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      1. 物業(yè)公司
        物業(yè)公司 物業(yè)公司
        物業(yè)公司
        >> 資產(chǎn)管理
        物業(yè)公司
        物業(yè)公司
        資產(chǎn)管理
        物業(yè)還沒長大,已是一地泡沫
        作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時間:2020/8/26 15:17:43  點擊:1015

        之前我們寫過,此次疫情對房地產(chǎn)的影響之一就是,買房子還得選物業(yè)公司。如果沒有優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)相匹配,再好的房子也要打5折。

        物業(yè)公司在今年的抗疫斗爭中表現(xiàn)出了強大的生命力,功不可沒。越是優(yōu)秀的物業(yè)公司,抗疫表現(xiàn)越是可圈可點,令人敬佩。

         

        攸克君不炒股,不然的話,肯定會在2月份買物業(yè)公司的股票。在醫(yī)療、科技板塊之外,物業(yè)公司板塊是另一個閃光的亮點。今年以來有五六家物業(yè)公司的股價翻了一番,不過只有一家是知名的,新城控股旗下的新城悅服務(wù)。其他大部分物業(yè)公司也都漲了百分之六七十。頂峰時,市盈率最高的超過90倍。

         

        截至8月18日收盤,保利服務(wù)的市盈率達到81倍,碧桂園服務(wù)76倍,連正榮服務(wù)也有57倍,中海物業(yè)反倒只有約48倍。

         

        它們大都是港股公司。目前,港股和A股上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已達30家,另有10家已交表,如融創(chuàng)服務(wù)。

         

        恒大物業(yè)值得單獨拎出來一說。恒大在7月31日宣布將分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)在港上市,但還未正式遞表。

         

        8月13日晚,中國恒大(03333.HK)發(fā)布公告稱,其全資附屬公司CEG Holdings (BVI)Limited擬出售Mangrove 3,Ltd.28.061%股權(quán),總交易金額約為235億港元。

         

        交易完成后,Mangrove 3,Ltd.將成為恒大物業(yè)管理業(yè)務(wù)的控股公司,也即恒大物業(yè)未來分拆上市的主體,恒大仍持有物業(yè)公司71.9%股份,絕對控股。

         

        有14家戰(zhàn)略投資者來哄搶恒大物業(yè)這28%的股份,他們既包括許家印主席的老朋友香港華人置業(yè)創(chuàng)始人劉鑾雄之妻陳凱韻、鄭家純家族,也包括阿里系、騰訊系,還有央企中信以及創(chuàng)投界大佬紅杉資本。一句話,它們代表了各界最強戰(zhàn)隊組合

         

        值得一提的是,還有自然人恒大總裁夏海鈞,他持股比例為0.657%。這表明了許主席對夏總裁的偏愛,也表明了夏總裁對恒大物業(yè)的看好。不過,夏海鈞不是白拿股份,他掏出了5.5億港元真金白銀。

         

        按照28.061%對應(yīng)235億港元來折算,恒大物業(yè)估值達到837.5億港元。這可能是所有已上市和擬上市物業(yè)公司里估值排名前幾名吧。

         

        請注意,這次融資相當(dāng)于pro-IPO,如果上市后,股價漲一倍,它的市值就超過1600億港元而截至8月18日,恒大物業(yè)的媽媽中國恒大,市值也不過約2550億。

         

        中國恒大的市盈率有13倍,已算是港股內(nèi)房股里比較高的了。恒大物業(yè)無須比照市盈率最高的那幾家如保利服務(wù)、碧桂園服務(wù),只需比照其他物業(yè)公司的平均市盈率,市值超過它媽媽是分分鐘的事。

         

        地產(chǎn)公司旗下的物業(yè)服務(wù)企業(yè),市值超過母公司的現(xiàn)象,花樣年旗下的彩生活服務(wù)就出現(xiàn)過;幽耆缃褚巡凰阒髁鞯禺a(chǎn)公司,它做出來的彩生活服務(wù),確曾名噪一時,收購了大量的非品牌物業(yè)公司和舊小區(qū)物業(yè)服務(wù),但口碑一般,如今市盈率也掉到了11倍多。

         

        10年前,物業(yè)服務(wù)(管理)還是土得掉渣的行業(yè),很多公司要靠母公司補貼才能生存,為什么現(xiàn)在成了資本市場爭搶的香餑餑?

