無序的安放影響樓房墻體立面的美觀;影響住宅小區(qū)晉級(jí)達(dá)標(biāo)。


        對(duì)策

        物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主安裝空調(diào),可以先期對(duì)其進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,對(duì)于不按標(biāo)準(zhǔn)安裝的,進(jìn)行勸阻和制止,通知相關(guān)的行政主管部門和環(huán)保部門處理。

        案例六:業(yè)主從陽臺(tái)排煙和飯店排煙


        現(xiàn)象

        業(yè)主從陽臺(tái)接出排煙管道用來排煙、飯店從一樓豎起煙筒排到頂層或向地面接煙筒排煙。


        原因

        業(yè)主從陽臺(tái)接出煙筒排煙:一是煙道堵塞,二是把廚房搬到陽臺(tái)。煙道堵塞是由于在裝修期間對(duì)室內(nèi)公共設(shè)施煙道進(jìn)行了改造和封閉,以致按正常排煙途徑裝修完畢入住的廚房不能正常排煙,或者是平改坡改造時(shí)造成的堵塞。


        有些業(yè)主為了增加廚房的空間把廚房搬到陽臺(tái),相應(yīng)地,煙道改從陽臺(tái)排出。


        飯店排煙,一是原來底層按商服設(shè)計(jì)時(shí)的先天不足,沒有預(yù)留出專用煙道,與居民的煙道共用,由于其排煙量大,不能滿足其需要,于是重新引出新的煙筒;二是一層住宅改為飯店或商服,用于飯店經(jīng)營后把煙道從窗戶引出排煙。


        危害

        樓下排煙致使樓上的業(yè)主家的窗戶不能開和對(duì)樓上窗戶玻璃污染,冬季水蒸氣遇冷結(jié)露落到硬鋪裝上結(jié)冰,對(duì)業(yè)主出行造成安全隱患;飯店煙道內(nèi)的垃圾沒有得到及時(shí)清理,排煙不暢,煙筒內(nèi)溫度較高易引發(fā)火災(zāi);油垢、油漬污染墻體和硬鋪裝,煙筒接縫處外溢油漬,影響鄰里關(guān)系。


        對(duì)策

        1.疏通原來的煙道改回原來的位置排煙;對(duì)于硬鋪裝上結(jié)冰清潔員要及時(shí)清理;


        2.對(duì)于飯店排煙煙道要經(jīng)過凈化裝置,排放達(dá)標(biāo),條件具備的或者在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該在樓房墻體內(nèi)預(yù)留出飯店專用煙道,并且煙道要定期清理,避免因煙道內(nèi)油污堆積引發(fā)火災(zāi)。


        3.對(duì)于底層改為飯店經(jīng)營的,要安裝凈化裝置并且要引到頂層排出。以上幾點(diǎn)涉及到污染環(huán)境問題,均可向環(huán)保局進(jìn)行投訴由其依法處理。

        案例七:醫(yī)療垃圾


        現(xiàn)象

        個(gè)體醫(yī)療診所的部分醫(yī)療垃圾混于生活垃圾中,或醫(yī)療垃圾隨意投放等。


        原因

        個(gè)體診所醫(yī)療垃圾由于缺少相應(yīng)的焚燒等處理能力,又沒有委托專業(yè)的人員收集處理,而是在夜間或其他時(shí)間投放到生活垃圾中。

        危害

        1.醫(yī)療垃圾對(duì)人的危害很大,進(jìn)入人體之后,會(huì)傳染多種疾病。未經(jīng)處理的污物、污水不進(jìn)行嚴(yán)格消毒和無害化處理,必然污染周圍環(huán)境;


        2.小孩會(huì)把用過的針管、針頭、小瓶等污物揀來當(dāng)作玩具耍,這些東西一旦刺破皮膚或誤入口中等,多數(shù)情況下會(huì)造成小孩染病或致傷。

        對(duì)策

        1.物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)后,應(yīng)當(dāng)禁止其把醫(yī)療垃圾亂倒或混入生活垃圾,并勸其整改,告之其行為違反了管理規(guī)定:醫(yī)療機(jī)構(gòu)自建焚燒爐的,自行焚燒處理;未建焚燒爐的,委托有關(guān)部門或者單位處理;

