一、 目的
1、 規(guī)范物業(yè)接管驗收工作，確保接管驗收工作的質(zhì)量合格。
2、 為了嚴(yán)把物業(yè)接管驗收質(zhì)量，從業(yè)主的角度去驗收，防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題、被業(yè)主投訴而采取的替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。確保業(yè)主交收樓入伙工作順利開展，為物業(yè)管理日常運作打好良好基礎(chǔ)（對物業(yè)工程的了解）。
3、 完成與開發(fā)商權(quán)屬的過渡之后過渡給業(yè)主。是房地產(chǎn)從生產(chǎn)進(jìn)入流通環(huán)節(jié)的標(biāo)志。參與人是開發(fā)商與物業(yè)管理公司。
4、 是在竣工驗收的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和房屋、配套功能、設(shè)備為主要內(nèi)容的再驗收 。便于發(fā)現(xiàn)存在的隱患，特別是隱蔽工程的和復(fù)雜項目、設(shè)備的安裝調(diào)試等，以確保及早發(fā)現(xiàn)并解決。
二、 適用范圍
1、 適用于物業(yè)公司對物業(yè)接管驗收工作。
三、 職責(zé)
1、 物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗收小組并同開發(fā)商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。
2、 接管驗收小組組長負(fù)責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量。
3、 接管驗收小組負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗收工作。
4、 成立驗收小組,確定責(zé)任人、步驟、驗收項目、標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度。
5、 主動與開發(fā)商/項目公司/售房部、施工單位聯(lián)系、協(xié)商、解決：樓宇問題、設(shè)備的安裝調(diào)試、熟悉設(shè)備的性能/構(gòu)造/產(chǎn)地/供貨商/使用/運行/保養(yǎng)的方法/；電/水/氣管道鋪設(shè)位置及走向；
6、 與開發(fā)商協(xié)商驗收的注意事項，協(xié)商制定驗收的方案，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，確定交接的日期,解決遺留問題。
7、 各類資料的移交，并對照圖冊、設(shè)備清單驗收；
8、 負(fù)責(zé)圖紙資料的建檔、造冊、設(shè)備試運行。
四、 程序要點
1、 接管驗收應(yīng)具備的條件、要求。
1） 建設(shè)項目按規(guī)劃、設(shè)計要求/各有關(guān)專業(yè)管理要求已建成，并有相關(guān)部門驗 收合格的證明（竣工驗收備案）；資料齊全。
2） 道路名稱標(biāo)志清楚，樓宇/棟號戶號牌編號準(zhǔn)確經(jīng)公安部門確認(rèn)。
3） 本體物業(yè)接通水、電、氣。
4） 區(qū)內(nèi)場地平整，施工現(xiàn)場清理完畢(在建采取圍護(hù)措施)，無建筑垃圾/泥土侵占路面；道路能通汽車。綠化、小品已經(jīng)完工。
5） 排水管正常使用,疏通無阻。
6） 物業(yè)公司有固定辦公場地。
2、 接管驗收的準(zhǔn)備工作。
1） 在物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，應(yīng)及時組建接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗收，以確保物業(yè)基本合格，達(dá)到《售房合同》及相關(guān)規(guī)劃要求、業(yè)主要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
2） 成立物業(yè)接管驗收小組。
A、 小組由公司工程部、行政部、客戶服務(wù)中心相關(guān)人員組成：
B、 由行政部負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作。
C、 由客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗收移交及協(xié)助樓宇的驗收移交工作。
D、 由工程部負(fù)責(zé)具體的物業(yè)本體、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的驗收移交工作。
3） 接管驗收前的準(zhǔn)備。
A、 與開發(fā)商聯(lián)系好接管驗收的的事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)。
B、 由工程部進(jìn)行現(xiàn)場技術(shù)摸底，制定接管驗收計劃。
C、 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機(jī)電設(shè)備 最終安裝、調(diào)試工作。
D、 準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格：
a、 《單項項目驗收單/表》。
b、 《房屋本體接管驗收表》。
c、 《公共配套設(shè)施接管驗收表》。
d、 《機(jī)電設(shè)備接管驗收表》。
e、 《驗收交接記錄》
f、 《接管驗收問題整改表》。
g、 《圖紙、資料移交清單》。
h、 《機(jī)電設(shè)備移交清單》。
i、 《鑰匙移交清單》。
3、 接管驗收的工作程序。(流程圖見支持文件)
1） 程序
A、 驗收小組依據(jù)驗收項目、標(biāo)準(zhǔn)，形成《物業(yè)單項項目驗收單》、《驗收交接記錄表》、《圖紙資料移交清單》、《設(shè)備移交清單》、《房屋接管驗收檢查記錄表》、《鑰匙清單》；并由責(zé)任人簽名。
B、 對驗收過程中不符合設(shè)計、安裝、移交清單的，提出書面〈驗收不合格整改報告〉，確定整改時限，返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。
C、 對不影響結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，也可采用費用補(bǔ)償辦法。
D、 對整改項目由施工方整改落實后,予以復(fù)查,并在〈驗收不合格整改報告〉中記錄結(jié)果,合格后進(jìn)行正式移交。
E、 對保修期內(nèi)因施工、安裝、設(shè)備因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，物業(yè)公司促請相關(guān)單位限期解決，按照《保修期工程維修管理細(xì)則》對工程維修加以監(jiān)管，并建立施工保修單位檔案、聯(lián)系表。
F、 移交雙方必須有雙方簽名辦理移交手續(xù)。
