開欄語
備受市民關(guān)注的《西安市物業(yè)管理條例》將于2017年1月1日起施行，條例共分9章120條，包括業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會，前期物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)與管理，物業(yè)的使用與維護，物業(yè)保修金與住宅專項維修資金，監(jiān)督管理與法律責(zé)任等多個方面。從今天起，本報聯(lián)合西安市住房保障和房屋管理局對該條例進行深入解讀，以更好地促進條例的全面貫徹實施，不斷提高物業(yè)服務(wù)管理水平，進一步維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展和業(yè)主民主自治意識的不斷提高，物業(yè)管理工作中出現(xiàn)了很多新情況、新問題。特別是管理體制不健全、業(yè)主大會成立困難、開發(fā)建設(shè)遺留問題突出等制約了物業(yè)管理的有序進行，很容易引發(fā)矛盾糾紛，也容易對居民的正常生活產(chǎn)生影響。對此，《西安市物業(yè)管理條例》（以下簡稱條例）對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會的產(chǎn)生、職責(zé)等作出了明確規(guī)定。
業(yè)主大會該怎樣產(chǎn)生，有什么作用？
近年來，隨著新建小區(qū)的增多，物業(yè)管理的范圍也越來越廣，但目前我市業(yè)主委員會的數(shù)量占比還比較少，業(yè)主大會的難以成立成了制約業(yè)主自治的難題。
對此，條例明確，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，進行業(yè)主自治。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域符合以下兩個條件之一的，便可召開首次業(yè)主大會會議：物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上的或者首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的。
業(yè)主大會有哪些職責(zé)呢？條例規(guī)定業(yè)主大會監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告、財務(wù)報告，并決定下列事項，包括：制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會組成人員；物業(yè)管理模式；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；續(xù)籌和使用住宅專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營及收益分配等事項；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)財務(wù)收支情況進行審計等。
業(yè)主委員會代表全體業(yè)主利益，執(zhí)行業(yè)主大會決定
條例規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生之日為其成立日期。
業(yè)主委員會由5～11人單數(shù)組成，任期3～5年，可以連選連任。業(yè)主委員會組成人員的具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，在全體有表決權(quán)的組成人員中推選業(yè)主委員會主任、副主任。
業(yè)主委員會履行下列職責(zé)，包括執(zhí)行業(yè)主大會的決定；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實施；審核需要業(yè)主分攤的費用；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；組織續(xù)籌和監(jiān)督使用住宅專項維修資金；調(diào)解物業(yè)使用糾紛；受業(yè)主委托代表業(yè)主提起或者參與涉及業(yè)主共同利益的仲裁和訴訟等。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會組成人員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應(yīng)當書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會，并依法開展換屆選舉工作。
物業(yè)管理委員會可作為臨時機構(gòu)代行業(yè)主委員會職責(zé)
對于不具備成立業(yè)主大會條件或者具備成立業(yè)主大會條件但未成立的小區(qū)，該如何保障業(yè)主權(quán)益，提升物業(yè)管理水平呢？條例明確，這種情況下可以成立物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，代行業(yè)主委員會職責(zé)。
物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會、派出所、居民委員會、建設(shè)單位派員組成。
物業(yè)管理委員會由9～13人單數(shù)組成。其中業(yè)主成員不少于50%，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會在業(yè)主中推薦產(chǎn)生，其成員應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，就物業(yè)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。物業(yè)管理委員會應(yīng)當自業(yè)主委員會依法備案之日起七日內(nèi)，與業(yè)主委員會辦理相關(guān)資料及財物移交手續(xù)后解散。
召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經(jīng)費，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。籌備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當退還建設(shè)單位。
