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      1. 物業(yè)公司
        物業(yè)公司 物業(yè)公司
        物業(yè)公司
        >> 資產(chǎn)管理
        物業(yè)公司
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        資產(chǎn)管理
        物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí),送給愛(ài)學(xué)習(xí)的你!
        作者:昭通弘彩物業(yè)  來(lái)源:本站  發(fā)表時(shí)間:2020/3/25 11:38:17  點(diǎn)擊:870


        1、什么是業(yè)主?

        廣義的業(yè)主是指房屋所有權(quán)人,狹義的業(yè)主是指產(chǎn)權(quán)證等權(quán)屬證書(shū)上的登記人。通常說(shuō)業(yè)委會(huì)候選人,是指狹義的業(yè)主。參考資料:《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》。

         


        2、收房時(shí)開(kāi)發(fā)商需要向業(yè)主提供哪些法律文件?

        原則上,收房時(shí)業(yè)主應(yīng)當(dāng)查看開(kāi)發(fā)商應(yīng)提供的“三書(shū)一證一表”,“三書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》,“一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》,“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。但目前一般是具有兩書(shū)一表,即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《竣工驗(yàn)收備案表》,就符合交房條件。


        3、房屋竣工驗(yàn)收的指的是什么?

        開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中一般都將竣工驗(yàn)收合格作為交房條件,但何為竣工驗(yàn)收合格?開(kāi)發(fā)商往往把自己組織的五方驗(yàn)收作為驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn),甚至在補(bǔ)充協(xié)議中約定將五方驗(yàn)收作為交房條件。其實(shí)這是得不到法律認(rèn)可的。


        依據(jù)《消防法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定,房屋交付,必須取得消防驗(yàn)收合格證和竣工驗(yàn)收備案表,方能交付。
        4、《竣工驗(yàn)收備案表》有什么作用?

        一般情況下,開(kāi)發(fā)商能提供竣工備案表,說(shuō)明房屋主體質(zhì)量是合格的,如果有足夠的證據(jù)證明其確實(shí)不合格,是可以推翻的。


        5、有《竣工驗(yàn)收備案表》,但房屋有重大質(zhì)量問(wèn)題怎么辦?

         

        業(yè)主收房、驗(yàn)房對(duì)房屋質(zhì)量有疑義時(shí),可以申請(qǐng)質(zhì)監(jiān)站或其他專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定,如果鑒定主體結(jié)構(gòu)不合格,即使開(kāi)發(fā)商能提供《竣工驗(yàn)收備案表》,業(yè)主也有權(quán)拒絕收房。

         


        6、房屋存在質(zhì)量瑕疵,業(yè)主如何處理?

        房屋存在空鼓、小裂縫、墻面滲水等質(zhì)量瑕疵,業(yè)主在收房時(shí),應(yīng)當(dāng)列出問(wèn)題清單,要求開(kāi)發(fā)商限期整改,整改期間由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。如果拒不整改,業(yè)主可以自己整改,費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。如果開(kāi)發(fā)商拒不整改,給業(yè)主造成相應(yīng)損失的,有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償。




        7、合同約定延期交房違約金太低,業(yè)主如何取得合理違約賠償?


        現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中將延期交房的違約金約從范本的每日按總價(jià)款的萬(wàn)分之一到三,約定為無(wú)論多長(zhǎng)時(shí)間都只賠總價(jià)款的萬(wàn)分之一,甚至萬(wàn)分之0.5,這樣的約定是顯失公平的。業(yè)主可以與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,協(xié)商不成可以提起訴訟。司法實(shí)踐中一般會(huì)確認(rèn)這種約定無(wú)效,按日計(jì)算違約金,也可以視為沒(méi)有約定,按同期貸款利息計(jì)算違約金。




        8、房產(chǎn)證、國(guó)土證遲遲辦不下來(lái),業(yè)主該如何維權(quán)?


        開(kāi)發(fā)商延期辦證,但合同約定的違約金過(guò)低,有的甚至約定為無(wú)論違約多長(zhǎng)時(shí)間都只賠總價(jià)款的百分之一。這樣的約定是顯失公平的,業(yè)主在訴訟中可以請(qǐng)求確認(rèn)約定無(wú)效,要求按日計(jì)算違約金,也可以視為沒(méi)有約定,按同期貸款利息計(jì)算違約金。




        9 、小區(qū)架空層(雜物間)是開(kāi)發(fā)商的嗎?