         

        一是規(guī)模效應(yīng)。資本市場要講規(guī)模,這一點適用于很多服務(wù)行業(yè)。達到一定規(guī)模才會有乘數(shù)效應(yīng),攤薄成本,不僅扭虧,而且還能實現(xiàn)不錯的盈利。10年前你管理的物業(yè)面積是1000萬平方米,現(xiàn)在管理了1億平方米,規(guī)模效應(yīng)就顯現(xiàn)出來了。像恒大物業(yè)這樣在全國280多個城市管理約5億平方米的公司,收入當(dāng)然更可觀。

         

        二是科技助力。比如,有的物業(yè)公司,管理1000萬平方米時有100個人,管理1億平方米時是300個人,增加的人數(shù)主要是保潔、保安、綠化等剛性崗位,但其他管理服務(wù)人員配比卻大幅下降,一位管家就可以服務(wù)十幾棟樓(洋房)的業(yè)主。這主要是因為,服務(wù)功能基本都線上化、智能化了,一鍵可達。平均管理成本還更低,效率更高。

         

        三是直達數(shù)以百萬甚至千萬計的終端用戶,運營價值高。現(xiàn)在凡事講C端用戶數(shù),這可能是港股給予物業(yè)公司高市盈率的原因所在。開發(fā)商賣掉房子,收完錢,理論上這房子就跟你沒關(guān)系了,一次性買賣,資本市場給的估值系數(shù)就低;“售后服務(wù)”市場,掌握在物業(yè)公司手里了,大量高價值的業(yè)主數(shù)據(jù),理論上可以無限運營,資本市場給的估值系數(shù)就高

         

        但實際上,這是一個很大的誤解。喜歡講故事的資本市場,對物業(yè)公司板塊整體出現(xiàn)了誤解。物業(yè)公司的規(guī)模效應(yīng)、借助科技工具帶來的成本降低,推動了營收和利潤的增長,本質(zhì)上這與其他行業(yè)沒有區(qū)別;物業(yè)公司的商業(yè)模式仍然非常傳統(tǒng),雖然力圖收入多元,但營收主要還是來自于收取的物業(yè)費和車位費除非金主爸爸早年移交時給撥了一批商鋪可以收租金。

         

        物業(yè)公司雖然掌握了大量的C端用戶數(shù),但迄今為止并沒有幾家企業(yè)的運營做得好。說起來開發(fā)商才擁有最多最原始的C端數(shù)據(jù),但為什么真正的渠道之王是貝殼?數(shù)據(jù)本身并不產(chǎn)生價值,關(guān)鍵在流通、在運營。貝殼門店只需花點小錢,就能買到整個小區(qū)的用戶數(shù),它才是C端真正的運營高手。除非像龍湖、萬科物業(yè)那樣成立自己的租賃買賣經(jīng)紀公司,否則你手里的C端用戶數(shù)并無太大的運營價值,連豐巢快遞柜交的進場費都要給業(yè)委會。

         

        多年前,曾有機構(gòu)嘗試努力要用軟件系統(tǒng)打通物業(yè)公司與物業(yè)公司之間的水泥墻,很快就發(fā)現(xiàn)走不下去。別說不同物業(yè)公司之間打通了,同一個物業(yè)公司內(nèi)部各小區(qū)都做不到打通。雖然不少物業(yè)公司都有管理系統(tǒng),但它管理的數(shù)百個、上千個小區(qū),業(yè)主之間并無強關(guān)聯(lián)。小區(qū)與小區(qū)之間,物理空間隔絕,在線上也是封閉的;即使是同一個小區(qū),業(yè)主之間的交流也僅限于小區(qū)家長里短,最多像深圳前段時間有的小區(qū)號召團結(jié)起來抬高掛牌價。同一個物業(yè)公司不同小區(qū)業(yè)主組織較好的,金科算一家,據(jù)說每年都會組織多場業(yè)主出游。

         

        知名開發(fā)商里,旗下物業(yè)公司還沒有上市也沒有公布上市計劃的,有萬科和龍湖。據(jù)說某位老板在內(nèi)部說過:物業(yè)上市也許能融來10億、20億最多30億,你真的很缺這幾十億嗎?上市干什么用,要想清楚再做

         

        估計多數(shù)物業(yè)公司就是想趁著資本市場給高估值的時候趕緊上市,有幾個人真會覺得錢多燙手?

         

        疫情告訴我們,物業(yè)很重要,優(yōu)秀的物業(yè)價值千金。而無論是不是優(yōu)秀物業(yè),上市無所謂對錯,能融來錢做發(fā)展,也不是壞事。

         

        但攸克君認為,資本市場尤其是港股,對物業(yè)公司誤在明顯的誤解、誤讀,僅就估值而言,市盈率超過30倍以上的,就是泡沫。當(dāng)然,資本市場從來不按正常邏輯出牌,存在就是合理的,與泡沫共舞也是投資邏輯之一



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