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      1. 物業(yè)公司
        物業(yè)公司 物業(yè)公司
        物業(yè)公司
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        物業(yè)公司
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        物業(yè)管理行業(yè)有哪些“冷知識(shí)”?
        作者:admin  來(lái)源:本站  發(fā)表時(shí)間:2017/8/7 15:28:35  點(diǎn)擊:1984

        第一物業(yè)管理行業(yè)第一大主體應(yīng)該是全體業(yè)主,并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè);如果沒(méi)有業(yè)主哪里來(lái)的物業(yè)服務(wù);


        第二,業(yè)主通常拒交物業(yè)費(fèi)的行為,從現(xiàn)在司法判決的結(jié)果來(lái)看,通常是不被法院支持的第三.多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評(píng)價(jià)僅停留在自身感受,

        比如,我們經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到有的業(yè)主說(shuō),“他們小區(qū)的物業(yè)真好,都幫忙送快遞”;“看人家物業(yè)門(mén)口的保安,多年輕,再看看咱們小區(qū)”............

        評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的好壞,要看物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否履行物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的義務(wù),只要履行了物業(yè)服務(wù)合同就是好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。當(dāng)然物業(yè)服務(wù)的其他熱心服務(wù)也是值得稱(chēng)贊的,但是更多的業(yè)主僅停留在關(guān)注“面”上,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了收到物業(yè)費(fèi),僅做“面”上的工作。


        第四,人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的了解,大多僅停留在保潔、保安和維修。但很少有人關(guān)心自己的物業(yè)是否在保值增值方面做了長(zhǎng)期規(guī)劃。

        物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長(zhǎng)期計(jì)劃。年度計(jì)劃是一種運(yùn)行計(jì)劃,屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃;中短期計(jì)劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間,以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同有效期為周期,通常為3~5年;長(zhǎng)期計(jì)劃則屬于策略層次的計(jì)劃,通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。

        物業(yè)管理的長(zhǎng)期計(jì)劃不僅僅是針對(duì)某一家物業(yè)管理企業(yè)任內(nèi)的工作,而且是長(zhǎng)期不間斷的計(jì)劃管理。比如,對(duì)外墻、走廊、樓梯、屋頂?shù)裙矆?chǎng)所的維修年限,對(duì)水管、電線、設(shè)備的更換年限等都要制定計(jì)劃,最長(zhǎng)的計(jì)劃甚至考慮到80年以后的地基加固問(wèn)題。這才是物業(yè)管理的根本。


        第五、法理上來(lái)說(shuō),房屋買(mǎi)賣(mài)合同是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的事情,按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定,雙方各履行權(quán)利義務(wù),挨不著其他人的事(比如物業(yè)公司等)

        實(shí)際很多時(shí)候,我們?cè)诮环繒r(shí),總是要交一堆與房屋買(mǎi)賣(mài)合同中無(wú)關(guān)的費(fèi)用之后才能拿到鑰匙(比如物業(yè)費(fèi),其實(shí)物業(yè)費(fèi)又是業(yè)主和物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系了)。


        如果感興趣可以好好看看《購(gòu)房合同》,你把你的義務(wù)履行了,合同規(guī)定的房屋交付時(shí)間而沒(méi)有拿到房屋鑰匙,開(kāi)發(fā)商應(yīng)該怎么賠償。


        第六、小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)是由小區(qū)的業(yè)主選舉產(chǎn)生,

        全國(guó)居民委員會(huì)是由小區(qū)的居民選舉產(chǎn)生。

        但為什么全國(guó)居民委員會(huì)遍地,而業(yè)主委員會(huì)很難有效地成立和發(fā)展

        《中華人民共和國(guó)憲法》第一百一十一條規(guī)定“ 城市和農(nóng)村按居民居住地區(qū)設(shè)立的居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)是基層群眾性自治組織。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的主任、副主任和委員由居民選舉。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)同基層政權(quán)的相互關(guān)系由法律規(guī)定。

        居民委員會(huì)、村民委員會(huì)設(shè)人民調(diào)解、治安保衛(wèi)、公共衛(wèi)生等委員會(huì),辦理本居住地區(qū)的公共事務(wù)和公益事業(yè),調(diào)解民間糾紛,協(xié)助維護(hù)社會(huì)治安,并且向人民政府反映群眾的意見(jiàn)、要求和提出建議!

