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物業(yè)管理的價值在哪里？ |
作者：昭通弘彩物業(yè) 來源：本站 發(fā)表時間：2020/8/26 14:53:39
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現(xiàn)在買房子除了關(guān)心房屋售價，一般還要打聽一下物管費；除了體驗一下樣板房，還要感受一下物管服務(wù)。待一切心中有數(shù)，才會拍板決定�？梢哉f，物業(yè)管理水平成了影響購房“拍板”的相當(dāng)重要的因素。那么，物業(yè)管理究竟有什么價值？也許有人說答案很簡單，你看萬科、龍湖嘛，他們的物管“逗是不錯”，買他們的房子放心，住起來舒服，買了就會漲價。
也許像我們這樣年齡在三十五歲以上的人，對房子的感受比較深。我們從童年、少年到成年后參加工作，受計劃經(jīng)濟時代的影響，大多居住環(huán)境較差，面積小不說，連廁所等基本生活配套都極度缺乏。那時候，恐怕大多數(shù)人對房子的夢想就是有自己的一間臥室、一個廁所，最好還有一個書房，不用與家人擠房間、和鄰居搶廁所、有一個讀書學(xué)習(xí)的地方。上個世紀(jì)九十年代中期，當(dāng)時的國務(wù)院總理朱镕基主持推行房改政策，宣告福利房時代的終結(jié)和商品房時代的到來。民眾壓抑了很久的對房子的渴望釋放了出來，只要條件許可，一定去買一套有客廳、有臥室、有廁所、有廚房、有陽臺、有景觀、有物業(yè)管理的小區(qū)房。稍微年長一點的人都記得重慶當(dāng)時最有名的幾個小區(qū)——南方花園、加州花園和錦繡山莊。住在這些小區(qū)的人都顯得比較“�！�，除了三室兩廳或者兩室兩廳外，進(jìn)門有保安敬禮，路上有保潔清掃，路燈壞了有維修師傅修理，物管公司還經(jīng)常搞點活動，發(fā)點小禮物。生活起來又方便又有“面子”。那個時期，買房、換房的目的很簡單——就是要住得舒服一點。那時的物業(yè)管理核心價值就是為業(yè)主提供舒適的居住環(huán)境和心理滿足。在這種指導(dǎo)思想下，重服務(wù)輕管理、重服務(wù)輕經(jīng)營、重形式輕實質(zhì)，物管公司比的是哪家保安帥、服裝漂亮、服務(wù)態(tài)度好、業(yè)主關(guān)系好，不計成本地投入，提供了遠(yuǎn)超成本的“超值服務(wù)”。隨著社會的發(fā)展、經(jīng)濟條件的改善和人民市場意識的覺醒，投資理財觀念日益強化，到現(xiàn)在人們買房、換房的目的除了追求住得舒服外，更關(guān)心房子買了以后價格能不能上漲、上漲空間有多大，甚至相當(dāng)一部分人買房就是投資性的，追求增值空間。在這種情況下，物業(yè)管理的價值就是為業(yè)主創(chuàng)造物業(yè)的保值增值空間，同時減少業(yè)主持有物業(yè)的成本。 如何做到既可以創(chuàng)造保值增值空間，又可以減少業(yè)主持有物業(yè)的成本呢？筆者曾經(jīng)在香港參觀過一個大型的Shopping Mall（購物中心），看到地面、墻面、扶梯、電梯、發(fā)電機、配電設(shè)備等硬件設(shè)施，給人感覺都是新嶄嶄的。當(dāng)問到這里的物管經(jīng)理，整個物業(yè)投入使用多少年？回答讓我大吃一驚：已經(jīng)整整二十年了！更讓我吃驚的是它的租金比同地段同類物業(yè)高30%，轉(zhuǎn)讓價格比同地段同類新建物業(yè)都高。而且物管經(jīng)營收益也比較高，除了入戶維修不收費外，公共設(shè)施經(jīng)營收益還會按比例回饋業(yè)主，根本不會出現(xiàn)物管收入虧損、需要業(yè)主補貼的情況。 如此可見，有兩個途徑可以實現(xiàn)物管現(xiàn)階段的價值：一是抓好物業(yè)本身的管理，把該管的東西管好。從本質(zhì)來說，物管公司與業(yè)主之間是委托與被委托的契約關(guān)系，標(biāo)的就是道路、景觀、設(shè)施、設(shè)備等小區(qū)共有財產(chǎn)。業(yè)主把這些共有財產(chǎn)委托給物管公司管理，要求物管公司管好，不能讓共有財產(chǎn)受損失，更要讓它保值增值，這是物業(yè)管理最核心的任務(wù)。物業(yè)管理這個“舶來品”的英文原是Property Management，現(xiàn)在行業(yè)中把物業(yè)管理改稱物業(yè)服務(wù)其實是不妥當(dāng)?shù)�，這實際上恰恰背離了物業(yè)管理公司的實質(zhì)任務(wù)。同時，一個物業(yè)管理公司的核心價值也體現(xiàn)在對共有設(shè)施設(shè)備的管理水平和管理能力上，只有具備專業(yè)的人才、規(guī)范的制度、先進(jìn)的工具，才能達(dá)成這個目的，這也是物業(yè)管理公司、物管從業(yè)人員贏得同行和社會尊重的最重要之處。只有足夠?qū)I(yè)才具有社會分工的不可替代性；因為具有不可替代性，才有社會價值；因為有價值，所以這個行業(yè)或公司才重要。二是抓好物業(yè)經(jīng)營工作，首先不虧損，其次有利潤。對業(yè)主而言，物業(yè)管理是一輩子的事情，無論在房屋銷售期間有開發(fā)支撐提供了多少“超值服務(wù)”，一旦開發(fā)商結(jié)束“供養(yǎng)”都需要業(yè)主來“埋單”，沒有一個業(yè)主愿意接受一個虧損的物管公司，天天想著為它的虧損“補洞”。究其實質(zhì)而言，業(yè)主和物管公司之間的關(guān)系是一種經(jīng)濟關(guān)系，業(yè)主付錢，物管公司提供服務(wù)，要讓業(yè)主真正滿意就是讓他放心“消費”，不能提心吊膽地享受服務(wù)。目前，開發(fā)商在前期為了銷售提供“超值服務(wù)”確實是一種普遍現(xiàn)象，但物管公司遲早且必須加強自身的經(jīng)營能力，通過拓展經(jīng)營思路，采取多種方式，做好物業(yè)經(jīng)營。通過物業(yè)經(jīng)營，避免物管公司虧損，逐步盈利，實現(xiàn)物業(yè)保值增值的目的，不增加業(yè)主持有物業(yè)的負(fù)擔(dān)。由此可以確定物管公司經(jīng)營的基本路線是：以物業(yè)的管理為基礎(chǔ)、物業(yè)的經(jīng)營為開拓手段，通過物業(yè)服務(wù)“錦上添花”，以此實現(xiàn)物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2011年第01期/總第176期 |
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