導(dǎo)讀：大家好，我是深悅。一個好的物業(yè)管理，不僅可以使業(yè)主在使用該物業(yè)的過程中獲得滿意的服務(wù)，減少后顧之憂，也可以提高物業(yè)的價值。作為一個業(yè)主既要享有權(quán)利，也要承擔義務(wù)。
1、為什么要成立業(yè)主委員會？
答：由于住宅產(chǎn)權(quán)主體多元化的狀況，決定了一個區(qū)域，一幢住宅內(nèi)的各個業(yè)主之間既有個體利益，也有整體利益。需要一種既能維護全體業(yè)主的共同利益，有能兼顧單個業(yè)主利益的新型管理機制。在政府房地產(chǎn)管理部門指導(dǎo)下，通過業(yè)主委員會來發(fā)揮業(yè)主自治管理物業(yè)的作用，有利于這一目標的實現(xiàn)。
業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。
2、業(yè)主委員會何時成立？程序如何？
答：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
(1)共有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上；
(2)新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上；
(3)住宅出售已滿兩年。
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記：
(1)成立業(yè)主委員會登記申請書；
(2)業(yè)主委員會委員名單；
(3)業(yè)主委員會章程。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當自受理登記申請之日起十五日內(nèi)，完成登記工作；對不符合《上海市居住物業(yè)管理條例》（以下簡稱本條例）規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并書面通知申請人。業(yè)主委員長會自區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局核準登記之日起成立。
3、業(yè)主委員會有哪些主要職責？
答：業(yè)主委員會應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：
(1)召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；
(2)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；
(3)依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理；
(4)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算；
(5)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；
(6)監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；
(7)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。
4、業(yè)主委員會如何委托物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)？
答：物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。由于物業(yè)管理是專業(yè)化的管理服務(wù)，根據(jù)上海地方法規(guī)規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)，并與其簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當載明以下主要內(nèi)容：
(1)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；
(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；
(3)物業(yè)管理服務(wù)的事項；
(4)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標準；
(5)物業(yè)管理服務(wù)的費用；
(6)物業(yè)管理服務(wù)的期限；
(7)違約責任；
(8)合同終止和解除的約定；
(9)當事人雙方約定的其他事項。
物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為兩年。物業(yè)管理服務(wù)合同期滿兩個月前，合同雙方應(yīng)明確是否續(xù)約。
5、哪些物業(yè)管理服務(wù)事項應(yīng)當在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定？
答：物業(yè)管理服務(wù)合同中當事人應(yīng)當約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項：
(1)住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；
(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；
(3)電梯、水泵等房屋設(shè)備的運行服務(wù)；
(4)保潔服務(wù)
(5)保安服務(wù)
(6)物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理；
(7)物業(yè)檔案資料的保管。
上述各項物業(yè)管理服務(wù)包括的具體內(nèi)容詳見24條。
6、業(yè)主公約有什么效力？
答：業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當遵守業(yè)主公約。業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。
業(yè)主委員會應(yīng)當自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主公約包所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約，應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任。對違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，業(yè)主委員會或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。。
7、什么是住宅的自用部位及自用設(shè)備？
答：住宅的自用部位，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；住宅的自用設(shè)備，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設(shè)備。
8、什么是住宅的共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施？
答：住宅的共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位；
住宅的共用設(shè)備，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備；
住宅的公共設(shè)施，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設(shè)施。
9、什么是前期物業(yè)管理？有什么規(guī)定？
答：前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。它有下列規(guī)定：
(1)新建商品住宅出售單位應(yīng)當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。
(2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)當將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。
(3)住宅使用公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。
(4)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。
(5)新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位承擔，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔。
新建商品住宅交付使用時，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費用。
住宅使用公約至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止。前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止。
住宅出售單位違反上述五項條款的，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令其改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。
10、物業(yè)管理服務(wù)收費的標準有何規(guī)定？
答：物業(yè)管理服務(wù)收費的標準按照下列規(guī)定確定：
(1)已售公有住宅的收費標準，由市物價局會同市房地局制定；
(2)普通內(nèi)銷商品住宅的收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會在區(qū)、縣物價部門會同房地產(chǎn)管理部門規(guī)定的基準價的浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定。
