二手房評估價是指采取房產價格評估的市場比較法,通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格,以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業(yè)處理,換算出具體某個樓盤的平均單價。然后結合待評估房屋的實際情況,包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素等等,計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。
影響一套房屋市價的因素很多,物業(yè)類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業(yè)內外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務設施、基礎設施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等,都得加以適當的考慮。
二手房評估價影響因素
在二手房價格的測算上,要抓住以下三大因素。
房屋因素
舊房的套型落后、功能陳舊,這同新建商品房無法相比,“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))扣減10%。此外,樓層對價格也產生影響,若1層和5層為基準價,2層和6層為-3%,7層為-5%,3層和4層為+3%,若是樓頂則為-5%;而朝向如無朝南窗則為-5%。
房屋竣工后即進入折舊期。按照理論折舊率,混合一等結構房屋的折舊期限為50年,每年的折舊率為2%。其次,一般舊房的套型落后,使用不便,功能陳舊,在這方面是無法和新建商品房相比的。此外,朝向、樓層等自然狀況,也會對價格產生一些影響。
環(huán)境因素
環(huán)境因素既有自然的也有社會的,既有大環(huán)境,也有小環(huán)境。在同一地段,舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū),比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境,在同一土地級別地區(qū),有的適合經商,有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結構、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5%,省、市重點中小學區(qū)的為+15%。
心理因素
如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮,人們一般不愿意買舊房,如果舊房的價格同新房相差不大,買舊房就會有難以逾越的心理障礙,心理因素為-8%。
房地產評估收費標準
在房屋買賣過程中,房產有時候需要進行房地產評估,房地產評估費用是怎樣收取的,這是很多購房者關心的問題。房地產估價采用差額定率累進計費,即按房地產價格總額大小劃分費用率檔次,分檔計算各檔次的收費,各檔收費額累計之和為收費總額。