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      1. 物業(yè)公司
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        關(guān)于小區(qū)車位及公共區(qū)域的產(chǎn)權(quán)歸屬問題?
        作者:admin  來源:本站  發(fā)表時間:2017/8/8 11:22:54  點擊:2614

        最近在考慮買車位,看到我所在的小區(qū)突然想到幾個問題。先說一下我們小區(qū)的情況,我們小區(qū)車位可分為三類,一是地下車庫,開發(fā)商正在出售,二是小區(qū)內(nèi)的地面車位,現(xiàn)在物業(yè)正在管理,按小時收費,三是小區(qū)門口兩邊商鋪前的車位,目前物業(yè)也統(tǒng)一管理按小時收費。

        我的問題是,1、地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬?
        2、小區(qū)公共區(qū)域的產(chǎn)權(quán)歸屬?
        3、我們小區(qū)中的地面車位及門口的車位產(chǎn)權(quán)歸屬?進而導(dǎo)致物業(yè)是否有權(quán)收費以及收到的費用歸屬?
        最近在考慮買車位,看到我所在的小區(qū)突然想到幾個問題。先說一下我們小區(qū)的情況,我們小區(qū)車位可分為三類,一是地下車庫,開發(fā)商正在出售,二是小區(qū)內(nèi)的地面車位,現(xiàn)在物業(yè)正在管理,按小時收費,三是小區(qū)門口兩邊商鋪前的車位,目前物業(yè)也統(tǒng)一管理按小時收費。

        1.《物權(quán)法》  第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。    第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。    建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。    占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。          第五十二條第一款: 國防資產(chǎn)屬于國家所有。    2.《人民防空法》第二條第一款: 人民防空是國防的組成部分。國家根據(jù)國防需要,動員和組織群眾采取防護措施,防范和減輕空襲危害。   第五條第二款: 國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。       第二十二條第一款: 城市新建民用建筑,按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室。   1.利用小區(qū)內(nèi)公共道路、公共空地或草地等非私人專用場地建設(shè)的車位,無論是當(dāng)初經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)設(shè)置的車位,還是小區(qū)交付使用后利用前述場地改建的車位,都屬于業(yè)主共有,由業(yè)主們通過業(yè)主大會或其他形式共同決定是否收費、是否委托物業(yè)公司等收費運營,收益歸全體業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)公司可以經(jīng)業(yè)主們委托進行運營并收費,但收益扣除物業(yè)公司合理的報酬外,歸全體業(yè)主共有。  2. 小區(qū)門口兩邊商鋪前的車位,看其所處場地,是小區(qū)道路,還是城鎮(zhèn)公共道路。如果是小區(qū)道路,則該場地及車位歸業(yè)主共有,其使用如前所述。如果是城鎮(zhèn)公共道路,則該場地歸國有,由當(dāng)?shù)卣_定的市政或城管等部門進行管理,相關(guān)主管部門委托物業(yè)公司等企業(yè)運營管理該停車位的,需要按規(guī)定辦理手續(xù)。  3.地下車庫產(chǎn)權(quán)及使用權(quán),是最為復(fù)雜,也爭議極大的。  (1)地下車庫中,有一部分是屬于人防工程。屬人防工程的地下車庫或者車位,產(chǎn)權(quán)一般認定為國有。有的城市通過立法或者政府部門規(guī)定,明確此類人防工程車庫車位平時歸全體業(yè)主共同使用,使用方式有免費的,也有由人防部門或者小區(qū)業(yè)主委托物業(yè)公司等企業(yè)管理并收費,收益扣除管理者合理報酬后,用于人防工程維護等。但更多的城市,是由人防部門許可開發(fā)商管理使用此類人防工程車庫車位,允許開發(fā)商短期出租給小區(qū)業(yè)主(租期一般不超過五年),也允許開發(fā)商自己或委托物業(yè)公司有償運營該車庫車位。實務(wù)中,有的開發(fā)商以出售或者“永久轉(zhuǎn)讓”“長期出租”等方式變相出售此類人防工程車庫車位,其實是違法的,受讓者風(fēng)險極大。  (2)不屬人防工程的地下車庫或者車位,一般也是按照當(dāng)初規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃建設(shè)的車庫車位。其產(chǎn)權(quán)一直爭議不斷。曾有人主張,此類不屬人防工程的地下車庫車位,其建設(shè)成本已攤?cè)腴_發(fā)成本,應(yīng)當(dāng)屬于《物權(quán)法》第七十三條所稱的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所”,歸業(yè)主共有。但本人目前查到的法院判決中,多是認為,此類不屬人防工程的地下車庫車位,屬于《物權(quán)法》第七十四條所稱的“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”,其產(chǎn)權(quán)及使用權(quán),由開發(fā)商采取出售、賦予、出租等方式確定,實際上是初始產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。


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