(3)高標準內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅的收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會協(xié)商確定。
其他服務(wù)項目的收費，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人協(xié)商確定。
11、物業(yè)管理服務(wù)收費包括哪些項目？
答：物業(yè)管理服務(wù)收費包括下列項目：
(1)管理費，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；
(2)房屋設(shè)備運行費，用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運行服務(wù)所需的費用；
(3)保潔費，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費用；
(4)保安費，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費用；
(5)維修費，用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費用。
上述第(1)、(2)、(3)、(4)項費用按月分項計算，第(5)項費用按實際維修項目計算。
12、物業(yè)管理服務(wù)費可以預(yù)收幾個月？業(yè)主或使用人未按時交納，如何處罰？
答：物業(yè)管理服務(wù)費用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過三個月。業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費的，業(yè)主或者使用人可以不予支付。
13、業(yè)主辦理入戶時，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)交納哪些費用？
答：業(yè)主辦理入戶時，需按下列規(guī)定交納物業(yè)管理費：
業(yè)主購買期房，應(yīng)交付自住宅交付使用之日（按住宅局簽發(fā)的住宅交付費用許可證為準）起至辦理入戶手續(xù)時的物業(yè)管理服務(wù)費和不超過三個月的物業(yè)管理服務(wù)費的預(yù)付款；
業(yè)主購買現(xiàn)房，應(yīng)交付自轉(zhuǎn)讓合同生效之日起至辦理入戶手續(xù)時的物業(yè)管理服務(wù)費和不超過三個月的物業(yè)管理服務(wù)費預(yù)付款。業(yè)主入戶后，預(yù)付不超過三個月的物業(yè)管理服務(wù)費。
業(yè)主或使用人裝修住宅，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。業(yè)主入戶時不需要再交付裝修保證金。
物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費的，業(yè)主或者使用人可以不支付。其他部門委托物業(yè)管理企業(yè)代辦收費的，應(yīng)經(jīng)物業(yè)部門認可。業(yè)主在交付時，可向物業(yè)管理企業(yè)提出驗看代辦委托的物價部門認可的有關(guān)證明。
開發(fā)企業(yè)為房屋添置的所有設(shè)施，應(yīng)按規(guī)定計入房屋轉(zhuǎn)讓總價格中，不應(yīng)在業(yè)主入戶時，另增收費項目。
14、居住物業(yè)報修和維修有哪些規(guī)定？
答：物業(yè)報修和維修的權(quán)利義務(wù)應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中予以約定。合同沒有約定或約定不明確的，按下列規(guī)定執(zhí)行：
(1)接受委托的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)向業(yè)主和使用人公布報修點和報修時間。業(yè)主和使用人可用電話報修，也可直接到報修點報修。
(2)業(yè)主、使用人報修項目分為急修項目和一般項目。物業(yè)管理企業(yè)接到急修項目報修的，應(yīng)在24小時內(nèi)修理；接到一般項目報修的，應(yīng)在72小時內(nèi)修理。物業(yè)管理企業(yè)未按時維修造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。
1)急修項目分為：
A、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施損壞發(fā)生危險；
B、因室內(nèi)線路故障而引起停電和漏電；
C、因水泵故障和進水表內(nèi)的水管爆裂造成停水和龍頭嚴重漏水；
D、水落管、落水管堵塞和水盤等設(shè)備漏水；
E、電梯故障，不能正常行駛；
F、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞；
G、其他屬于危險性急修項目。
2)一般項目分為：
A、各類鋼、木們窗損壞；
B、水衛(wèi)設(shè)備零件損壞；
C、屋面滲漏水；
D、其他屬于小修養(yǎng)護和便民服務(wù)范圍的項目。
(3)業(yè)主自用部位的原有自用設(shè)備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報修，也可以向其他維修單位報修。向物業(yè)管理企業(yè)報修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理。
(4)急修以及維修項目在兩工以下的維修費用，由報修人認可簽字后，按規(guī)定列支；除此以外，共用部位、共用設(shè)備維修在兩工以上且維修費用在500元以上的，需經(jīng)業(yè)主小組認可后予以維修，費用按規(guī)定列支。
(5)物業(yè)維修項目實行質(zhì)量保修制度，保修期一般為三個月。修理項目竣工以業(yè)主驗收簽字為準。其中，疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標準，筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標準。因修理質(zhì)量引起的返修不得再收費。
15、業(yè)主、使用人在使用物業(yè)時哪些屬法律禁止的行為？違者將承擔什么責任？
答：業(yè)主使用人在物業(yè)使用中禁止下列行為：
(1)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；
(2)占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備；
(3)在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；
(4)侵占綠地、毀壞綠化；
(5)亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場；
(6)亂倒垃圾、雜物；
(7)在建筑屋、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
(8)排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；
(9)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
違反上述(1)、(2)、(3)禁止行為，由區(qū)、縣房產(chǎn)管理部門責令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。違反上述規(guī)定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行為，由有關(guān)行政管理部門按照各自的職責和相關(guān)的法律、法規(guī)處罰。
對上述禁止行為，上海市房屋土地管理局作了進一步具體應(yīng)用的解釋：
(1)在底層天井圍墻破墻開門屬損壞住宅共用部位的行為；
(2)上述第(8)項所禁止的行為，是指環(huán)保法規(guī)定禁止排放的有毒、有害物質(zhì)和發(fā)出的噪聲。
(3)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，晚間（22點至清晨7點）不得進行有噪音的房屋施工。
16、改變住宅使用性質(zhì)有什么規(guī)定？
答：住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報區(qū)、縣地產(chǎn)管理部門審批。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。
違反上述第一款規(guī)定，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。違反上述第二款規(guī)定，由有關(guān)行政管理部門按照各自職責和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
17、占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，有什么規(guī)定？
答：任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機動車在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放極其收費的規(guī)定，由業(yè)主委員會決定。車輛停放收費標準按所在地的區(qū)、縣物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放的收益應(yīng)當納入物業(yè)維修基金，用于公共設(shè)施的維修、更新。
違反上述第一條規(guī)定，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令其期限改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。
18、利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施，有什么規(guī)定？
答：利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準的，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽定協(xié)議，并支付設(shè)置費用。
