隨著商品住宅市場的發(fā)展，以專業(yè)的物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的模式已經越來越普遍，與此同時，物業(yè)公司與業(yè)主之間在物業(yè)服務方面產生的矛盾也越來越多，業(yè)主往往不考慮矛盾產生的原因及相應的法律關系，而統(tǒng)一的以欠繳物業(yè)費的方式作為對物業(yè)公司的抗辯手段。物業(yè)費是物業(yè)服務企業(yè)的唯一收入來源，為了保證物業(yè)服務的質量，物業(yè)公司不可避免的需要對物業(yè)費進行追索，最終往往通過訴訟的方式予以解決。盡管大多數(shù)情況下，物業(yè)公司在追索物業(yè)費的糾紛中占據(jù)優(yōu)勢，但仍存在幾種可能導致物業(yè)公司敗訴的情況，物業(yè)公司應予防范。
一、物業(yè)公司在追索物業(yè)費糾紛中的優(yōu)勢
1、物業(yè)公司與業(yè)主之間存在清晰的合同關系
一般情況下，在業(yè)主與房屋開發(fā)企業(yè)簽署的《商品房買賣合同》中，《前期物業(yè)服務協(xié)議》即作為合同附件，得到業(yè)主的確認。在業(yè)主收房過程中，物業(yè)公司也會把簽署單獨的《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《業(yè)主管理規(guī)約》等法律文件作為交付的必要步驟。而業(yè)主繳納物業(yè)費的相關義務及違反該義務須承擔的違約責任等，在上述法律文件中都有清晰的約定。在追索物業(yè)費的訴訟中，物業(yè)公司的訴求都有明確的合同依據(jù)相佐證。
2、業(yè)主很難就物業(yè)服務存在瑕疵方面取得證據(jù)
根據(jù)《前期物業(yè)服務協(xié)議》或《物業(yè)服務合同》的約定及《合同法》相關規(guī)定，只有物業(yè)公司提供的物業(yè)服務存在缺陷，才可視為物業(yè)公司存在違約行為，業(yè)主才可以欠繳物業(yè)費的方式予以對抗。但現(xiàn)實中，由于物業(yè)公司僅對小區(qū)公共區(qū)域及公共設施存在維護義務，而并非許多業(yè)主所主張的對其房屋質量問題或特約服務承擔責任，而且所謂“維護義務”，所指的也是一個過程，存在一定時間上的延續(xù)性，其履行或未履行絕非一張照片、一段視頻可以簡單證明，這就使業(yè)主難以向法庭提供足以證明物業(yè)服務瑕疵的有效證據(jù)。
二、盡管物業(yè)公司在追索物業(yè)費的糾紛中占據(jù)上述優(yōu)勢，但也并非高枕無憂，實踐中，仍有以下幾種情況可能導致敗訴，從而造成物業(yè)費追索失敗。
1、因訴訟時效而導致的物業(yè)費追索失敗
訴訟時效制度是民事法律中的一項基本制度，一般訴訟時效期間為兩年，自知道或應當知道權利被侵害之日起開始計算�，F(xiàn)在物業(yè)公司一般采用先付費的年度繳費模式，即在合同中約定，業(yè)主應于一個繳費年度開始前繳納該年度的物業(yè)費，這個起始日期即為本期物業(yè)費的訴訟時效起算點，如果物業(yè)公司未在兩年內就該期物業(yè)費提起訴訟，就有可能因訴訟時效問題而得不到法院的支持。但在實踐中，有些物業(yè)公司認為單一年度的物業(yè)費金額較低，也可能出于業(yè)主關系維護角度的考慮，往往會攢幾個年度后一并起訴，在對訴訟時效問題關注不夠的情況下，就會造成超過訴訟時效的情況，從而影響對更早年度物業(yè)費的追索。
解決方案：相關法律法規(guī)在規(guī)定訴訟時效制度的同時，也提供了中斷訴訟時效的方法。物業(yè)公司應及時關注陳欠物業(yè)費業(yè)主的情況，及時通過向其發(fā)送催告函、律師函等文件的辦法中斷訴訟時效。發(fā)送上述催告文件時應注明文件名稱，并通過可查詢系統(tǒng)進度的寄送機構發(fā)送，對回單或因無人、拒收等原因而退回的信件應妥善保存，以備超訴訟時效時用作證據(jù)使用。
2、因業(yè)主延遲收房而導致的部分物業(yè)費追索失敗
