昆明市場為何會有這么多“兩證房”？云南某建筑工程設(shè)計院的一名設(shè)計師分析了造成一房兩證的三大原因。
首先，城市土地地塊都規(guī)劃了用途，如商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地。有些開發(fā)商獲得了商業(yè)用地后，為了提升產(chǎn)品銷量，變相把商業(yè)用地改造成住宅賣，以蓋辦公場所的名義建住宅。加上過去沒有出臺限購政策，一些購房者購買兩套辦公室來拼成一套住宅，或者是形式上的辦公用房，業(yè)主買來變成了住宅，都不用修改規(guī)劃。有的市民購買的房產(chǎn)證用途注明是“辦公”，就是這類情況。
一般情況下，開發(fā)商在建蓋中，在不影響房屋結(jié)構(gòu)安全的情況下，會根據(jù)業(yè)主的需要，對房屋不做嚴(yán)格隔離。
該設(shè)計師介紹，這是產(chǎn)生一房兩證最主要的原因。這種情況不僅在昆明有，在全國很多地方都很普遍。
再比如，工業(yè)用地上也要考慮生活區(qū)，這樣工業(yè)區(qū)才能配套發(fā)展。工業(yè)用地上，離不開商業(yè)功能和住宅功能等。因此，開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃和使用的原則確立了小型的城市綜合體，如對商業(yè)、辦公、住宅配套，采用變通的方法對規(guī)劃地塊用途調(diào)整。
上述情況，可以視作開發(fā)商在地塊功能上的靈活使用，根據(jù)目前的法規(guī)，沒有明確規(guī)定是違法的。但是，因為用地用途有嚴(yán)格區(qū)分，會帶來一些后續(xù)問題。比如商業(yè)用地上的住宅，產(chǎn)權(quán)年限比住宅用地產(chǎn)權(quán)年限低，居民的水電費價格也高些，另外還會給這些業(yè)主帶來房產(chǎn)限制政策的影響。
第二種原因是，對本身就是住宅用地的商品房小區(qū)來說，一房兩證主要是為規(guī)避“90/70”房產(chǎn)政策，開發(fā)商可以通過一房兩證來虛增小戶型房屋套數(shù)。
第三種原因是，按照以前的房產(chǎn)政策，戶型大的房屋，不論對開發(fā)商還是購房者來說，都要比戶型小的房屋交的購置稅高，因此開發(fā)商把大戶型房屋辦成一房兩證，以此為開發(fā)商和業(yè)主規(guī)避稅費。但這種做法不多，現(xiàn)在開發(fā)商也不這么做了。