        開(kāi)發(fā)商常常將規(guī)劃的架空層封閉后改建成車庫(kù)或雜物間,出售或出租牟利。但規(guī)劃層高不超過(guò)2.2米的架空層,是不計(jì)容積率,不能單獨(dú)辦理權(quán)屬證書(shū)的。根據(jù)“房隨地轉(zhuǎn),地隨房走”的不動(dòng)產(chǎn)處分原則,架空層(雜物間)的產(chǎn)權(quán)附屬于地面建筑物的產(chǎn)權(quán)。




        10、開(kāi)發(fā)商能否將小區(qū)地下車位出售給非業(yè)主?


        不能,因?yàn)椤段餀?quán)法》明確規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”


        “首先滿足業(yè)主需要”對(duì)于建設(shè)單位而言,就是必須按規(guī)劃配置比例,將車位處分給業(yè)主,不能賣給非業(yè)主。




        11、開(kāi)發(fā)商能不能將小區(qū)地下車位出售(出租)給一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)業(yè)主?


        不能。小區(qū)地下車位的規(guī)劃有合理配置比例,是與小區(qū)房屋戶數(shù)相對(duì)應(yīng)的,不能集中處分給少數(shù)業(yè)主。如目前長(zhǎng)沙的小區(qū)住宅小區(qū)的車位與房屋套數(shù)的配置比例是0.8:1,原則上應(yīng)盡可能的滿足每個(gè)業(yè)主使用需求,不能只滿足少數(shù)業(yè)主的需求,更不應(yīng)該對(duì)業(yè)主以外的人出售。




        12、小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由誰(shuí)定價(jià)?


        根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的規(guī)定,小區(qū)停車收費(fèi)已經(jīng)放開(kāi),不再由政府定價(jià),凡已成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)停車收費(fèi)定價(jià)由業(yè)委會(huì)經(jīng)由業(yè)主大會(huì)決定。




        13、開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施,業(yè)主有權(quán)要求整改嗎?


        按設(shè)計(jì)規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施是開(kāi)發(fā)商的義務(wù),如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按設(shè)計(jì)規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施,業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)建相關(guān)施設(shè),如果補(bǔ)建條件已經(jīng)不具備,業(yè)主有權(quán)向開(kāi)發(fā)商索賠。




        14、物業(yè)管理用房歸誰(shuí)所有?


        物業(yè)管理用房由全體業(yè)主所有,主要用于物業(yè)管理辦公用房,物業(yè)管理配套用房和業(yè)委會(huì)辦公用房。每個(gè)小區(qū)都必須按建筑總面積的一定比例,配備物業(yè)服務(wù)用房,這是開(kāi)發(fā)商的必須履行的義務(wù)。




        15、保質(zhì)期內(nèi)業(yè)主如何提出維修要求?


        保質(zhì)期內(nèi)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題,業(yè)主應(yīng)當(dāng)以書(shū)面方式及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出維修要求,并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司簽收,一般情況下開(kāi)發(fā)商會(huì)直接或委托物業(yè)公司進(jìn)行維修。如開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司維修的,應(yīng)要求物業(yè)公司出具開(kāi)發(fā)商授權(quán)或委托維修的證明。




        16、開(kāi)發(fā)商未履行維修責(zé)任的后果如何?


        如果開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)公司在質(zhì)保期內(nèi)未完全履行維修義務(wù),業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行維修義務(wù)。即使過(guò)了質(zhì)保期業(yè)主仍然有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任。


        如開(kāi)發(fā)商在合理時(shí)間內(nèi)拒絕履行維修義務(wù),或者在緊急情況下,為避免更大損失,業(yè)主有權(quán)自行維修,保留好相關(guān)票據(jù),費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。如果開(kāi)發(fā)商拒不承擔(dān),業(yè)主可以通過(guò)訴訟方式向開(kāi)發(fā)商索賠。




        17、什么是物業(yè)?


        物業(yè)是指已經(jīng)交付使用的建筑物、設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。




        18、什么是物業(yè)管理?


        物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。




        19、什么是物業(yè)服務(wù)費(fèi)?