按照前款規(guī)定收取的經(jīng)營性設(shè)施設(shè)置費用應(yīng)當納入物業(yè)維修基金。利用物業(yè)設(shè)置的公益性設(shè)施，按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
違反上述第一條規(guī)定，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。
19、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當如何對裝修住宅活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督？
答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當對裝修住宅活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)有違反法律禁止的行為，應(yīng)當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。
物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令其改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。
20、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當如何履行自己的職責？
答：物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實施：
(1)按照國家和本市規(guī)定的技術(shù)標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實施管理服務(wù)；
(2)在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；
(3)經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)施進行養(yǎng)護；
(4)發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進行維修；
(5)接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理；
(6)做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；
(7)每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受審核；
(8)定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；
(9)發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政機關(guān)報告；
(10)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項。
除上述規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當配合居民委員會會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。
物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令其限期改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。
21、物業(yè)維修基金如何設(shè)立和使用？
答：公有住宅和新建普通內(nèi)銷商品住宅出售時應(yīng)當設(shè)立物業(yè)維修基金。
新建高標準內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅出售時，可以設(shè)立物業(yè)維修基金。
物業(yè)維修基金設(shè)立的具體標準和辦法由市人民政府規(guī)定。目前按市物價局、市房地局聯(lián)合規(guī)定：內(nèi)銷商品住宅出售人應(yīng)一次性按多層房屋建筑面積成本價的3%，高層房屋建筑面積成本價的4%繳納房屋修繕基金。購房人首期應(yīng)按多層房屋建筑面積成本價的2%，高層房屋建筑面積成本價的3%繳納房屋修繕基金。開發(fā)單位自用或出租的房屋，也應(yīng)同時繳納上述兩項費用。成本價即當時房改年度出售的公有住房的成本價，如1996年度的成本價為1198元。
住宅出售單位應(yīng)當將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會的名義存入金融機構(gòu)，設(shè)立專門帳戶，按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計取利息。住宅出售單位不按上款規(guī)定，由市或區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責令其限期改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。
物業(yè)維修基金應(yīng)當用于住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。
業(yè)主委員會應(yīng)當定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
22、物業(yè)維修、更新費用的承擔有什么規(guī)定？
答：物業(yè)維修、更新費用根據(jù)不同的維修、更新內(nèi)容或責任按下列規(guī)定承擔：
(1)住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔；
(2)住宅共用部位和共同設(shè)備的維修、更新費用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔；依照《上海市居住物業(yè)管理條例》設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支；
(3)公共設(shè)施的維修、更新費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積的比例共同承擔；依照《上海市居住物業(yè)管理條例》設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支；
住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全時，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當督促限期維修。
物業(yè)維修基金不足時，業(yè)主應(yīng)當按照業(yè)主委員會的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金。已售公有住宅的公共設(shè)施維修、更新費用，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。
23、住宅的共有部位、共有設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)如何配合？
答：住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責賠償。
因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責修復(fù)或者賠償。
24、物業(yè)管理服務(wù)具體事項包括哪些？
答：各項物業(yè)管理服務(wù)包括的具體內(nèi)容是：
(1)房屋設(shè)備運行服務(wù)是指電梯、水泵、電視監(jiān)控系統(tǒng)、有線對講系統(tǒng)、電視接受系統(tǒng)、避雷、消防、污水處理系統(tǒng)等設(shè)備的運行服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容、方式、時間和要求進行服務(wù)，定期對房屋設(shè)備進行保養(yǎng)，保證設(shè)備的完好和正常運行。電梯維修保養(yǎng)時，應(yīng)保證每幢房屋有一臺電梯正常運行。
(2)保潔服務(wù)是指為保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和公共場、綠地的整潔而進行的管理服務(wù)。一般包括樓道、走道、門廳、屋頂、天臺等部位的定時清掃，內(nèi)墻壁的除塵，公共門窗的擦洗，綠化、園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服務(wù)。合同中的保潔服務(wù)應(yīng)根據(jù)不同物業(yè)的保潔要求，明確保潔內(nèi)容、要求及收費標準。
(3)保安服務(wù)是指為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序而進行的防范性巡視、值班。物業(yè)管理服務(wù)合同中的保安服務(wù)應(yīng)根據(jù)不同物業(yè)的保安要求，明確保安的內(nèi)容及收費標準。
(4)物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理，是指本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所涉及的物業(yè)維修、更新費用按幢立帳、按戶核算的帳務(wù)管理。
(5)物業(yè)檔案資料的保管，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)、設(shè)施的驗收、接管檔案（圖、卡、冊），物業(yè)分戶產(chǎn)權(quán)清冊，租賃清冊，業(yè)主、使用人情況表，共用設(shè)備、公共設(shè)施運行、保養(yǎng)、維修記錄，帳務(wù)等資料的保管。
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