作者：劉長森
來源：中國物業(yè)管理協(xié)會
我國現(xiàn)行《合同法》規(guī)定的15種典型合同中沒有物業(yè)服務(wù)合同，因此，人們一直將物業(yè)服務(wù)合同稱為無名合同�！睹穹ǖ洹芬�(guī)定了19種典型合同，物業(yè)服務(wù)合同是其中之一。從此，物業(yè)服務(wù)合同告別無名，正式“轉(zhuǎn)正”為有名合同。
從無名合同到有名合同，《民法典》為物業(yè)服務(wù)合同正名，物業(yè)管理行業(yè)也將就此開啟《民法典》新時代�！睹穹ǖ洹返诙恼鹿苍O(shè)14條對物業(yè)服務(wù)合同的定義、合同的形式和內(nèi)容、合同效力、合同續(xù)訂、解除和終止以及合同主體的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容作出了詳細(xì)規(guī)定。
物業(yè)服務(wù)合同定義
《民法典》第九百三十七條對物業(yè)服務(wù)合同的定義作出了明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同實(shí)質(zhì)是“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同�！痹摱x擴(kuò)大了國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同主體的范圍，明確將“其他管理人”也列為物業(yè)服務(wù)合同的主體范圍。也就是說，簽訂物業(yè)服務(wù)合同的主體，不僅限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其他主體也可以成為物業(yè)服務(wù)合同的主體。
物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容和形式
《民法典》第九百三十八條對物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容和形式作出了明確規(guī)定。從該規(guī)定可知，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，合同內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。同時，物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，對物業(yè)服務(wù)人具有法律上的約束力。
物業(yè)服務(wù)合同的效力
《民法典》第九百三十九條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。該規(guī)定明確了物業(yè)服務(wù)合同屬于集體契約，其效力及于所有成員，任何成員不得以未簽訂合同主張物業(yè)服務(wù)合同對其不具有約束力。
物業(yè)服務(wù)合同的期限
首先是《民法典》明確了前期物業(yè)服務(wù)合同可提前終止�！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖畻l規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。比較《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條，該規(guī)定擴(kuò)大了終止前期物業(yè)服務(wù)合同的主體范圍，即業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，對前期物業(yè)服務(wù)合同同樣產(chǎn)生終止效果。
其次是對于不定期物業(yè)服務(wù)合同，《民法典》第九百四十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。實(shí)踐中，對物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，但物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)是否有效問題爭議很大，該規(guī)定明確肯定了繼續(xù)提供服務(wù)的法律效力，也進(jìn)一步明確此類服務(wù)屬不定期合同的法律性質(zhì)。
物業(yè)服務(wù)合同的解除
《民法典》第九百四十六條第一款規(guī)定，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)合同享有任意解除權(quán)，但該任意解除權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)符合“依照法定程序共同決定”和“提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人（另有約定除外）”兩個條件。《民法典》對業(yè)主的任意解除權(quán)作出了明確規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)人是否享有合同的任何解除權(quán)沒有作出規(guī)定，也就意味著物業(yè)服務(wù)人不享有物業(yè)服務(wù)合同的任意解除權(quán)。
物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)訂
《民法典》第九百四十七條對物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)訂作出了規(guī)定，物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。提前九十日通知是物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的法定義務(wù)。
業(yè)主的合同義務(wù)
業(yè)主的合同義務(wù)包括三個方面：
一是支付物業(yè)費(fèi)義務(wù)。《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。
二是告知、協(xié)助義務(wù)�！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖鍡l規(guī)定，業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。
三是賠償損失義務(wù)�！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖鶙l第二款規(guī)定，業(yè)主行使任意解除權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。
物業(yè)服務(wù)人的合同義務(wù)
物業(yè)服務(wù)人的合同義務(wù)主要包括以下5個方面：
一是禁止整體轉(zhuǎn)委托�！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖粭l規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。
二是一般義務(wù)�！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖䲢l規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。
三是信息公開義務(wù)�！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖龡l規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。
四是移交義務(wù)和賠償責(zé)任�！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖艞l規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作， 并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
五是后合同義務(wù)�！睹穹ǖ洹返诰虐傥迨畻l規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前， 原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。
一直以來，人們對物業(yè)服務(wù)合同如何定性存在巨大分歧，對物業(yè)服務(wù)人是否負(fù)有對業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全保障義務(wù)，對是否可以采取停止供水電等方式催交物業(yè)費(fèi)以及拒不交接管理權(quán)后能否再收費(fèi)問題感到困惑。如今，《民法典》對此類問題均作出了明確規(guī)定。我們有理由相信，隨著《民法典》的施行，困擾物業(yè)管理行業(yè)多年的頑疾將會消除，行業(yè)必將迎來嶄新的時代。