        物業(yè)費(fèi)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及共用配套的設(shè)施設(shè)備和公共或共用場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主(使用人)所收取的費(fèi)用。




        20、物業(yè)服務(wù)不到位,業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎?


        一般情況下,單個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)以物業(yè)服務(wù)不到位為由,拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)不到位,業(yè)主可以成立業(yè)委會(huì)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督,要求物業(yè)企業(yè)限期整改,如物業(yè)企業(yè)整改后,服務(wù)仍不能達(dá)到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的,業(yè)委會(huì)可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)企業(yè)。




        21、物業(yè)公司可以用停水停電的方法催收物業(yè)費(fèi)嗎?


        不可以。因?yàn)椋秒娪盟蔷用駪?yīng)當(dāng)享受的基本生活權(quán)利,并不是基于物業(yè)管理合同產(chǎn)生的合同內(nèi)容。物業(yè)公司只是受水電部門(mén)委托代收水電費(fèi),沒(méi)有權(quán)力隨意停止供水供電。業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司的行為可以向供電、供電企業(yè)和物業(yè)企業(yè)主管部門(mén)舉報(bào)。




        22、建筑物上物品脫落造成損失如何承擔(dān)責(zé)任?


        建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害,所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后,有其他責(zé)任人的,有權(quán)向其他責(zé)任人追償。




        23、高層建筑中拋鄭物品造成損失的由誰(shuí)承擔(dān)?


        從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害,難以確定具體侵權(quán)人的,除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外,由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。請(qǐng)參考閱讀:《侵權(quán)責(zé)任法》。




        24、業(yè)主能否以樓上漏水為由拒交物業(yè)費(fèi)嗎?


        不能。樓上漏水屬于相鄰關(guān)系,樓下業(yè)主應(yīng)當(dāng)找樓上業(yè)主,要求其維修好漏點(diǎn),造成樓下業(yè)主損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失,物業(yè)公司(業(yè)委會(huì))可以組織協(xié)調(diào),提供樓上業(yè)主的聯(lián)系方式,如樓上業(yè)主拒不整改的,樓下業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法起訴。




        25、業(yè)主家中失竊可以向物業(yè)索賠嗎?


        要根據(jù)物業(yè)合同的規(guī)定來(lái)確定物業(yè)的責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有按物業(yè)服務(wù)合同要求提供安保服務(wù)或安保服務(wù)不符合要求,比如保安人數(shù)未按要求配置,巡查次數(shù)少、巡查范圍不到位,監(jiān)控設(shè)備不起作用,對(duì)外來(lái)人員進(jìn)出及大件物品搬離小區(qū)未進(jìn)行登記等等,總之,要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)未充分履行合同安保義務(wù)情況下,應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主失竊承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。




        26、業(yè)主停在地面的小車被損壞可以向物業(yè)公司索賠嗎?


        如果業(yè)主的車是停放在劃定的車位上,并交納了相應(yīng)的費(fèi)用,物業(yè)公司未能盡到法定和約定義務(wù),應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主的損失承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。




        27、拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司要向我收“滯納金”合理嗎?


        如果業(yè)主無(wú)理拒絕交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司可以向業(yè)主收取不高于本金的“滯納金”,如果業(yè)主有正當(dāng)理由,法院一般不會(huì)支持物業(yè)公司要求業(yè)主支付滯納金的請(qǐng)求。




        28、小區(qū)管理規(guī)約能得到法院的認(rèn)可嗎?


        《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力,小區(qū)管理規(guī)約是業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。是能得到法院認(rèn)可的,除非該規(guī)約違反了法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。




        29、物業(yè)公司以拖欠物業(yè)費(fèi)為由起訴我,該怎么辦?


        業(yè)主要積極收集物業(yè)公司未按合同約定提供服務(wù)或服務(wù)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)證據(jù),并要業(yè)委會(huì)或其他業(yè)主出庭證明物業(yè)公司未按合同約定服務(wù)或服務(wù)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn),請(qǐng)求法院駁回物業(yè)公司的請(qǐng)求或是降低物業(yè)費(fèi)。


        如果物業(yè)公司服務(wù)不到位給業(yè)主造成損失的,業(yè)主可以提起訴訟要求物業(yè)公司賠償。




        30、電梯應(yīng)該多久做一次檢測(cè)?過(guò)期未檢測(cè)應(yīng)該找誰(shuí)投訴?


