之前我們寫過，此次疫情對房地產(chǎn)的影響之一就是，買房子還得選物業(yè)公司。如果沒有優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)相匹配，再好的房子也要打5折。
物業(yè)公司在今年的抗疫斗爭中表現(xiàn)出了強大的生命力，功不可沒。越是優(yōu)秀的物業(yè)公司，抗疫表現(xiàn)越是可圈可點，令人敬佩。
攸克君不炒股，不然的話，肯定會在2月份買物業(yè)公司的股票。在醫(yī)療、科技板塊之外，物業(yè)公司板塊是另一個閃光的亮點。今年以來有五六家物業(yè)公司的股價翻了一番，不過只有一家是知名的，新城控股旗下的新城悅服務(wù)。其他大部分物業(yè)公司也都漲了百分之六七十。頂峰時，市盈率最高的超過90倍。
截至8月18日收盤，保利服務(wù)的市盈率達到81倍，碧桂園服務(wù)76倍，連正榮服務(wù)也有57倍，中海物業(yè)反倒只有約48倍。
它們大都是港股公司。目前，港股和A股上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已達30家，另有10家已交表，如融創(chuàng)服務(wù)。
恒大物業(yè)值得單獨拎出來一說。恒大在7月31日宣布將分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)在港上市，但還未正式遞表。
8月13日晚，中國恒大（03333.HK）發(fā)布公告稱，其全資附屬公司CEG Holdings (BVI)Limited擬出售Mangrove 3,Ltd.28.061%股權(quán)，總交易金額約為235億港元。
交易完成后，Mangrove 3,Ltd.將成為恒大物業(yè)管理業(yè)務(wù)的控股公司，也即恒大物業(yè)未來分拆上市的主體，恒大仍持有物業(yè)公司71.9%股份，絕對控股。
有14家戰(zhàn)略投資者來哄搶恒大物業(yè)這28%的股份，他們既包括許家印主席的老朋友香港華人置業(yè)創(chuàng)始人劉鑾雄之妻陳凱韻、鄭家純家族，也包括阿里系、騰訊系，還有央企中信以及創(chuàng)投界大佬紅杉資本。一句話，它們代表了各界最強戰(zhàn)隊組合。
值得一提的是，還有自然人恒大總裁夏海鈞，他持股比例為0.657%。這表明了許主席對夏總裁的偏愛，也表明了夏總裁對恒大物業(yè)的看好。不過，夏海鈞不是白拿股份，他掏出了5.5億港元真金白銀。
按照28.061%對應(yīng)235億港元來折算，恒大物業(yè)估值達到837.5億港元。這可能是所有已上市和擬上市物業(yè)公司里估值排名前幾名吧。
請注意，這次融資相當(dāng)于pro-IPO，如果上市后，股價漲一倍，它的市值就超過1600億港元，而截至8月18日，恒大物業(yè)的媽媽中國恒大，市值也不過約2550億。
中國恒大的市盈率有13倍，已算是港股內(nèi)房股里比較高的了。恒大物業(yè)無須比照市盈率最高的那幾家如保利服務(wù)、碧桂園服務(wù)，只需比照其他物業(yè)公司的平均市盈率，市值超過它媽媽是分分鐘的事。
地產(chǎn)公司旗下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市值超過母公司的現(xiàn)象，花樣年旗下的彩生活服務(wù)就出現(xiàn)過�；幽耆缃褚巡凰阒髁鞯禺a(chǎn)公司，它做出來的彩生活服務(wù)，確曾名噪一時，收購了大量的非品牌物業(yè)公司和舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)，但口碑一般，如今市盈率也掉到了11倍多。
10年前，物業(yè)服務(wù)（管理）還是土得掉渣的行業(yè)，很多公司要靠母公司補貼才能生存，為什么現(xiàn)在成了資本市場爭搶的香餑餑？
