讓住在一層的業(yè)主要和住在三十一層的業(yè)主繳納同樣的電梯費,一層的業(yè)主如果感到不公平。很有可能拒絕繳費。這種情形下,了解電梯費的構成,對物業(yè)企業(yè)來說或為一種必要。
1887年,美國奧梯斯公司制造出世界上第一臺電梯,電梯的使用歷史距今已有百余年了。我國第一次使用電梯是在上世紀初。隨著房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展,我國新建高層住宅區(qū)基本都安裝了電梯。電梯的廣泛應用給我們的生活帶來了極大便利,然而,同時也帶來了一些新問題。其中,電梯費用如何分攤就是一個較為突出的問題。
眾說紛紜
●應當按層收取電梯費
很多業(yè)主這樣抱怨過：“憑什么住2樓的和住17樓的交一樣多的電梯費?2樓的又不坐電梯,高層的應該多交,1樓2樓的不交。”可是,物業(yè)公司依然按原標準收取電梯費，業(yè)主感覺心里特別不平衡。居住在底層的業(yè)主一般持有這種觀點,認為他們不應交或應少交電梯費。
●應當按戶收取電梯費
例如，有的業(yè)主住在14樓,房屋建筑面積132平方米,而他的一位鄰居的房子建筑面積60多平方米。他所交納的電梯費是鄰居的2倍多。他們認為：“這顯然是不合理的嘛,大家都住在同一樓層,為什么要多交那么多電梯費?應該按戶平均分攤電梯費才算合理吧�！本幼≡诟邔拥拇髴粜蜆I(yè)主一般持有該種觀點。
●應當按面積收取電梯費
有的業(yè)主認為,《物權法》規(guī)定得很明確,就是按照建筑面積收取物業(yè)費。而且,每個業(yè)主的房產面積都包含著電梯的公攤面積,面積大的應多交,面積小的就少交。同一小區(qū)內小戶型業(yè)主一般持有該觀點。
●誰使用誰就該交費
也有人認為,最公平的電梯費分攤方法是按使用次數,誰使用誰就該交費。不論業(yè)主是1樓的還是頂樓的,也不論建筑面積的大小區(qū)別,就按使用次數收費最合理。據了解,有些地方曾推廣使用IC卡電梯。物業(yè)公司按一定使用次數,預先充值后,給業(yè)主發(fā)放IC卡。真正實現了電梯費用與使用次數掛鉤。
●按實際情況采用多種標準
還有人認為,因為情況比較復雜,需要考慮的因素很多,在電梯費分攤上不應按照一種標準,應當根據實際情況綜合各種標準。
以上可謂“仁者見仁,智者見智”,各種觀點分別從不同角度出發(fā),似乎都有一定道理。實際上,100個人可能會提出100種分攤辦法,但不管采取哪種模式,基本不可能讓所有人都滿意。那么,從法理角度,應當如何認識電梯費的分攤問題呢?
法理分析
按照《住宅專項維修資金管理辦法》第三條第二款,“本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。”可見,電梯屬于物業(yè)的共用設施設備。這應當是沒有爭議的。而按照《物權法》第八十條的規(guī)定,建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
有關業(yè)主對建筑物及其附屬設施的費用負擔、受益分配的問題,在《物權法》立法過程中就有不同看法。有的認為,應當按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定;有的認為,應當按照業(yè)主專有部分占建筑物的價值比例確定,還有的提出,這一比例應當考慮業(yè)主專有部分的面積、樓層、朝向、購買時的價錢等綜合因素。鑒于現實中的情況復雜,各地及每個建筑區(qū)劃的具體情況不同,業(yè)主如何負擔建筑物及其附屬設施的費用,是業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權的問題,業(yè)主可以依法處分。因此,對于這一問題,《物權法》尊重業(yè)主意愿,規(guī)定優(yōu)先考慮業(yè)主約定。即業(yè)主約定原則為電梯費分攤的首要原則。如果約定不明或沒有約定,就按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定,即建筑面積原則。這是第二原則�！段餀喾ā诽岢隽诉@樣一個按建筑面積的原則性、指導性意見。
如果我們再進一步,法律為什么提出這樣一個(而不是其他的)原則性、指導性意見呢?