        電梯作為特種設(shè)備,事關(guān)業(yè)主生命安全,國(guó)家要求每年必須進(jìn)行一次檢測(cè),并將檢測(cè)結(jié)果的原件放置在電梯內(nèi),檢測(cè)不合格的不得使用。申請(qǐng)電梯年檢是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù),如果物業(yè)企業(yè)過(guò)期未檢測(cè)電梯,業(yè)主可以找住建部門(mén)投訴物業(yè)企業(yè),要求住建部門(mén)進(jìn)行處罰。




        31、物業(yè)公司應(yīng)不應(yīng)該向業(yè)主小區(qū)公開(kāi)收支情況?應(yīng)該多久公開(kāi)一次?


        物業(yè)管理實(shí)行包干制的小區(qū),物業(yè)公司沒(méi)有法定義務(wù)向業(yè)主公開(kāi)支收情況。如果物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)企業(yè)向業(yè)主公開(kāi)支收情況的,公開(kāi)時(shí)間和次數(shù)按合同約定實(shí)施。為督促物業(yè)公司公開(kāi)收支情況,還可以在合同中約定物業(yè)公司不履行公開(kāi)收支的違約處罰。




        32、小區(qū)公共設(shè)施質(zhì)保期是多久?過(guò)了質(zhì)保期維護(hù)費(fèi)用規(guī)則誰(shuí)承擔(dān)?


        小區(qū)公共設(shè)施的保質(zhì)期根據(jù)不同的部位和設(shè)備時(shí)間不同,建筑物基礎(chǔ)與建筑物設(shè)計(jì)使用年限一致,外墻是5年,水管2年,電梯、供電設(shè)施備等按合同約定或國(guó)家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,保持期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商或供應(yīng)商維修,過(guò)了質(zhì)保期,小的維修由物業(yè)公司承擔(dān)費(fèi)用,中、大維修動(dòng)用維修基金。




        33、小區(qū)有哪些公共收益?所有權(quán)歸誰(shuí)?


        凡是利用小區(qū)共有部分、共用設(shè)備、設(shè)施經(jīng)營(yíng)取得的收益,都是小區(qū)公共收益,小區(qū)公共收益因小區(qū)的地理位置不同,業(yè)主共有建筑物和設(shè)施設(shè)施的多寡不同而變化,但其收益歸全體業(yè)主。




        34、物業(yè)侵吞小區(qū)公共收益,應(yīng)該怎么辦?


        物業(yè)侵占分小區(qū)的公共收益,業(yè)主可以向街道、社區(qū)、物監(jiān)部門(mén)舉報(bào),業(yè)委會(huì)成立后有權(quán)向物業(yè)公司追索。




        35、什么是業(yè)主大會(huì)?業(yè)主大會(huì)有哪些權(quán)利?


        業(yè)主大會(huì)是由小區(qū)全體業(yè)主組成的權(quán)利組織。

        業(yè)主大會(huì)的權(quán)利是:

        (一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

        (二)制定和修改管理規(guī)約;

        (三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

        (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

        (五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

        (六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

        (七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。



        36、什么是業(yè)委會(huì)?業(yè)委會(huì)的職責(zé)是什么?

        業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主組織,負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的日常工作,執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)業(yè)委會(huì)的職責(zé)是:

        (一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

        (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

        (三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

        (四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

        (五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

        作為業(yè)主,你可以根據(jù)自己的實(shí)際情況,參加業(yè)委會(huì)選舉,參與和監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作。

         


        37、都說(shuō)業(yè)主是小區(qū)的主人,這個(gè)主人有什么權(quán)利

        房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:

        (一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

        (二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

        (三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

        (四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);

        (五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);

        (六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

        (七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

        (八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

        (九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

        (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。


        38、業(yè)委會(huì)有訴訟主體資格嗎

        根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定和最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》,業(yè)主委員會(huì)在若干涉及物業(yè)管理的訴訟中是具有主體資格的。實(shí)際訴訟中,部分法院通常要求業(yè)委會(huì)參加訴訟的,應(yīng)取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或認(rèn)可。


        39、政府相關(guān)部門(mén)有權(quán)解散業(yè)委會(huì)嗎?