        2.強(qiáng)化醫(yī)療垃圾的管理、監(jiān)督和環(huán)保,有條件的物業(yè)公司按照當(dāng)?shù)匦l(wèi)生行政部門規(guī)定,開展有償?shù)尼t(yī)療垃圾收集清運(yùn)服務(wù),由專業(yè)的部門統(tǒng)一、及時(shí)銷毀。


        案例八:飼養(yǎng)寵物和家禽


        現(xiàn)象

        飼養(yǎng)狗、貓、觀賞鳥、信鴿等寵物;飼養(yǎng)雞、鴨子等家禽。


        原因

        隨著人們生活水平的提高以及個(gè)人愛好和習(xí)慣,寵物飼養(yǎng)會(huì)越來越普遍,寵物的增多,必然會(huì)帶來一些問題。有些寵物的主人文明飼養(yǎng)寵物程度不高,公德意識(shí)差。


        又由于相應(yīng)法規(guī)制定的滯后,造成了寵物管理無法可依,增加了管理難度;由于一些年老的業(yè)主原來住平房和以往的生活習(xí)慣,以及有一些業(yè)主從小雞按寵物飼養(yǎng)起等原因,在小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了飼養(yǎng)雞、鴨等家禽的問題。


        影響


        出現(xiàn)過寵物傷人,貓、狗叫聲擾民;寵物糞便污染環(huán)境、寵物掉毛影響環(huán)境衛(wèi)生,增加清潔工作量;有傳播禽流感和狂犬病的危險(xiǎn)等。


        對(duì)策

        物業(yè)關(guān)于文明養(yǎng)寵的溫馨提示(管理方案)


        案例九:隨意堆放和懸掛物品

        現(xiàn)象


        樓道內(nèi)堆放著大缸、花盆、白菜、大蔥等雜物;底層陽臺(tái)下堆放著大蔥、木板等雜物;底層陽臺(tái)與陽臺(tái)之間無序存放著三輪車、自行車、廢棄的廣告牌等雜物;陽臺(tái)外掛大蔥和晾曬衣物等雜物。

        原因


        一是由于一些老住宅區(qū)在設(shè)計(jì)時(shí),未考慮雜物的堆放問題;

        二是由于一些業(yè)主誤認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)歸自己所有,樓道、陽臺(tái)等也歸自己所有,同時(shí)也是為了不占用自家室內(nèi)的空間,所以把這些不是貴重的物品隨意堆放;


        三是由于物業(yè)和城市行政主管部門來清理時(shí)拿回去,過后再搬出來。


        影響

        一是視覺污染,影響環(huán)境美觀;

        二是影響其他業(yè)主出行,堵塞防火通道;

        三是制造了樓道內(nèi)異味;

        四是增加了清潔的工作難度。


        對(duì)策

        1.新的住宅小區(qū)在設(shè)計(jì)時(shí)帶地下室,很好地解決了堆放物問題;


        2.關(guān)于及時(shí)清理樓道雜物的通知和消防安全管理的政策依據(jù),公安部:物業(yè)有權(quán)制止、報(bào)告電動(dòng)車違規(guī)停放、充電行為;


        3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)要有“反復(fù)抓”、“抓反復(fù)”持之以恒的管理,才能取得明顯效果。


        案例十:空中拋物


        現(xiàn)象


        業(yè)主把袋裝的垃圾直接從陽臺(tái)往樓下拋,以及往樓下扔其他物品。


        原因

        一是從陽臺(tái)拋物方便自己,物業(yè)服務(wù)人員未勸阻和制止其行為,時(shí)間長了形成了習(xí)慣;

        二是缺少文明、安全、法律意識(shí)。


        影響

        一是容易傷人;

        二是影響環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量,易造成二次污染;

        三是有些空中拋物懸掛在樹上,難以清理,影響環(huán)境美觀。


        對(duì)策

        1.實(shí)行垃圾袋裝化;


        2.對(duì)于空中拋物多的住宅小區(qū)或某一住宅樓,要張貼明顯的提示標(biāo)識(shí),物業(yè)服務(wù)人員和業(yè)主委員會(huì)對(duì)違反規(guī)定的業(yè)主進(jìn)行勸阻,對(duì)于經(jīng)多次勸阻仍無效的,向行政主管部門報(bào)告;高空拋物是違法行為,你知道嗎?


