小區(qū)電梯廣告收益該歸誰(shuí)?小區(qū)停車位收益如何分配?樓頂平臺(tái)、人防工程等是否屬于業(yè)主共有?近年來(lái)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)、開發(fā)商之間的訴訟糾紛頻發(fā)。
小區(qū)電梯廣告收益該歸誰(shuí)?小區(qū)停車位收益如何分配?樓頂平臺(tái)、人防工程等是否屬于業(yè)主共有?近年來(lái)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)、開發(fā)商之間的訴訟糾紛頻發(fā)。北京市石景山區(qū)法院召開新聞發(fā)布會(huì),該院通過對(duì)北京法院五年來(lái)審理的1573件涉業(yè)主委員會(huì)糾紛案件調(diào)研分析發(fā)現(xiàn),業(yè)主專有部分與共有部分的權(quán)利行使邊界爭(zhēng)端多發(fā)。
電梯廣告收益該歸誰(shuí)
2006年7月10讓，某房地產(chǎn)公司與2006年7月10日,某房地產(chǎn)公司與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同,委托物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù),委托管理期限自2006年7月16日起至業(yè)主委員會(huì)聘任新物業(yè)公司時(shí)止。
2006年11月20日,該物業(yè)公司與某廣告公司簽訂協(xié)議及合作合同,廣告公司向物業(yè)公司按小區(qū)內(nèi)電梯數(shù)量每梯每年支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。2006年至2012年,廣告公司共向物業(yè)公司支付了124萬(wàn)余元。
2012年12月25日,小區(qū)業(yè)委會(huì)在街道辦事處備案。隨后,業(yè)委會(huì)將物業(yè)公司告上法庭,請(qǐng)求返還小區(qū)公共區(qū)域廣告收益。物業(yè)公司稱,支票存根上記載用途為物業(yè)費(fèi),發(fā)票經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為管理費(fèi),均非廣告費(fèi)。公共區(qū)域收入已用于小區(qū)物業(yè)管理資金投入,其已委托賬務(wù)審計(jì),但未提供審計(jì)報(bào)告。
北京市西城區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為,業(yè)委會(huì)依法成立,具備訴訟主體資格,有權(quán)利代小區(qū)業(yè)主決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)。小區(qū)內(nèi)的電梯間、候梯廳屬于業(yè)主共有部分,小區(qū)的業(yè)主對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
“物業(yè)公司與廣告公司先后簽訂合同,利用小區(qū)內(nèi)共有部分電梯間、候梯廳進(jìn)行廣告營(yíng)利活動(dòng),收取廣告費(fèi)用,侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益�！蔽鞒菂^(qū)法院認(rèn)為,物業(yè)公司利用屬業(yè)主共有公共區(qū)域進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)獲取的收益,其性質(zhì)應(yīng)屬?gòu)V告收益而非經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有,物業(yè)公司理應(yīng)返還。據(jù)此,法院判決物業(yè)公司返還業(yè)委會(huì)電梯間、候梯廳廣告收入117萬(wàn)余元。
建筑設(shè)施權(quán)屬爭(zhēng)端多發(fā)
除了小區(qū)電梯廣告收益歸屬問題外,開發(fā)商與業(yè)主就車位、車庫(kù)歸屬?zèng)]有約定或約定不明,如何確定其權(quán)屬及收益分配問題;建筑物樓頂平臺(tái)、人防工程、小區(qū)供電、供水、供熱、供氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施等是否屬于業(yè)主共有因沒有明確規(guī)定,這些資源及收益歸屬問題爭(zhēng)議也時(shí)有發(fā)生。
石景山區(qū)某商品樓小區(qū)內(nèi)有22個(gè)車位屬未經(jīng)規(guī)劃許可的新增車位,另外148個(gè)車位屬于建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)的車位。房地產(chǎn)公司將開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃內(nèi)車位均以出租形式交付給業(yè)主使用。因與開發(fā)商就車位費(fèi)問題產(chǎn)生爭(zhēng)議,業(yè)委會(huì)遂訴至法院。業(yè)委會(huì)認(rèn)為開發(fā)商擅自占用小區(qū)道路構(gòu)成侵權(quán),而開發(fā)商雖認(rèn)可建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)的148個(gè)車位占用了小區(qū)公共道路面積的事實(shí),但主張這均是按照規(guī)劃部門的設(shè)計(jì)進(jìn)行建設(shè)開發(fā)的。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或出租方式約定。
石景山法院認(rèn)為,經(jīng)過規(guī)劃許可的位于建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位,開發(fā)商以出租形式交付業(yè)主使用后,業(yè)主僅從開發(fā)商處取得對(duì)車位的暫時(shí)占有權(quán)和使用權(quán),所有權(quán)應(yīng)屬于開發(fā)商。沒有經(jīng)過規(guī)劃,占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地新增的車位所有權(quán),應(yīng)屬于業(yè)主共有。
據(jù)此,法院認(rèn)定,開發(fā)商對(duì)經(jīng)過規(guī)劃許可的148個(gè)車位仍享有處分權(quán)和所有權(quán),業(yè)委會(huì)要求確認(rèn)該148個(gè)車位所有權(quán)屬于業(yè)主共有,缺乏法律依據(jù),不予支持。
“建筑規(guī)劃內(nèi)車位、車庫(kù)的歸屬系當(dāng)事人約定范圍,處理相關(guān)權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí),首先要審查當(dāng)事人之間關(guān)于車位、車庫(kù)權(quán)屬約定�！笔吧絽^(qū)法院民事審判第二庭副庭長(zhǎng)張英周表示,當(dāng)因未約定或約定不明時(shí)產(chǎn)生權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí),應(yīng)將項(xiàng)目建設(shè)時(shí)按照規(guī)劃建設(shè)(建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于車位用途)的車位、車庫(kù)歸屬,由雙方當(dāng)事人自行協(xié)商確定。而對(duì)項(xiàng)目建設(shè)按照規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)完成后占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)所增設(shè)的車位,應(yīng)認(rèn)定歸屬全體業(yè)主共有。
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