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      1. 物業(yè)公司
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        >> 資產(chǎn)管理
        物業(yè)公司
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        資產(chǎn)管理
        斷水、斷電催繳物業(yè)費,究竟誰有理?
        作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時間:2020/8/3 10:01:14  點擊:870

        購買的新房

        業(yè)主不愿繳納未收房之前的物業(yè)費

        新房裝修時

        物業(yè)公司以業(yè)主拒繳物業(yè)費為由

        不予開通水、電

        究竟誰有理?


        案情

        2017年10月,李某購買了位于岳陽市君山某小區(qū)的一套房屋,合同約定,開發(fā)商在交房時,供水、排水配套設(shè)施齊全,與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接,且納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電。

        2018年4月,開發(fā)商與某物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)服務合同,約定由物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務,行使物業(yè)管理職能。

        2019年5月,李某前往物業(yè)公司辦理收房等相關(guān)手續(xù),發(fā)現(xiàn)房屋未開通用水、用電。同日,李某與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務協(xié)議》,未交納之前房屋未使用期間的物業(yè)服務費。

        此后,物業(yè)公司以李某未交納之前物業(yè)服務費為由,拒絕為其辦理裝修手續(xù),且拒絕協(xié)助其開通用水、用電。

        雙方經(jīng)多次協(xié)商未果,李某無法裝修、入住,于是他將物業(yè)公司訴至法院,請求判令物業(yè)公司接通房屋內(nèi)的用水用電,賠償其自收房之日至實際開通房屋用水用電之日止的物業(yè)服務費損失。

        法院審理認為

              本案涉及兩類法律關(guān)系。

        李某與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務協(xié)議》,系物業(yè)服務合同法律關(guān)系,雙方對于物業(yè)管理費的交納產(chǎn)生糾紛,系物業(yè)服務合同糾紛。物業(yè)公司拒不協(xié)助李某為房屋開通用水用電,并因此給李某造成損失,系侵權(quán)法律關(guān)系。因李某訴請物業(yè)公司承擔侵權(quán)責任,故法院依法就李某訴請的侵權(quán)責任糾紛進行審理。弘揚社會主義核心價值觀要求注重以人為本,倡導保護公民的生存權(quán)、發(fā)展權(quán)和居住權(quán)等,也是建設(shè)文明、和諧社會的必然要求。公民的生活權(quán)、生存權(quán)是公民的基本權(quán)利,依法應予保護,用水、用電權(quán)利是保障公民美好幸福便利生活的基本權(quán)利,物業(yè)公司不得以不開通用水、用電、用氣或停水、停電、停氣以達到促使一方當事人履行合同約定義務的目的。本案中,購房合同已約定商品房交付時應保證供水、排水設(shè)備設(shè)施齊全,并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接,交付時納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電。在案證據(jù)足以證明,開通用水、用電的實際責任人系物業(yè)公司。李某于2019年5月至物業(yè)公司辦理交房手續(xù)后,物業(yè)公司以其未交納房屋空置期內(nèi)物業(yè)公司管理費為由拒絕為其開通用水,拒不出具供電工作函協(xié)助其開通用電,故意侵害李某民事權(quán)益,應當承擔停止侵害、賠償損失的侵權(quán)責任。
        綜上所述,法院判決:物業(yè)公司協(xié)助李某開通房屋的用水用電;按照簽訂的《物業(yè)管理服務協(xié)議》約定的物業(yè)服務費交納標準,賠償李某自收房之日至實際開通用水用電之日止的物業(yè)服務費損失。

              這也與即將施行的《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款之規(guī)定相契合,即“物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費!



        看到這里

        是否有疑問

        李某不繳納收房之前的物業(yè)服務費是否正確?”

        《民法典》有無相關(guān)規(guī)定?”


        法官釋疑

             民事主體從事民事活動,應當遵循誠信原則,秉持誠實,恪守承諾。 業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務協(xié)議,屬于雙方平等自愿達成的協(xié)議,在履行過程中,雙方應當誠實有信,自覺履行約定之自身義務,這既是誠信原則和合同嚴守原則的要求,也是社會主義核心價值觀的要求。

              根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》,建設(shè)單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同,對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。

              司法實踐中,對于業(yè)主雖未收房,但前期物業(yè)服務工作實際已展開的,視為前期物業(yè)服務協(xié)議已經(jīng)生效。根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》規(guī)定,物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務,業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。本案中,李某未收房前,房屋空置未使用也應當繳納物業(yè)費,其不能以沒有享受到物業(yè)服務為由拒付。物業(yè)公司雖未提出反訴,仍可催告、追討。

             在即將施行的《中華人民共和國民法典》中,對于物業(yè)服務人的報酬請求權(quán)也有明確規(guī)定,其中第九百四十四條第一、二款明確:

             業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務的,業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

             業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的,物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。


        來源:岳陽中院、岳陽市君山區(qū)法院責編:闞子薇版權(quán)歸原作者所有,如侵權(quán),請告知,我們及時刪除或妥當處理,謝謝!

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