從根本上說,這是由物權的性質和特點以及建筑物區(qū)分所有權這一特殊物權的特點所決定的。
物權是絕對權(對世權),是財產權。一個業(yè)主在小區(qū)擁有多大面積的房子,他在該小區(qū)就擁有多大比例的財產所有權。而建筑物區(qū)分所有權,作為一種特殊的物權形式,又具有自身特點。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是一個集合權。這個集合權包括對專有部分享有的所有權、對建筑區(qū)劃內的共有部分享有的共有權和共同管理的權利,而這三種權利具有不可分離性。電梯,屬于公用設施設備,由全體業(yè)主行使共有權。當然,這個“共有權”并非純粹意義上的“權利”,它同時包括共同負擔的“義務”。因此,每位業(yè)主都有使用電梯的權利,也都負有支付維修養(yǎng)護等相關費用的義務。業(yè)主不得以不使用電梯為由,不交納電梯維修養(yǎng)護費。這可謂《物權法》提出這一原則性意見的立法理由,
綜上,我們知道了《物權法》確立的兩個原則,并了解了提出第二原則的理由。《物權法》之所以提出了兩個原則,并且把業(yè)主約定作為第一位的原則,就是考慮到現實情況的多樣性和復雜性,也是為了充分尊重公民財產權。而約定可能有很多種選擇。那么,怎樣約定才是合理的呢?或者,地方立法統(tǒng)一規(guī)定分攤辦法時,怎樣規(guī)定才算合理呢?
情理同樣重要
電梯屬于物業(yè)的共用設施設備的一種,但它又不同于配電室、水泵房、綠地、道路、路燈、消防設施等其他共用設施設備。這些其他共用設施設備屬于全體業(yè)主共有,而且實際上也由全體業(yè)主共同使用。如:配電室在為每戶業(yè)主的用電服務,水泵房為每戶業(yè)主供水。這些設施設備供全體業(yè)主使用,每戶業(yè)主的正常生活也絲毫離不開這些設施設備。但是,電梯卻不同,雖然它也是全體業(yè)主的共有財產,但從實際使用情況來看,電梯是僅由部分業(yè)主使用的,首層業(yè)主幾乎不使用電梯。有人可能會說,首層的業(yè)主同樣也有權利使用電梯。理論上如此,但是,首層業(yè)主沒有使用的必要性,實際上也基本不使用。因此,這種權利對首層業(yè)主來說是形同虛設的。
作為住宅區(qū)內的電梯,最大功能在于為高層區(qū)的住戶生活提供方便。低層區(qū)的業(yè)主,尤其是首層業(yè)主,在使用少或不使用的情況下,卻要與高層區(qū)業(yè)主同等分攤電梯費。這與我們樸素的道德感情多少是有些相左的。法律亦不外乎情理。如何讓電梯費的分攤趨于合理值得進一步研究。
結語
●不按建筑面積分攤電梯費并不一定違法
在電梯費分攤問題上,《物權法》實際確立了兩個原則。第一原則是,按業(yè)主約定。第二原則是,按建筑面積。第一原則優(yōu)于第二原則。因此,所有權份額不能決定電梯費分攤方法。即《物權法》并未限定業(yè)主對于電梯費的分攤采取某一種特定方式,只有當業(yè)主沒有約定或約定不明確時才按照建筑面積比例分攤的原則。
●業(yè)主可自主決定如何分攤電梯費
應當說,業(yè)主有權自主決定電梯費應當如何分攤。業(yè)主可以將電梯費的分攤辦法寫進《管理規(guī)約》,以小區(qū)“憲法”的形式規(guī)定下來,明確各自權利義務,定紛止爭。每個小區(qū)、每位業(yè)主都可能有其特殊性。比如,有的業(yè)主將房子出租給了多人,增加了電梯負擔。有的業(yè)主經常攜帶大宗物品乘坐電梯等。對于這些不同情況如何分攤費用,‘業(yè)主都可以寫進《管理規(guī)約》。當然,如果業(yè)主對電梯費分攤辦法有異議,可按程序提請召開業(yè)主大會會議,就電梯費用分攤進行表決,以大會決議的形式或改寫《管理規(guī)約》的形式重新確定費用分攤。
住宅區(qū)與住宅區(qū)之間的情況可能千差萬別,同一小區(qū)低層區(qū)業(yè)主與高層區(qū)業(yè)主之間,甚至同一樓層的業(yè)主之間都會有不同的利益訴求。因此,在當前的法律語境下,解決電梯費分攤,業(yè)主協(xié)商與利益平衡是關鍵。因為業(yè)主的約定為目前法律之優(yōu)先原則。即業(yè)主該交多少電梯費最終應歸結為業(yè)主的共同意志。當然,對當前電梯費分攤的合理性再考察亦很有必要。
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