         

        業(yè)委會(huì)是業(yè)主自治的經(jīng)濟(jì)組織,只要依法依規(guī)選舉產(chǎn)生,依法依規(guī)開(kāi)展工作,政府相關(guān)部門(mén)無(wú)權(quán)散散業(yè)委會(huì)。但業(yè)委會(huì)在工作存在違法違規(guī)的情形時(shí),政府相關(guān)部門(mén)有權(quán)予以指導(dǎo)和糾正,業(yè)委會(huì)不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的工作。

         


        40、房產(chǎn)局不備案影響業(yè)委會(huì)的法律地位嗎?

        房產(chǎn)局不備案不影響業(yè)委會(huì)的法律地位。備案屬于告知性行為,不是行政審批,只要業(yè)委會(huì)是依法選舉產(chǎn)生,達(dá)到法定條件,就取得合法地位。業(yè)委會(huì)沒(méi)有備案表,全國(guó)多數(shù)法院都通過(guò)審查其產(chǎn)生的選舉資料的完整性來(lái)作出認(rèn)可或否認(rèn),但長(zhǎng)沙地區(qū)的法院要求在備案表才認(rèn)可,這增加了業(yè)委委的義務(wù),增加了小區(qū)維權(quán)的難度。



        41、業(yè)委會(huì)成員可以領(lǐng)取津貼嗎?

        由于業(yè)委會(huì)是業(yè)主自治組織,業(yè)委會(huì)開(kāi)展工作會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的費(fèi)用支出,業(yè)委會(huì)成員要為業(yè)委會(huì)的工作長(zhǎng)期地付出大量的時(shí)間、精力,可以領(lǐng)取相應(yīng)的工作津貼。

        業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)?梢杂蓸I(yè)主分?jǐn),可以由小區(qū)的公共收益中列支。

         


        42、物業(yè)可以對(duì)小區(qū)地面停車收取費(fèi)用嗎?

         

        物業(yè)公司對(duì)小區(qū)地面停車收費(fèi),應(yīng)在前期管理規(guī)約中約定,或征得過(guò)半業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)成立后,收取地面停車費(fèi)應(yīng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決同意。


        43、地面停車免費(fèi)方式可取嗎?

        小區(qū)地面停車是否免費(fèi),由業(yè)主大會(huì)(業(yè)委會(huì))根據(jù)小區(qū)的具體情況確定,如果停車位充分,鼓勵(lì)對(duì)業(yè)主實(shí)行停車免費(fèi),如果小區(qū)停車位緊張,可以適當(dāng)收費(fèi),以便合理管理和規(guī)范停車。

        但筆者認(rèn)為,地上車位屬于全體業(yè)主,如完全不收費(fèi),勢(shì)必形成有車的業(yè)主侵蝕沒(méi)車業(yè)主的合法權(quán)益,理應(yīng)適當(dāng)收費(fèi);同時(shí),收取費(fèi)用可用于公共設(shè)施維護(hù),即體現(xiàn)公平,又能增加公共收益。


        44、業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)就不能競(jìng)選(當(dāng)選)業(yè)委會(huì)委員嗎?

        般來(lái)說(shuō),交納物業(yè)費(fèi)與競(jìng)選(當(dāng)選)業(yè)委會(huì)委員沒(méi)有直接關(guān)系。交納物業(yè)費(fèi)是基于物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。

        《小區(qū)管理規(guī)約》或《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》如約定:欠交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主不應(yīng)成為業(yè)委會(huì)候選人的,則欠費(fèi)業(yè)主不能成為業(yè)委會(huì)候選人。因?yàn)椤缎^(qū)管理規(guī)約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》都是小區(qū)業(yè)主自我約束、自我管理的法律文件,對(duì)全體業(yè)主有約束力。


        45、物業(yè)公司加收電梯費(fèi)合法嗎?

        不合法,因?yàn)殡娞莸挠秒、日常維護(hù)等費(fèi)用都包含在物業(yè)費(fèi)中,電梯如需大中維修,要依法定程序動(dòng)用維修資金。
        46、老物業(yè)以物業(yè)費(fèi)未結(jié)清為由,拒絕退出小區(qū)怎么辦?