4、 資料的接管驗收。（發(fā)展商向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料）
1） 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：
A、 項目開發(fā)批準(zhǔn)報告《商品房建設(shè)立項》。
B、 《建設(shè)項目選址意見書》。
C、 《國有土地使用權(quán)證》
D、 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
E、 《商品房準(zhǔn)建證》。
F、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
G、 《建設(shè)工程施工許可證》。
H、 《商品房預(yù)售許可證》。
I、 命名資料。
J、 其他售樓的資料（預(yù)售合同、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等相關(guān)資料）。
K、 用地紅線圖。
2） 綜合竣工驗收資料：
A、 竣工圖。
B、 建筑執(zhí)照。
C、 《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》。
D、 《人防驗收意見》。
E、 《消防驗收意見及同意使用意見書》。
F、 《質(zhì)監(jiān)驗收意見》。
G、 《環(huán)保驗收意見書》。
H、 開工、竣工報告。
I、 公共配套綜合驗收合格證。
J、 供水合同。
K、 供電協(xié)議書、許可證。
L、 供氣協(xié)議書、許可證。
M、 有線電視合格證。
N、 通信設(shè)施合格證。
O、 電梯準(zhǔn)用證。
3） 施工設(shè)計資料：
A、 地質(zhì)報告書。
B、 全套設(shè)計圖紙。
C、 圖紙會審記錄。
D、 設(shè)計變更通知書/書，技術(shù)核定單（包括工程質(zhì)量事故記錄）；。
E、 工程預(yù)決算報告書。
F、 重要施工會議記錄。
G、 隱蔽工程驗收記錄。
H、 沉降觀測記錄，建筑物沉降和變形位移監(jiān)測記錄/永久性水準(zhǔn)點位置和基礎(chǔ)性深埋；。
I、 鋼材、水泥、主要材料的質(zhì)量保證書、驗收記錄；新材料、配件的簽定合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報告；
J、 水、電、氣、衛(wèi)生潔具、電梯、消防等設(shè)備檢驗合格證書，如《消防驗收及同意使用意見書》、《電梯準(zhǔn)用證》、《電梯運行許可證》；
K、 自動儀表的調(diào)試記錄；出廠合格證明；
L、 管道系統(tǒng)：供水、供氣、消防的試壓或試漏檢查記錄報告；
M、 園林綠化圖紙、清樣、品種、數(shù)量、養(yǎng)護(hù)注意事項；
N、 其他資料。
4） 機(jī)電設(shè)備資料：
A、 機(jī)電設(shè)備出廠合格證。
B、 設(shè)備清單：名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價、隨機(jī)工具、備件設(shè)備清單、（及其配件/工具）、安裝高度記錄、試運行記錄、
C、 機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）。
D、 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報告。
E、 機(jī)電設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。
F、 《機(jī)電設(shè)備清單》。
G、 機(jī)電設(shè)備供應(yīng)商、施工單位資料。
5） 業(yè)主/租戶資料：
A、 已購房的業(yè)主/已簽租賃合同的租戶的姓名、位置、物業(yè)名稱、面積、聯(lián)系電話等資料。
B、 已購房的業(yè)主/已簽租賃合同的租戶的購房合同/租鋪合同及交樓標(biāo)準(zhǔn)。
C、 已購房的業(yè)主/已簽租賃合同的租戶的付款情況或付款方式等。
5、 接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法。
1） 建設(shè)部《物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》。
2） 業(yè)主生活工作的合理要求。
3） 《售房合同》/租賃合同的交樓標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等要求。
4） 《新建小區(qū)驗收暫行辦法》。
5） 《建筑裝飾裝修工程質(zhì)理驗收規(guī)范》。
6） 《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》。
7） 主要以觀感驗收法、使用驗收法、對照驗收法。如對照開發(fā)商提供的設(shè)備清單、資料清單等項目逐項對照、驗收，并將實際情況寫明在相關(guān)表格，并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字認(rèn)可。
6、 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)、公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備的接管驗收 (詳見《物業(yè)接管驗收程序標(biāo)準(zhǔn)方法》) 。
7、 接管驗收的遺留問題處理。
1） 遺留問題的登記確認(rèn)。
A、 對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全，不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中，交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。
B、 對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題遺留問題登記表》中，交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。
2） 對資料遺留問題。接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商補(bǔ)齊相關(guān)資料。
3） 物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題。
A、 一般問題要求開發(fā)商在一周內(nèi)解決。
B、 重大問題要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。
C、 必要時經(jīng)理予以協(xié)助處理。
4） 長期解決不了、勢必影響物業(yè)管理的問題。以備忘錄的形式將問題登記后交開發(fā)商進(jìn)行備錄。
5） 按開發(fā)商、施工單位簽署相關(guān)保修書及相關(guān)法規(guī)運作在保修期的維修事宜。
8、 保存：《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄由公司行政部歸檔長期保存。
五、 記錄
