這幾年，有關(guān)物業(yè)和業(yè)主的矛盾屢見不鮮，矛盾的焦點(diǎn)就是物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)作為一種合同關(guān)系，物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主享受服務(wù)，自然應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)。但不交物業(yè)費(fèi)這種事，幾乎所有的小區(qū)都存在。據(jù)了解，目前很多小區(qū)的物業(yè)費(fèi)的收繳率常年維持在50%左右，有的小區(qū)甚至更低。
在7月5日舉行的衢州市構(gòu)筑“紅色物業(yè)聯(lián)盟”共建共治共享有禮小區(qū)推進(jìn)會(huì)上，衢州市律師協(xié)會(huì)建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任陳慶林律師分析了當(dāng)下最為常見的數(shù)種物業(yè)費(fèi)拒交情形。對(duì)于小區(qū)居民來(lái)說(shuō)，哪些情況不能拒交物業(yè)費(fèi)，哪些情況可以拒交？聽陳慶林律師從法律層面來(lái)跟你好好說(shuō)一說(shuō)。
拒交物業(yè)費(fèi)的10大誤區(qū)
誤區(qū)一：我不是物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人，我不交費(fèi)
有些業(yè)主認(rèn)為自己并未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，因此不管是開發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同都對(duì)其無(wú)約束力，自己不知曉且不認(rèn)可該合同內(nèi)容，因此拒絕交納物管費(fèi)。
陳慶林律師解答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條的規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
誤區(qū)二：物業(yè)合同期限已屆滿，我不交費(fèi)
某些業(yè)主辯稱物業(yè)服務(wù)合同中約定的合同期限早已屆滿，因此對(duì)超過(guò)合同期限的物業(yè)費(fèi)，因無(wú)合同約定，故有權(quán)拒絕交納。
陳慶林律師解答：根據(jù)《合同法》第三十六條的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。在約定的合同期限屆滿后，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)為小區(qū)提供服務(wù)，業(yè)主也接受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，雙方形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，均應(yīng)履行相應(yīng)的合同義務(wù)。在上述情況下，業(yè)主的這一抗辯理由也不能得到法院的支持。
誤區(qū)三：物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒來(lái)催收物業(yè)費(fèi)，我不交費(fèi)
有些業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未對(duì)其催收過(guò)物業(yè)費(fèi)為由，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張的訴訟請(qǐng)求中超過(guò)訴訟時(shí)效的物業(yè)費(fèi)拒絕交納。
陳慶林律師解答： 生活中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為債權(quán)人對(duì)于業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的行為大都采取在業(yè)主的房屋大門上張貼催費(fèi)通知單的形式來(lái)向業(yè)主提出交費(fèi)請(qǐng)求。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院提供了照片等證據(jù)材料證明這一催費(fèi)事實(shí)，那么法院可認(rèn)定為訴訟時(shí)效中斷，業(yè)主的這一抗辯理由就不能得到法院支持。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有證據(jù)證明其在三年（2017年10月1日前為2年，后為3年）的訴訟時(shí)效期內(nèi)向業(yè)主催收過(guò)物業(yè)費(fèi)，那么業(yè)主的這一抗辯理由就能得到法院支持。
誤區(qū)四：房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，我不交費(fèi)
有些業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，如房屋漏水、墻體脫落、玻璃破裂等為由拒交物管費(fèi)。
陳慶林律師解答： 商品房存在質(zhì)量問(wèn)題系業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛，而物管費(fèi)的交納則屬于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，兩者不屬于同一法律關(guān)系。通常情況下，開發(fā)商與物業(yè)公司是兩個(gè)獨(dú)立的法人企業(yè)，相互之間不應(yīng)為對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任。因此，業(yè)主的該項(xiàng)抗辯理由不能得到法院的支持。
誤區(qū)五：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行維修義務(wù)，我不交費(fèi)
有些業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映小區(qū)單元門、過(guò)道路燈等被損壞，頂樓房屋漏水等問(wèn)題，要求維修，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)知曉后拒不維修或者維修不合格，業(yè)主以此為由拒交物管費(fèi)。
陳慶林律師解答：對(duì)于維修義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)具體情況具體分析：如果房屋在國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)維修義務(wù);在房屋質(zhì)保期屆滿后，房屋專有部分由業(yè)主或侵權(quán)人承擔(dān)維修義務(wù)，房屋樓頂?shù)刃^(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時(shí)，可使用小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修基金。
若業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修義務(wù)時(shí)，法院可根據(jù)《合同法》第一百一十一條的規(guī)定，酌情減少物業(yè)費(fèi)。但物業(yè)的維修義務(wù)局限在物業(yè)服務(wù)范圍即小區(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備等，不包括歸業(yè)主個(gè)人所有的房屋專有部分。
誤區(qū)六：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，我不交費(fèi)
有些業(yè)主認(rèn)為因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，才導(dǎo)致自己的人身、財(cái)產(chǎn)遭受損失，如家中財(cái)物被盜竊，自有車輛被損壞或者被偷走，故以此為由拒交物管費(fèi)。