        3.對(duì)于已經(jīng)懸掛在樹上的垃圾,物業(yè)服務(wù)人員要及時(shí)把它清理下來。



        案例十一:隨意晾曬衣物和晾秋菜


        現(xiàn)象


        樹與樹之間系繩晾衣物、休閑桌椅上晾曬衣物、健身器材上晾曬衣物等;草坪或硬鋪裝上晾菜、曬菜等。


        原因


        小區(qū)內(nèi)沒有為晾曬衣物提供專用的設(shè)施;在草坪和硬鋪裝上隨便晾曬秋菜是由于業(yè)主就近圖方便。


        影響


        對(duì)樹木和草坪有一定的損害,影響業(yè)主對(duì)健身器材等的使用,影響環(huán)境美觀,菜葉子、蔥皮子等增加了清潔的工作量,影響了環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。


        對(duì)策


        在《業(yè)主管理規(guī)約》中明確規(guī)定不準(zhǔn)在草坪、健身器材上晾曬,并且及時(shí)糾正其行為。


        案例十二:破壞綠地


        現(xiàn)象


        草坪小開荒、草坪埋蘿卜等。


        原因


        一些北方業(yè)主在春天開始破壞原來的草坪,然后種上蔥、白菜、香菜等;秋季買的蘿卜為了保鮮,在草坪上挖一個(gè)坑把蘿卜埋上,等到入冬前再挖出來。


        影響


        1.種蔬菜直接破壞草坪而且影響與周圍植物的協(xié)調(diào);

        2.挖坑后影響草坪的美觀和后續(xù)利用。


        對(duì)策


        1.物業(yè)服務(wù)人員要禁止其毀壞綠化,如已經(jīng)毀壞,要求其恢復(fù)草坪的原狀。


        2.物業(yè)企業(yè)可以開辟或規(guī)劃出一些空地,通過“綠地”領(lǐng)養(yǎng)的辦法引導(dǎo)和鼓勵(lì)業(yè)主種花、樹等美化環(huán)境的植物。


        案例十三:粘貼涂寫小廣告和隨意懸掛廣告牌


        現(xiàn)象


        樓道、墻體上粘貼的小廣告或手寫的、噴涂的小廣告、亂涂亂畫;在樓體立面懸掛廣告牌等。


        原因


        住宅小區(qū)附近的個(gè)體經(jīng)營實(shí)體由于規(guī)范的廣告費(fèi)用高和有些非法廣告、虛假廣告等,都采用小廣告的方式,在住宅小區(qū)內(nèi)的樓道、墻體、樹木、護(hù)欄等處粘貼;少年兒童在墻體的亂涂亂畫;底層業(yè)主住宅改為商服后自立的廣告牌。


        影響


        小廣告被稱之為城市的“牛皮癬”,嚴(yán)重的視覺污染;增加了物業(yè)企業(yè)清潔成本。


        對(duì)策


        1.小區(qū)實(shí)行封閉管理和樓道安裝電子門可以大大減少小廣告的數(shù)量;在小區(qū)內(nèi)設(shè)置廣告粘貼欄和單元門口設(shè)置廣告粘貼手寫板,是解決小廣告問題的有效辦法;在業(yè)主QQ群、微信群發(fā)布業(yè)主的廣告信息。


        2.對(duì)于少年兒童的亂涂亂畫,通過其家長對(duì)其教育改正。


        3.私立廣告牌的要依據(jù)管理規(guī)定處理,設(shè)立廣告牌要經(jīng)城市行政主管部門的批準(zhǔn),按照統(tǒng)一的規(guī)格才能懸掛;未批準(zhǔn)的要取締。