房屋的交付與接收，本來是業(yè)主與房地產開發(fā)企業(yè)之間的行為，其法律關系也為雙方簽署的《商品房買賣合同》所調整，但由于業(yè)主須于收房當日簽署《前期物業(yè)服務協(xié)議》等物業(yè)法律文件，使得該行為也與物業(yè)公司存在密切關系。如果業(yè)主出現(xiàn)大幅度延遲收房的情況，其簽署《前期物業(yè)服務協(xié)議》的時間也會相應延后，這就會使其應收房日期與實際收房日期之間的物業(yè)費沒有合同依據(jù)。盡管業(yè)主在與房地產開發(fā)企業(yè)簽署的《商品房買賣合同》中，一般都會就業(yè)主應于開發(fā)商通知的收房日期之日起繳納物業(yè)費做出約定，但在審判實踐中，該約定往往得不到法院的支持，原因有二：一是出于合同相對性的考慮，在《商品房買賣合同》中的上述條款并沒有物業(yè)公司作為主體予以確認，二是在物業(yè)公司主張適用該條款時，法院往往會要求物業(yè)公司出示已于約定日期通知業(yè)主收房的證據(jù)，而該證據(jù)物業(yè)公司一般無法提供。
解決方案：首先，物業(yè)公司在向遲延收房的業(yè)主開具首期物業(yè)費的發(fā)票時，應注明該筆物業(yè)費所對應的具體起止日期，即從其應收房日期開始計算；其次，物業(yè)公司可針對遲延收房的業(yè)主簽署補充條款，約定雙方簽署的《前期物業(yè)服務協(xié)議》可溯及至收房通知書載明的收房日期；第三，對于物業(yè)公司來說，最簡單的辦法就是要求業(yè)主直接將日期倒簽至收房通知書所載日期，當然，這需要在業(yè)主同意的情況下才能執(zhí)行。
3、因物業(yè)公司存在使業(yè)主無法使用房屋的過錯而導致的物業(yè)費追索失敗
物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)，僅負責對公共區(qū)域及公共設施的管理及維護，因其過錯而導致業(yè)主無法使用房屋的情況比較少見，但現(xiàn)實中，有時會由于人為的原因或一些陰差陽錯，在法律上造成這種局面，比較典型的即“怠于通知”的過錯。有些業(yè)主在收房過程中會發(fā)現(xiàn)房屋存在質量問題，而要求開發(fā)商予以修復，物業(yè)公司往往會提供鑰匙托管服務，以方便施工人員隨時進入房屋進行修繕。有些業(yè)主在房屋修好后會領回鑰匙及時入住，但也有些業(yè)主并不急于入住，會將鑰匙一直托管于物業(yè)公司，同時也欠繳物業(yè)費。當物業(yè)公司向其追索物業(yè)費時，其會以物業(yè)公司未通知其房屋修繕完畢或領取鑰匙為由進行抗辯，在此情況下，如果物業(yè)公司不能提出其已發(fā)出過上述通知的證據(jù)，往往會被認定為存在導致業(yè)主不能入住的過錯而得不到法院支持。
解決方案：物業(yè)公司在涉及房屋的使用、修繕、入住、托管等事項上需進行通知的，如果電話通知幾次仍不能得到回應，應及時考慮變更通知方式，以郵寄等方式予以送達，并將回單或無人、拒收等原因而退回的信件妥善保存，以備在上述情況中作為證據(jù)使用。
4、因二手業(yè)主缺乏合同關系而導致的物業(yè)費追索失敗
物業(yè)公司在業(yè)主收房時與其簽署的《前期物業(yè)服務協(xié)議》，其效力顯然只能及于該業(yè)主本人，一旦該業(yè)主將房屋轉讓，新業(yè)主將不受上述協(xié)議的約束，現(xiàn)有條件下，物業(yè)公司也很難強制新業(yè)主與其簽署新的《前期物業(yè)服務協(xié)議》。如果老業(yè)主本來就存在物業(yè)費欠費等情況，局面就更加復雜，新業(yè)主即便愿意承擔其接收房屋后所應承擔的物業(yè)費，也不可能為老業(yè)主遺留的物業(yè)費買單。這個時候物業(yè)公司再對老業(yè)主提起訴訟，往往連送達法律文書都成為困難，而對新業(yè)主的物業(yè)費之訴，也可能因雙方不存在合同關系而得不到法院的支持。
解決方案：《合同法》第36條規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”，根據(jù)上述規(guī)定，二手業(yè)主即便未與物業(yè)公司簽署書面的《物業(yè)服務協(xié)議》，但其居住于小區(qū)，接受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務，應視為其與物業(yè)公司成立物業(yè)服務合同關系。實踐中，該類訴訟的關鍵在于使法庭認定雙方存在事實合同關系，物業(yè)公司應注意收集有關新業(yè)主居住于小區(qū)的相關證據(jù)，如房產證復印件、水電費單據(jù)、車輛出入記錄等，客觀上對業(yè)主居住于小區(qū)的事實予以證明。 |