陳慶林律師解答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規(guī)定和合同約定。法定的安保義務(wù)主要是在物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反小區(qū)安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問(wèn)題的協(xié)助義務(wù)。
未盡到安保義務(wù)一般情況下不構(gòu)成根本性違約，業(yè)主不能據(jù)此拒交物業(yè)費(fèi)。但可以根據(jù)安保責(zé)任范圍、物業(yè)公司過(guò)錯(cuò)程度以及業(yè)主的具體損失來(lái)賠償損失或酌情減少物業(yè)費(fèi)。
然而，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是萬(wàn)能的，不可能杜絕或者隨時(shí)制止小區(qū)內(nèi)一切損害的發(fā)生，我們不能苛求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)這種不確定的危險(xiǎn)承擔(dān)過(guò)重的義務(wù)。只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡到了合理范圍內(nèi)的注意義務(wù)、采取了合理的預(yù)防措施，物業(yè)公司就可以對(duì)業(yè)主因第三人侵權(quán)所遭受的損失免責(zé)。
誤區(qū)七：物業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，我不交費(fèi)
大多數(shù)拒絕交費(fèi)的業(yè)主均持有此類抗辯理由。小區(qū)業(yè)主常以提供的物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，如小區(qū)車輛亂停亂放無(wú)人管理，綠化帶被其他業(yè)主用來(lái)種菜無(wú)人制止，小區(qū)垃圾未及時(shí)清理，保安擅離崗位或值班時(shí)睡覺等為由拒交物管費(fèi)。
陳慶林律師解答： 首先，業(yè)主需要區(qū)分出其所反映的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題是否屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)。部分業(yè)主存在“物管公司就是管理小區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)”的錯(cuò)誤思維，將不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的事項(xiàng)，例如房屋設(shè)計(jì)和質(zhì)量問(wèn)題、小區(qū)規(guī)劃不合理問(wèn)題、業(yè)主間相鄰關(guān)系問(wèn)題等，也納入進(jìn)來(lái)要求物管服務(wù)企業(yè)予以處理解決。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕履行非合同義務(wù)時(shí)，業(yè)主就誤認(rèn)為物管服務(wù)企業(yè)沒有全面履行合同義務(wù)而拒交物管費(fèi)。
其次，由于物業(yè)服務(wù)具有時(shí)間持續(xù)性和無(wú)法計(jì)量性的特點(diǎn)，加之物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)較為概括籠統(tǒng)，因此業(yè)主不能單憑一張照片、一段視頻就能證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量問(wèn)題，而需要提供充分證據(jù)形成完整的證據(jù)鏈加以證明。若有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)，僅僅是在服務(wù)的某些環(huán)節(jié)、個(gè)別區(qū)域做得不夠好，存在一般瑕疵，那么因不構(gòu)成根本性違約而較難成為業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的合法理由，但可以成為法院判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)減收相應(yīng)物業(yè)費(fèi)的依據(jù)。
誤區(qū)八：房子沒入住、沒裝修、長(zhǎng)期不在家，我不交費(fèi)
陳慶林律師解答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，只要成為小區(qū)的業(yè)主，無(wú)論是否實(shí)際入住，都有義務(wù)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)行維修和保養(yǎng)、綠化管理、保安等。物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言是均等的，否則物業(yè)服務(wù)關(guān)系穩(wěn)定性和確定性將會(huì)被打破。
包括一樓住戶是否應(yīng)繳納電梯運(yùn)行費(fèi)的問(wèn)題，一般認(rèn)定，即使家住一樓，不使用電梯，也不能拒交電梯運(yùn)行費(fèi)。因?yàn)槲覈?guó)《物權(quán)法》明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);同時(shí)，業(yè)主不得以放棄權(quán)利的理由不履行義務(wù)。電梯作為公共設(shè)施，大家共享使用，那么就有承擔(dān)電梯維修更新費(fèi)用和電梯日常使用的運(yùn)行費(fèi)。
最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：物業(yè)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
誤區(qū)九：房子租出去了，我不交費(fèi)
陳慶林律師解答：一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)業(yè)主把房子租給租客時(shí)，物業(yè)費(fèi)都由租客來(lái)承擔(dān)，不過(guò)，如果租客沒有按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主就有責(zé)任交納物業(yè)費(fèi)，不能以此為理由而拒交物業(yè)費(fèi)�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋法釋》第七條，業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
誤區(qū)十：開發(fā)商開發(fā)遺留問(wèn)題未處理，我不交費(fèi)
陳慶林律師解答：對(duì)于房屋開發(fā)遺留問(wèn)題，這主要是業(yè)主與開發(fā)商之間的問(wèn)題，與物業(yè)公司無(wú)關(guān)，如果業(yè)主因此而拒交物業(yè)費(fèi)，就違反了物業(yè)服務(wù)合同。要想解決開發(fā)遺留問(wèn)題，只能直接找開發(fā)商。
兩種情況可以拒交物業(yè)費(fèi)
如果小區(qū)業(yè)主在無(wú)理情況下仍然拒交物業(yè)費(fèi)，那么可能遭遇兩種后果：一種是被列入失信名單或記錄個(gè)人信用檔案；另一種則是被物業(yè)公司告上法庭當(dāng)被告。當(dāng)然，陳慶林律師表示，以下這兩種情況，業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)公司擅自提高物業(yè)費(fèi)
如果物業(yè)公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，那么業(yè)主就可以提出異議，并拒絕繳納超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)公司擅自提供的額外服務(wù)
如果物業(yè)公司提供合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意的服務(wù)，那么業(yè)主將有權(quán)拒交額外增加的物業(yè)費(fèi)。