        案例十四:對(duì)設(shè)備設(shè)施的破壞


        現(xiàn)象


        對(duì)底層落水管的破壞;對(duì)電子門的破壞;對(duì)休閑桌椅的破壞;對(duì)健身器材的破壞;對(duì)道板的破壞等。


        原因


        少年兒童玩耍時(shí)破壞底層的落水管;一些業(yè)主家缺一些螺絲等從休閑桌椅上卸下來;或者對(duì)因物業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度、收費(fèi)時(shí)的措施、方法不當(dāng)?shù)龋l(fā)業(yè)主的反感心理,產(chǎn)生的泄憤情緒后破壞的;健身器材的使用不當(dāng)或者成人使用兒童的健身器材造成的損壞;車輛壓道板造成的損壞。


        影響


        大大增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;影響了設(shè)備設(shè)施的正常使用壽命。


        對(duì)策


        1.《業(yè)主管理規(guī)約》中明確禁止行為,并且要反復(fù)宣傳;同時(shí)物業(yè)服務(wù)人員要注意工作方法和服務(wù)態(tài)度,盡可能采用勸阻的方法,來處理業(yè)主的一些不文明行為,比如成人使用兒童健身器材,可在明顯的位置噴涂或設(shè)立標(biāo)識(shí)“僅供兒童使用,謝謝合作”等溫馨提示;


        2.增加保安的巡檢力度,采用一些電子監(jiān)控設(shè)備作為技防手段;


        3.對(duì)于破壞者給予說服教育,并且要其賠償相應(yīng)的損失。


         

        案例十五:噪音擾民


        現(xiàn)象


        深夜服務(wù)生的打鬧和喧嘩;裝修的噪音等;居民樓下開飯店有噪聲;汽車防盜器的噪音、車輛喇叭聲、變電站噪音等。


        原因


        生活區(qū)環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn):以居住為主的1類區(qū)域,白天噪聲標(biāo)準(zhǔn)為55分貝,夜間噪聲標(biāo)準(zhǔn)為45分貝,超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)人體產(chǎn)生危害。


        上述的種種擾民的聲音盡管有些達(dá)不到噪音標(biāo)準(zhǔn),但是出于對(duì)業(yè)主的休息和身體健康的考慮,物業(yè)有責(zé)任和義務(wù)去協(xié)調(diào)和解決。


        影響


        影響業(yè)主正常休息和健康,影響鄰里關(guān)系。


        對(duì)策


        物業(yè)服務(wù)人員首先核實(shí)情況,然后相應(yīng)的鄰里之間未達(dá)到噪音標(biāo)準(zhǔn)的,通過協(xié)調(diào)解決,對(duì)于達(dá)到噪音標(biāo)準(zhǔn)的可由環(huán)保局來處理,或者物業(yè)人員核實(shí)情況后,向環(huán)保部門反應(yīng)。



        案例十六:祭祀燒紙


        現(xiàn)象


        每逢祭祀的日子在小區(qū)的硬鋪裝、道路上、草坪上總有相當(dāng)多的人在燒紙,留下污漬。


        原因


        “鬼節(jié)”、清明節(jié)、春節(jié)前后燒紙祭祀的人非常多,許多人在選擇祭祀方式的過程中,跟著“傳統(tǒng)”走,因而燒紙?jiān)跇I(yè)主心中有著重要的地位。


        影響


        在草坪上、樹底下焚燒紙錢,草叢和樹皮遭到了嚴(yán)重的破壞,樹木也在火光的包圍中,非常容易引發(fā)火災(zāi),污染空氣;在道板上燒紙,導(dǎo)致道板被燒裂或是變成暗黃色,毀壞后的道板無法恢復(fù)原來面貌及顏色。


        對(duì)策


        1.根據(jù)相關(guān)規(guī)定,倡導(dǎo)文明祭祀,禁止在街道、廣場(chǎng)、庭院等公共場(chǎng)所拋撒紙錢和燒紙;


        2.在傳統(tǒng)的節(jié)日燒紙祭祀時(shí):物業(yè)服務(wù)人員把宣傳牌放在相應(yīng)的路口,引導(dǎo)業(yè)主到這些地點(diǎn)燒紙;或者采取勸阻和死看死守的辦法,每晚工作到業(yè)主燒紙結(jié)束。


         


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