廈門中院法官實地查看涉訟小區(qū)物業(yè)情況
近年來，隨著我國住房商品化改革的推進(jìn)和公民權(quán)利意識的提高，小區(qū)業(yè)主及其代表組織——業(yè)主委員會表達(dá)自身利益訴求的現(xiàn)象層出不窮，業(yè)主及業(yè)主委員會與房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門及其他相關(guān)利益主體之間產(chǎn)生激烈博弈。近日，記者在福建省廈門市中級人民法院采訪時發(fā)現(xiàn)，該院近年來受理了為數(shù)不少的業(yè)委會向法院起訴主張權(quán)益的新類型民事訴訟。這些新型案件涵蓋了土地權(quán)屬爭議、建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系等諸多問題。這些問題不僅給法院辦案帶來了新難題，而且為社會帶來了新的警示與思考。
未經(jīng)政府處理，用地之爭可否到法院起訴
1997年12月，廈門市政府批復(fù)同意出讓國有土地2.2萬平方米作為文園公寓商品房的建設(shè)用地。此后，廈門市土房局與萬壽公司、華人公司就上述土地簽訂國有土地使用權(quán)有償出讓合同書。
2001年7月，廈門市計委批復(fù)同意文園公寓項目調(diào)整建設(shè)規(guī)模并變更合作建設(shè)單位。2001年9月，廈門市土房局與華人公司、鷺飛招待所（化名）、某部隊簽訂補(bǔ)充合同，約定鑒于萬壽公司法人資格已被注銷，其分成所得由鷺飛招待所、某部隊承接，原合同土地使用權(quán)人修改為華人公司、鷺飛招待所、某部隊。同年11月，廈門市土房局頒發(fā)《廈門市土地房屋權(quán)證》，權(quán)屬人登記為上述3家單位。
2016年1月，文園公寓業(yè)委會向鷺飛招待所提起物權(quán)保護(hù)訴訟，要求確認(rèn)該公寓95號房屋所占土地使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，并由鷺飛招待所賠償損失。文園公寓業(yè)委會提交小區(qū)的規(guī)劃總平面圖及10號樓的竣工圖紙，并主張圖紙中標(biāo)示編號11地塊位于文園公寓用地紅線范圍內(nèi)，原為小區(qū)花園，現(xiàn)被鷺飛招待所用于建設(shè)95號房屋。鷺飛招待所認(rèn)為95號房屋系軍產(chǎn)，所占土地的使用權(quán)并不屬于文園公寓全體業(yè)主所有，并提交《房屋使用權(quán)證》，其中載明95號房屋的使用權(quán)人系鷺飛招待所。
廈門中院審理后認(rèn)為，雙方當(dāng)事人的爭議焦點圍繞95號房屋所占土地的使用權(quán)歸屬。依照相關(guān)法律規(guī)定，土地權(quán)屬爭議應(yīng)先由政府處理，且不屬于民事案件受理范圍。故裁定駁回文園公寓業(yè)委會的起訴。
“此案的焦點問題在于土地權(quán)屬爭議的解決路徑�！背修k法官胡林蓉解析，用地紅線是各類建筑工程項目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線。但規(guī)劃部門制作的用地紅線圖并非法律上對土地使用權(quán)的確權(quán)憑證，土地權(quán)屬應(yīng)以土地管理部門經(jīng)地籍測量確權(quán)后核發(fā)的土地使用權(quán)證為準(zhǔn)。文園業(yè)委會雖主張95號房屋所占土地在小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)，但未提供相應(yīng)的土地使用權(quán)證，鷺飛招待所雖對該爭議土地已實際使用多年，但亦未提供相應(yīng)的土地使用權(quán)證。因此，雙方對該土地存在土地權(quán)屬爭議。
土地管理法第十六條第一款規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理�！钡谌钜�(guī)定：“當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴�！笨梢姡恋卮_權(quán)是法律賦予各級政府的一項職責(zé)，土地權(quán)屬爭議應(yīng)以政府的處理作為提起訴訟的前置必經(jīng)程序。未經(jīng)政府處理而徑行起訴的，人民法院應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴。需要指出的是，依國土資源部《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》第三十一條的規(guī)定及審判實踐，當(dāng)事人對政府作出的土地權(quán)屬的處理決定不服而提起訴訟的，屬于行政訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)作為行政案件受理。
因此，廈門中院依法裁定撤銷一審判決，駁回文園業(yè)委會的起訴。
