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      1. 物業(yè)公司
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        >> 物業(yè)公司管理制度
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        管道污水倒灌淹室內,物業(yè)公司應否賠償
        作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時間:2018/8/6 11:06:37  點擊:1201

        導讀:建設工程定額中排水部分對室內、外下水管道有明確規(guī)定,

        即以室外出戶第一個檢查井界定室內與室外下水管道(第一個檢查井以內,業(yè)主負責;以外,物業(yè)公司負責);

        若無檢查井的,則以墻外1.5米為分界線,1.5米以外算室外下水管道(物業(yè)公司負責),1.5米以內算室內下水管道(業(yè)主負責)。


        【案情】

        張某住在某小區(qū)二層樓中,因家中廚房下水管道倒灌污水,室內被淹。物業(yè)公司接到通知后即派人對下水管道進行了疏通處理。張某以物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務義務為由要求賠償,物業(yè)公司認為,根據(jù)物業(yè)服務合同的約定,其僅負責室外下水管道的管理。因堵塞發(fā)生在室內下水管道中,故其不負擔任何責任。

        【評析】

        《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定,物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務,業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。物業(yè)公司是否承擔責任,關鍵看其是否違反了法律規(guī)定或合同約定的義務


        雙方物業(yè)服務合同第六條約定,物業(yè)公司負責該小區(qū)建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理,包括道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、自行車棚、停車位。但該合同并未對室內、室外下水管道的分界點予以明確。


        有觀點認為,應以建筑物的墻體為界,在墻體及墻體以內的下水管道是室內下水管道,屬業(yè)主自行管理的部分,物業(yè)公司不負責管理。在墻體以外的下水管道則屬室外下水管道,物業(yè)公司應負責。


        筆者認為,何為室內、室外下水管道,物業(yè)服務合同未作明確約定的情況下,可參照相關行業(yè)規(guī)范來確定。建設工程定額中排水部分對室內、外下水管道有明確規(guī)定,即以室外出戶第一個檢查井界定室內與室外下水管道;若無檢查井的,則以墻外1.5米為分界線,1.5米以外算室外下水管道,1.5米以內算室內下水管道。


        本案中,物業(yè)公司派人疏通下水管道時,未發(fā)現(xiàn)室外出戶第一個檢查井堵塞,但通過專用工具經第一個檢查井向墻體一側的下水管道進行疏通時,發(fā)現(xiàn)大量雜物,雜物被清出后,張某室內污水倒灌問題得以解決。


        因下水管道堵塞部位屬室內下水管道部分,不屬于物業(yè)管理范圍之內,故物業(yè)公司并未違反物業(yè)服務合同的約定,對張某的損失無責任.


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