        物業(yè)服務(wù)合同到期,業(yè)委會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與新的物業(yè)公司簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同后,老物業(yè)不得以物業(yè)費(fèi)未結(jié)清為由,拒絕退出。如果拒絕退出,一是業(yè)主有權(quán)拒絕向老物業(yè)公司交物業(yè)費(fèi),二是向物業(yè)管理部門(mén)反映,要求對(duì)老物業(yè)公司予以查處,三是向人民法院起訴,要求老物業(yè)退出。但業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)合同時(shí)通過(guò)懲罰性條款和引入第三方監(jiān)管的方式來(lái)應(yīng)對(duì)和處理新老物業(yè)交接問(wèn)題。


        47、物業(yè)對(duì)業(yè)主家中維修項(xiàng)目可否收費(fèi)?

        可以。但應(yīng)當(dāng)公示收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或與業(yè)主協(xié)商有償收費(fèi)。

         


        48、前期物業(yè)合同自業(yè)委會(huì)成立后即自動(dòng)終止了嗎?

        前期物業(yè)合同不是自業(yè)委會(huì)成立后自動(dòng)終止,而是業(yè)委會(huì)成立后與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)合同終止。


        49、物業(yè)公司以暫停服務(wù)手段要求漲物業(yè)費(fèi)怎么辦?

        物業(yè)公司以暫停服務(wù)手段要求漲物業(yè)費(fèi)的行為既違法,又違。業(yè)委會(huì)應(yīng)據(jù)理力爭(zhēng),同時(shí)做好相應(yīng)準(zhǔn)備,以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的突發(fā)情況。業(yè)委會(huì)可以要求物業(yè)公司進(jìn)行整改,如果整改達(dá)不到要求或物業(yè)公司拒不進(jìn)行整改的,業(yè)委會(huì)也可以直接召開(kāi)業(yè)主大會(huì)解除物業(yè)合同,解聘物業(yè)公司。

        業(yè)委會(huì)可以在簽訂物業(yè)合同時(shí)通過(guò)懲罰性條款和引入第三方監(jiān)管的方式加強(qiáng)對(duì)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。


        50、開(kāi)發(fā)商有義務(wù)向業(yè)委會(huì)移交物業(yè)資料嗎?物業(yè)資料包括哪些?

        因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)交接時(shí),小區(qū)還沒(méi)有業(yè)委會(huì),因些《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:


        (一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

        (二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

        (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

        (四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

        物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。


        51、小區(qū)垃圾是由物業(yè)公司清運(yùn)的嗎?

        根據(jù)長(zhǎng)沙市的相關(guān)規(guī)定,已經(jīng)不再向物業(yè)公司收取垃圾清運(yùn)費(fèi)。但將小區(qū)的生活垃圾運(yùn)到垃圾站的費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)。


        52、小區(qū)更換前期物業(yè)要取得開(kāi)發(fā)商同意嗎?

        不需要。更換物業(yè)公司是法律法規(guī)賦予業(yè)主大會(huì)的權(quán)利,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)干涉。

         


        53、前期物業(yè)合同未到期,就不能更換物業(yè)公司嗎?

         

        可以更換。目前,有的開(kāi)發(fā)商為了牟取利益,將前期物業(yè)合同定的時(shí)間很長(zhǎng),并且以前期物業(yè)合同未到期為由,阻礙業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)公司。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,小區(qū)業(yè)委會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同后,則前期物業(yè)合同終止。


        54、老舊小區(qū)未安裝監(jiān)控是物業(yè)公司的責(zé)任嗎

        不是。物業(yè)公司相當(dāng)于小區(qū)管家,他沒(méi)有義務(wù)為小區(qū)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。


        55、社區(qū)可以代替業(yè)委會(huì)招標(biāo)選聘物業(yè)嗎

        選聘物業(yè)公司是《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利,一般情況下社區(qū)不能代替業(yè)委會(huì)招標(biāo)選聘物業(yè)公司。如果因?yàn)榭陀^原因未選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì),或業(yè)委會(huì)成員不足半數(shù)的,在新的業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生前,社區(qū)居委會(huì)可以代行業(yè)委會(huì)的職責(zé)。如在物業(yè)公司突然退出小區(qū)時(shí),社區(qū)還可以臨時(shí)選聘物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)提供服務(wù)。

         


        56、什么情況下業(yè)主可以自治?

