物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程
物業(yè)管理行業(yè)的起源可以追溯到19世紀60年代的英國。作為第三產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理在中國經(jīng)歷了從無到有、不斷發(fā)展壯大的歷程。20世紀80年代初，隨著中國改革開放的國策實施，物業(yè)管理由香港地區(qū)引入，經(jīng)歷三十多年的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)全面推進并廣泛覆蓋，在對擴大內(nèi)需、解決就業(yè)、拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮積極作用的同時，行業(yè)的經(jīng)濟效益、社會認知度、業(yè)主滿意度和在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位得到了不同程度的提高。此外，物業(yè)服務(wù)的全天候性，可有效防范犯罪、減少意外事故、配合社區(qū)活動開展等，從多個角度為促進社會的和諧發(fā)揮著積極的作用。
管理規(guī)模擴張迅速
據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)百強企業(yè)在 2016 年底的管理面積總值為54.50 億平方米，管理面積均值為2,725.09 萬平方米同比增長 15.40%，連續(xù)4年持續(xù)上漲，管理面積均值在2012年至2016 年的復(fù)合增長率達 29.01%，管理規(guī)模擴張迅速。
2012-2016年中國物業(yè)管理行業(yè)百強企業(yè)管理面積均值情況
數(shù)據(jù)來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
經(jīng)營績效提升明顯
在物業(yè)管理行業(yè)進入跨界融合、創(chuàng)新發(fā)展的大背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過提高績效，發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，明顯提升了經(jīng)營績效。行業(yè)百強企業(yè)在2016年實現(xiàn)的營業(yè)收入均值為6.28億元，同比增長達16.10%;在2016年實現(xiàn)的凈利潤均值為4,578.98萬元，同比增長達16.90%，凈利潤均值在2012年至2016年的復(fù)合增長率達到32.12%。
2012-2016年中國物業(yè)管理行業(yè)百強企凈利潤均值情況
數(shù)據(jù)來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
城市布局方面，百強企業(yè)在一線城市管理項目占比為21%，二線城市管理項目占比最高達到44%，三四線城市占比達到35%，百強企業(yè)在穩(wěn)固一線城市市場份額的同時，逐步把拓展重點轉(zhuǎn)向二線城市，搶占市場高地;三四線城市的快速發(fā)展帶。
區(qū)域化明顯但差距逐漸縮小
從區(qū)域分布來看，東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量仍遠高于其他地區(qū)。四大區(qū)域里，東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)約4.8萬家，約占全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的44%;中部地區(qū)約2.5萬家，約占全國的22.8%;西部地區(qū)約2.8萬家，約占全國的25.4%;東北部地區(qū)約0.9萬家，約占全國的7.8%。綜合來看，中西部區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量增長較快，與東部地區(qū)的差距進一步縮小。
中國物業(yè)管理面積占比情況
數(shù)據(jù)來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
住宅物業(yè)是主要的管理業(yè)態(tài)
根據(jù)報告，行業(yè)百強企業(yè)在2016年底的住宅物業(yè)管理面積占行業(yè)百強企業(yè)管理面積總值的73.21%，同比增長1.72 個百分點。此外，住宅物業(yè)近年來的規(guī)模增長迅速。行業(yè)百強企業(yè)在2016年底的住宅物業(yè)管理面積達到39.90億平方米，較2014年底22.12億平方米增長80.38%;辦公物業(yè)管理面積占行業(yè)百強企業(yè)管理面積6.18%，同比增長2.18個百分點;商業(yè)物業(yè)管理面積占行業(yè)百強企業(yè)管理面積7.06%，同比減少1.83個百分點。從上面數(shù)據(jù)可以看出，住宅物業(yè)是行業(yè)百強企業(yè)管理的最主要的物業(yè)業(yè)態(tài)。
一方面，住宅仍是房地產(chǎn)增量市場的主力軍。2016年全國住宅竣工面積達7.72 億平方米，占2016年全國房屋竣工面積10.60億平方米的72.73%。另一方面，由于社區(qū)經(jīng)濟興起，管理住宅物業(yè)的價值進一步凸顯，行業(yè)百強企業(yè)的兼并收購也以住宅物業(yè)管理項目為主，助推了行業(yè)百強企業(yè)中的住宅物業(yè)的占比提升。
2015-2016年中國物業(yè)管理行業(yè)百強企業(yè)管理業(yè)態(tài)分布情況
數(shù)據(jù)來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理
行業(yè)發(fā)展提速
近年來,隨著《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》的推進以及中國房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展,市場逐步進入存量房時代,為物業(yè)行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的引領(lǐng)下,物業(yè)行業(yè)逐步由勞工密集向集約化、自動化、智能化、互聯(lián)化轉(zhuǎn)變;從單一物業(yè)服務(wù)向多元化業(yè)務(wù)發(fā)展。
整合加速,搶占先機
預(yù)計到2021年,基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的市場將超過1萬億。目前物業(yè)管理行業(yè)仍處于分散階段,公司眾多。小規(guī)模的物業(yè)管理公司主要通過價格優(yōu)勢獲取項目,因此盈利水平低,非標準化的管理也使得業(yè)務(wù)拓展能力較差。而大型物業(yè)公司通過標準化的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和品牌效應(yīng),加快擴大業(yè)務(wù)規(guī)模,盈利能力穩(wěn)中有升。加上近年來物業(yè)公司登陸資本市場,管理面積已經(jīng)成為一項重要指標。在資本的推動下,大型物業(yè)公司紛紛加快對管理面積的拓展,收并購井噴,行業(yè)集中度不斷上升,出現(xiàn)強者恒強,行業(yè)分化的趨勢。
增值服務(wù)是新的增長點
目前,物業(yè)企業(yè)開展比較廣泛的社區(qū)增值服務(wù)主要是社區(qū)O2O。物業(yè)企業(yè)以自建的APP 為載體,向社區(qū)居民提供生活服務(wù)類O2O,如家政、維修等。同時通過APP 平臺開展電商服務(wù),銷售商品。我們認為目前社區(qū)增值業(yè)務(wù)并沒有形成固定或已成熟的商業(yè)模式。面對互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的競爭,物業(yè)企業(yè)開展社區(qū)O2O 的優(yōu)勢可能并不明顯,但這并不改變物業(yè)企業(yè)在社區(qū)經(jīng)濟領(lǐng)域的發(fā)展,掌握社區(qū)入口優(yōu)勢以及與住戶的近距離是其他互聯(lián)網(wǎng)公司難以匹配的。從目前的情況來看,物業(yè)企業(yè)參與(1)社區(qū)教育及(2)房屋經(jīng)紀市場的空間非常廣闊。
