依據(jù)成都市物業(yè)糾紛案件近幾年趨勢,作為物業(yè)服務公司應當采取的應對措施?
根據(jù)上列圖表,可知,物業(yè)服務糾紛呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢,而成都市以武侯區(qū)人民法院居多。同時,物業(yè)服務員合同糾紛主要集中在基層法院的一審程序,且大多以裁定結(jié)案,為什么呢?主要是由于物業(yè)服務合同糾紛涉及的數(shù)額較小,很多案件在法院立案后,通過法院組織調(diào)解后,雙方基本能達成調(diào)解。但是我們從圖表中看到,仍然后部分案件上訴到二審?那么作為物業(yè)服務公司,如何在日常物業(yè)服務中,保留好先行提供物業(yè)義務的證據(jù),從而避免訴訟過程中發(fā)生無法提供的情況而尷尬就尤為重要。
一、現(xiàn)行法律規(guī)定
《物業(yè)管理條例》(2016年2月修改)第六十七條規(guī)定:違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律
若干問題的解釋》第六條:經(jīng)書面催交,業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費,物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的,人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務,業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。
根據(jù)上述規(guī)定,有以下方式催繳:
(1)書面催繳;(業(yè)主委員會督促、催繳函);
書面催繳中(尤其是業(yè)主委員會督促)內(nèi)容上要注意的就是對物業(yè)公司提供物業(yè)服務的認可。以便于對日后訴訟提供證據(jù)。
(2)向法院訴訟。
二、物業(yè)公司為小區(qū)的業(yè)主提供哪些服務?
(1)物業(yè)共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理;
(2)物業(yè)共用設施設備的運行、日常維修、養(yǎng)護和管理;
(3)物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;
(4)公共綠化的養(yǎng)護和管理;
(5)車輛停放管理;
(6)公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理;
(7)裝飾裝修管理服務;
(8)物業(yè)檔案資料管理。
三、向法院起訴準備什么材料?
1、民事起訴書;
2、《物業(yè)服務合同》(或者《前期物業(yè)服務合同》)
3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照(三證合一);
4、法定代表人身份證明書;
5、授權(quán)委托書
6、相關證據(jù)材料(物業(yè)公司按照物業(yè)委托管理合同履行了義務)
6.1 業(yè)主的身份信息(如身份證復印件等)
6.2 物業(yè)公司收入明細表
6.3 物業(yè)公司收取物業(yè)費信息
6.4 保留好租戶的身份信息,租戶和業(yè)主承擔連帶責任。
6.5 物業(yè)公司員工工資花名冊