         

        一般情況下小區(qū)規(guī)模比較小,戶數(shù)不多,只有數(shù)百戶,業(yè)主權(quán)利意識(shí)強(qiáng),參與小區(qū)事務(wù)積極性高,有比較好的自治團(tuán)體的,經(jīng)小區(qū)業(yè)主共同決定,可以開(kāi)展物業(yè)自管,在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代,通過(guò)科技的助力,很多大小區(qū)也嘗試物業(yè)自治,并且取得了很好的效果。


        57、積極參與籌備業(yè)委會(huì),可是有人背后說(shuō)我“無(wú)利不趕早”怎么辦?

        成立業(yè)委會(huì)是一件有利于整個(gè)小區(qū)集體利益的大事,而任何一件事情涉及到集體利益的時(shí)候,總會(huì)有各種各樣的反對(duì)聲音,有的甚至是“賊喊捉賊”。

         

        俗話說(shuō):身正不怕影子斜,所以應(yīng)該放平心態(tài),堅(jiān)持正義。只要你堅(jiān)持公益原則,堅(jiān)持奉獻(xiàn)精神,要相信群眾眼睛是雪亮的,日子久了業(yè)主們一定會(huì)看到你的仁心!


        58、物業(yè)招標(biāo)完成了,新物業(yè)不積極參與交接怎么辦?

        業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)提前預(yù)防這一問(wèn)題的出現(xiàn),在物業(yè)合同中約定,交接工作由新老物業(yè)直接交接,業(yè)委會(huì)代表業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督,約定合理時(shí)間內(nèi)不能完成交接,業(yè)委會(huì)有權(quán)解除合同。


        59、業(yè)委會(huì)如何申請(qǐng)組織力構(gòu)代碼證?開(kāi)通對(duì)公賬戶

        業(yè)委會(huì)可以持備案通知和主任的身份證到長(zhǎng)沙市技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督局申請(qǐng)機(jī)構(gòu)代碼證,取得機(jī)構(gòu)代碼證后。憑備案通知和代碼證即可在銀行開(kāi)辦對(duì)公賬戶。


        60、小區(qū)結(jié)建人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)歸誰(shuí)享有

        《人民防空法》規(guī)定了“誰(shuí)投資,誰(shuí)受益”的原則。開(kāi)發(fā)商的投資成本隨著商品房的銷售,都轉(zhuǎn)嫁給了業(yè)主,在商品房開(kāi)發(fā)的第三階段,開(kāi)發(fā)商的權(quán)利已經(jīng)用盡,業(yè)主才是整棟建筑區(qū)劃的真正投資者。因此,地下人防工程的使用權(quán)和收益權(quán),理所當(dāng)然歸業(yè)主所有。

         

        《湖南省人民防空工程產(chǎn)權(quán)管理辦法》第八條第一款規(guī)定:(一)對(duì)結(jié)建人防工程用地,由土地行政主管部門(mén)在地面建筑物的土地使用權(quán)證書(shū)上載明地下人防工程的面積、層數(shù)、標(biāo)高等事項(xiàng);第九條規(guī)定:結(jié)建人防工程竣工驗(yàn)收后,由建設(shè)單位持人防行政主管部門(mén)出具的認(rèn)可文件,向建設(shè)行政主管部門(mén)備案,憑建設(shè)行政主管部門(mén)出具的備案證明向房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)人防工程所有權(quán)初始登記,由房產(chǎn)管理部門(mén)在地面房屋所有權(quán)證書(shū)上載明地下人防工程的面積、層數(shù)等事項(xiàng)。


        61、是不是小區(qū)沒(méi)有計(jì)入公攤面積的建筑,所有權(quán)都?xì)w開(kāi)發(fā)商?


        根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力”。小區(qū)沒(méi)有計(jì)入公攤面積的建筑屬于誰(shuí)所有,要以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn),不能推定為開(kāi)發(fā)商所有。


        建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》規(guī)定:凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積,公攤面積原則上以棟(幢)為單位,業(yè)主不分?jǐn)傋约悍课菟袟潱ù保┮酝獾慕ㄖ娣e。



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