大熱天談?wù)勑袠I(yè)熱詞 小編看到聽到最多的詞是......雙過半/雙三分之二有木有同感↓↓↓ 小區(qū)綠地改停車位需雙過半以上業(yè)主同意，依據(jù)呢？王二在同一小區(qū)有兩套房+一產(chǎn)權(quán)車庫，投票時(shí)有一票兩票還是三票？選聘物業(yè)企業(yè)為什么是N選2，再2選1，不直接N選1？
往下看↓↓↓
哪些事項(xiàng)要雙過半或雙三分之二
《物權(quán)法》規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（雙過半以上業(yè)主同意）
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（雙過半以上業(yè)主同意）
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（雙過半以上業(yè)主同意）
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（雙過半以上業(yè)主同意）
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（雙三分之二以上業(yè)主同意）
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（雙三分之二以上業(yè)主同意）
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（雙過半以上業(yè)主同意）
那么，第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”包括哪些呢？
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）規(guī)定：
改變共有部分的用途（雙過半以上業(yè)主同意，如小區(qū)綠地改成停車位）
利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)（雙過半以上業(yè)主同意）
處分共有部分（雙過半以上業(yè)主同意）
業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)（雙過半以上業(yè)主同意），應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。
雙三分之二以上業(yè)主同意指，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
雙過半以上業(yè)主同意指，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
因?yàn)檫x聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要雙過半以上業(yè)主同意，在N家候選物業(yè)公司中，票數(shù)分散，一家物業(yè)公司難于獲得雙過半票數(shù)，所以，實(shí)際操作中是N選2，再2選1。
專有部分面積不是套內(nèi)建筑面積
那么，上面紅色字體專有部分面積如何理解呢？
《解釋》規(guī)定，業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：
1、業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；
2、總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
專有部分面積（產(chǎn)權(quán)證記載面積）＝套內(nèi)建筑面積＋公共分?jǐn)偨ㄖ娣e投票時(shí)的建筑物總面積=專有部分面積之和小區(qū)初始登記面積=專有部分面積之和+不能頒發(fā)權(quán)屬證書的建筑物面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積專有部分面積不是套內(nèi)建筑面積，而是套內(nèi)建筑面積＋公共分?jǐn)偨ㄖ娣e，小編看到對專有部分面積理解錯(cuò)誤，打官司！�。�公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有。
公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。
值得注意的有：
01
專有部分面積不是套內(nèi)建筑面積，而是套內(nèi)建筑面積＋公共分?jǐn)偨ㄖ娣e，物業(yè)管理圈小編看到對專有部分面積理解錯(cuò)誤，打官司�。�！分?jǐn)偛糠置娣e為業(yè)主專有權(quán)行使必不可少的部分，屬于專有部分面積。
02
開發(fā)商提供的小區(qū)初始登記面積不能作為投票時(shí)的建筑物總面積，因?yàn)槌跏嫉怯浢娣e中包含了不能頒發(fā)權(quán)屬證書的建筑物面積，如物業(yè)管理用房、配電房。
例如：某小區(qū)開發(fā)商提供的初始登記面積為12萬平方米，物業(yè)管理用房、配電房等不能領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的建筑物面積0.5萬平方米，在計(jì)算雙三分之二或雙二分之一時(shí)，總面積為11.5萬平方米。李四在同一小區(qū)，有兩套房，面積分別為100平方和140平方，在計(jì)算雙三分之二或雙二分之一時(shí)，只有一票，面積按240平方計(jì)算。
業(yè)主的范圍
基于商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法所稱的業(yè)主。
付清了全部房款，房管局辦理產(chǎn)權(quán)的窗口已經(jīng)收件，資料齊全，購房網(wǎng)簽手續(xù)在正常進(jìn)行的房屋買受人，也是業(yè)主，即能夠提供合法的付款憑證和辦理產(chǎn)權(quán)的收件憑證。此時(shí)，該購房者具有小區(qū)事項(xiàng)投票權(quán)和業(yè)主委員會成員的被選舉權(quán)。
有意思的是，有投票權(quán)利沒有交費(fèi)義務(wù)的業(yè)主在特定時(shí)段是存在的。該購房者在合法占有建筑物專有部分，至依法辦理所有權(quán)登記這段時(shí)間內(nèi)，享有業(yè)主的權(quán)利，但不承擔(dān)交物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，因?yàn)榇藭r(shí)產(chǎn)權(quán)證上的名字沒有變更，法律上的交物業(yè)費(fèi)義務(wù)人是買房業(yè)主。
產(chǎn)權(quán)車庫計(jì)投票權(quán)
《解釋》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》所稱的專有部分：
01
具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；
02
具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；
03
能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計(jì)算，符合上述條件的車位，能辦產(chǎn)權(quán)證，要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主投票時(shí)，車位面積計(jì)入該產(chǎn)權(quán)人的專有面積和小區(qū)總面積。
例如：張三在某小區(qū)有一套100平方米的住宅和一個(gè)20平方米的車庫，在小區(qū)事項(xiàng)投票時(shí)，他有一個(gè)投票權(quán)，面積按120平方米計(jì)算。
關(guān)于產(chǎn)權(quán)車庫的使用，實(shí)際中有四類：
1.堆放貨物或雜物，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
2.停放機(jī)動(dòng)車，收取停放服務(wù)費(fèi)。3.空置，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。4.改變用途，例如作為住宅或門面房，要通過規(guī)劃等部門的同意，否則屬于違規(guī)建筑。
責(zé)編：闞子薇