一是規(guī)模效應(yīng)。資本市場要講規(guī)模，這一點適用于很多服務(wù)行業(yè)。達到一定規(guī)模才會有乘數(shù)效應(yīng)，攤薄成本，不僅扭虧，而且還能實現(xiàn)不錯的盈利。10年前你管理的物業(yè)面積是1000萬平方米，現(xiàn)在管理了1億平方米，規(guī)模效應(yīng)就顯現(xiàn)出來了。像恒大物業(yè)這樣在全國280多個城市管理約5億平方米的公司，收入當(dāng)然更可觀。
二是科技助力。比如，有的物業(yè)公司，管理1000萬平方米時有100個人，管理1億平方米時是300個人，增加的人數(shù)主要是保潔、保安、綠化等剛性崗位，但其他管理服務(wù)人員配比卻大幅下降，一位管家就可以服務(wù)十幾棟樓（洋房）的業(yè)主。這主要是因為，服務(wù)功能基本都線上化、智能化了，一鍵可達。平均管理成本還更低，效率更高。
三是直達數(shù)以百萬甚至千萬計的終端用戶，運營價值高。現(xiàn)在凡事講C端用戶數(shù)，這可能是港股給予物業(yè)公司高市盈率的原因所在。開發(fā)商賣掉房子，收完錢，理論上這房子就跟你沒關(guān)系了，一次性買賣，資本市場給的估值系數(shù)就低；“售后服務(wù)”市場，掌握在物業(yè)公司手里了，大量高價值的業(yè)主數(shù)據(jù)，理論上可以無限運營，資本市場給的估值系數(shù)就高。
但實際上，這是一個很大的誤解。喜歡講故事的資本市場，對物業(yè)公司板塊整體出現(xiàn)了誤解。物業(yè)公司的規(guī)模效應(yīng)、借助科技工具帶來的成本降低，推動了營收和利潤的增長，本質(zhì)上這與其他行業(yè)沒有區(qū)別；物業(yè)公司的商業(yè)模式仍然非常傳統(tǒng)，雖然力圖收入多元，但營收主要還是來自于收取的物業(yè)費和車位費，除非金主爸爸早年移交時給撥了一批商鋪可以收租金。
物業(yè)公司雖然掌握了大量的C端用戶數(shù)，但迄今為止并沒有幾家企業(yè)的運營做得好。說起來開發(fā)商才擁有最多最原始的C端數(shù)據(jù)，但為什么真正的渠道之王是貝殼？數(shù)據(jù)本身并不產(chǎn)生價值，關(guān)鍵在流通、在運營。貝殼門店只需花點小錢，就能買到整個小區(qū)的用戶數(shù)，它才是C端真正的運營高手。除非像龍湖、萬科物業(yè)那樣成立自己的租賃買賣經(jīng)紀公司，否則你手里的C端用戶數(shù)并無太大的運營價值，連豐巢快遞柜交的進場費都要給業(yè)委會。
多年前，曾有機構(gòu)嘗試努力要用軟件系統(tǒng)打通物業(yè)公司與物業(yè)公司之間的水泥墻，很快就發(fā)現(xiàn)走不下去。別說不同物業(yè)公司之間打通了，同一個物業(yè)公司內(nèi)部各小區(qū)都做不到打通。雖然不少物業(yè)公司都有管理系統(tǒng)，但它管理的數(shù)百個、上千個小區(qū)，業(yè)主之間并無強關(guān)聯(lián)。小區(qū)與小區(qū)之間，物理空間隔絕，在線上也是封閉的；即使是同一個小區(qū)，業(yè)主之間的交流也僅限于小區(qū)家長里短，最多像深圳前段時間有的小區(qū)號召團結(jié)起來抬高掛牌價。同一個物業(yè)公司不同小區(qū)業(yè)主組織較好的，金科算一家，據(jù)說每年都會組織多場業(yè)主出游。
知名開發(fā)商里，旗下物業(yè)公司還沒有上市也沒有公布上市計劃的，有萬科和龍湖。據(jù)說某位老板在內(nèi)部說過：物業(yè)上市也許能融來10億、20億最多30億，你真的很缺這幾十億嗎？上市干什么用，要想清楚再做。
估計多數(shù)物業(yè)公司就是想趁著資本市場給高估值的時候趕緊上市，有幾個人真會覺得錢多燙手？
疫情告訴我們，物業(yè)很重要，優(yōu)秀的物業(yè)價值千金。而無論是不是優(yōu)秀物業(yè)，上市無所謂對錯，能融來錢做發(fā)展，也不是壞事。
但攸克君認為，資本市場尤其是港股，對物業(yè)公司誤在明顯的誤解、誤讀，僅就估值而言，市盈率超過30倍以上的，就是泡沫。當(dāng)然，資本市場從來不按正常邏輯出牌，存在就是合理的，與泡沫共舞也是投資邏輯之一。