        (一):居民委員會(huì)是基層群眾自治組織;(從自治組織來(lái)說(shuō),像業(yè)主大會(huì)中的業(yè)委會(huì))

        (二):“居民委員會(huì)”的作用是“辦理本居住地區(qū)的公共事務(wù)和公益事業(yè),調(diào)解民間糾紛,協(xié)助維護(hù)社會(huì)治安,并且向人民政府反映群眾的意見(jiàn)、要求和提出建議!


        第七、地下車(chē)庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題:

        一網(wǎng)友觀點(diǎn):“有權(quán)屬依權(quán)屬、有約定從約定、無(wú)約定歸業(yè)主”。

        對(duì)應(yīng)即是:如有開(kāi)發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)證,則歸開(kāi)發(fā)商所有,若開(kāi)發(fā)商沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證,則歸全體業(yè)主所有;開(kāi)發(fā)商如與全體業(yè)主明確約定歸開(kāi)發(fā)商所有,則歸其所有,如約定歸全體業(yè)主所有,則歸全體業(yè)主所有;沒(méi)有明確約定的,歸全體業(yè)主所有


        一媒體觀點(diǎn):

        地下車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸全體業(yè)主必須符合三個(gè)條件:

        1.開(kāi)發(fā)商在計(jì)算公攤面積時(shí),把人防工程的建筑面積計(jì)算在內(nèi);

        2.開(kāi)發(fā)商在出售單元房屋時(shí)承諾無(wú)償提供人防工程供全體業(yè)主使用;

        3.開(kāi)發(fā)商把建造人防工程的成本核算在住宅開(kāi)發(fā)成本之內(nèi)。


        小區(qū)車(chē)位是否屬全體業(yè)主共有,關(guān)鍵在于該車(chē)位是否攤?cè)牍媒ㄖ娣e。如車(chē)位面積不計(jì)入總建筑面積,又系獨(dú)立單元,不屬公共使用空間,無(wú)法判定屬業(yè)主共用,因此,針對(duì)業(yè)委會(huì)要求確認(rèn)車(chē)庫(kù)權(quán)屬歸業(yè)主共有的請(qǐng)求,沒(méi)有依據(jù),法院不予支持


        第八、停車(chē)收費(fèi)的問(wèn)題

        停車(chē)費(fèi)收的是否合理,可以咨詢當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局(或者撥打12358咨詢);現(xiàn)在停車(chē)收費(fèi)通常采取市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)(也就是合同雙方商量后,無(wú)上限),但是物業(yè)公司也應(yīng)該在物價(jià)局備案(物價(jià)局會(huì)回復(fù),是讓備案,但是沒(méi)有法律法規(guī)規(guī)定,如果他們不備案,我們能把他們?cè)趺粗?;物業(yè)費(fèi)是否備案,是否合理,也會(huì)遇到同樣的回答)


        第九:關(guān)于物業(yè)收取停車(chē)費(fèi)是否屬于全體業(yè)主的問(wèn)題,觀點(diǎn)如下

        《物權(quán)法》出臺(tái)后地面停車(chē)費(fèi)不能簡(jiǎn)單地歸業(yè)主,特別是經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住宅小區(qū)。

        業(yè)主主張停車(chē)收益有三個(gè)前提條件:

        一是2007年10月1日以后;

        二是地面停車(chē)位明確歸屬業(yè)主共用;

        三是經(jīng)營(yíng)者收取的停車(chē)費(fèi)在扣除經(jīng)營(yíng)成本、酬金和稅金之后尚有盈余。(摘自《現(xiàn)代物業(yè)》)

        比如北京早期經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)定為每月每平方米0.55 元,是把地上停車(chē)收費(fèi)計(jì)入企業(yè)收入后測(cè)算的結(jié)果,如果將停車(chē)收益歸業(yè)主所有,將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司入不敷出,無(wú)法維系正常的管理和服務(wù)


        第十:依據(jù):《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十八條 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

        《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

        然后,我拿上我的房所有權(quán)證書(shū),去廊坊市國(guó)土資源局,說(shuō):復(fù)制一下我房屋所有權(quán)相關(guān)的土地使用權(quán)資料

        回答是:不可以


        第十一:以下圖片為轉(zhuǎn)發(fā),簡(jiǎn)單總結(jié)一下就是認(rèn)為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾是主要矛盾的業(yè)主真是太天真了,全體業(yè)主管理權(quán)如何行使才是真正的主要問(wèn)題所在。


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