視頻來(lái)自網(wǎng)絡(luò)小編從事、研究物業(yè)行業(yè)數(shù)十年
我想問(wèn)問(wèn)該所謂的律師
9月1日國(guó)家、部委或省市到底發(fā)布了什么物業(yè)新規(guī)？
導(dǎo) 讀
近日來(lái)，部分網(wǎng)絡(luò)媒體上出現(xiàn)自稱為律師（律師身份未經(jīng)核實(shí)確認(rèn)）的自媒體人在網(wǎng)絡(luò)視頻軟件上散布一則內(nèi)容為“9月1日起，這些物業(yè)費(fèi)可以不用再交了。根據(jù)物業(yè)收費(fèi)新規(guī)管理辦法規(guī)定，公攤水電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等物業(yè)費(fèi)全面取消，同時(shí)小區(qū)公共區(qū)域的收益，比如停車場(chǎng)的停運(yùn)費(fèi)或者電梯、戶外、樓道投放的廣告費(fèi)，歸全體業(yè)主所有，而非物業(yè)所有，如果物業(yè)不拿出這筆錢進(jìn)行分配，業(yè)主可以拒交相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)”的視頻。因該類視頻的標(biāo)題及內(nèi)容觸及業(yè)主繳費(fèi)，利用吸睛標(biāo)題手法引爆流量，一時(shí)間在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)了大量的討論及轉(zhuǎn)發(fā)。專業(yè)人士認(rèn)為上述宣傳內(nèi)容具有嚴(yán)重誤導(dǎo)性和迷惑性，對(duì)整個(gè)物業(yè)行業(yè)產(chǎn)生了巨大影響，嚴(yán)重誤導(dǎo)了業(yè)主的認(rèn)知，加劇物業(yè)企業(yè)合同糾紛的產(chǎn)生。福建省物業(yè)管理協(xié)會(huì)在接到大量反映后，非常重視，并專門就該視頻內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)視頻所宣傳內(nèi)容中涉及的公攤水電費(fèi)、小區(qū)公共區(qū)域收益等觀點(diǎn)缺乏充分的法律依據(jù)，足以誤導(dǎo)業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)產(chǎn)生誤解。福建省物業(yè)管理協(xié)會(huì)現(xiàn)對(duì)上述不實(shí)的宣傳內(nèi)容進(jìn)行逐一說(shuō)明，望廣大業(yè)主正確認(rèn)識(shí)理解物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的法律規(guī)定，合理合法維護(hù)自身權(quán)益。也希望網(wǎng)絡(luò)發(fā)布者及時(shí)更正已經(jīng)傳播的不實(shí)信息，避免進(jìn)一步擴(kuò)大不良影響。
一、正確認(rèn)識(shí)相關(guān)法律對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共收益、公攤水電費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)用的規(guī)定，不能混淆概念。
（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定為業(yè)主公共區(qū)域提供衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)收取的費(fèi)用。
法律依據(jù)：《民法典》第九百三十七條 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同；《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
（二）公共收益是利用共有場(chǎng)地、設(shè)施（比如共有停車位的停車費(fèi)或者電梯、戶外、樓道投放的廣告費(fèi)）等經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收益，屬于全體業(yè)主所有。經(jīng)業(yè)主委托物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的，扣除合理成本后屬于全體業(yè)主所有，但是該收益應(yīng)當(dāng)主要用于專項(xiàng)維修資金的用途。
法律依據(jù)：《民法典》第二百八十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有；《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
（三）公攤水電費(fèi)是為了保障小區(qū)公共照明、景觀、消防、門禁、監(jiān)控、周界報(bào)警、電梯、發(fā)電機(jī)、高低壓配電、二次供水等建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行產(chǎn)生的用水用電費(fèi)用及損耗。未計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主分?jǐn)偅ǜ＝▍^(qū)域未出臺(tái)相關(guān)法律文件強(qiáng)制要求將公攤水電費(fèi)計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本，屬于單獨(dú)核算）。
法律依據(jù)：《民法典》第二百八十三條 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配等事�?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定�！陡＝ㄊ∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十九條第二項(xiàng) 供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，按下列規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用：公共使用的由業(yè)主分?jǐn)�，按照合同約定收取。
(四)特約服務(wù)費(fèi)用是經(jīng)與有需求業(yè)主委托，為其（比如裝修建筑垃圾、家政保潔等）提供服務(wù)而產(chǎn)生的費(fèi)用，該費(fèi)用應(yīng)該由業(yè)主或者使用人按協(xié)議約定另行支付。
法律依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定；《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一條第三項(xiàng) 房屋裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)清理；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理的，按約定支付清理費(fèi)用。
二、網(wǎng)傳宣傳視頻存在以下不實(shí)和疑點(diǎn)：
（一）網(wǎng)絡(luò)傳播者自稱某律師，沒(méi)有明確姓名和律所名稱，對(duì)于律師身份存在質(zhì)疑，視頻或者文章發(fā)布者的嚴(yán)肅性存疑；
（二）視頻中所述《物業(yè)收費(fèi)新規(guī)管理辦法》無(wú)從查證，宣傳內(nèi)容沒(méi)有任何法律依據(jù)可循；
（三）依據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)司法解釋與生效裁判文書(shū)，停車場(chǎng)不是必然屬于全體業(yè)主所有，應(yīng)該是占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛的車位才屬于全體業(yè)主，參考案例（2019）閩05民終3536號(hào)。
根據(jù)上述內(nèi)容，該類型的網(wǎng)絡(luò)視頻或者文章宣傳內(nèi)容嚴(yán)重不實(shí)、屬于虛假宣傳，故意煽動(dòng)制造矛盾。該行為屬于違法行為，希望廣大業(yè)主不要盲從聽(tīng)信謠言，不要隨意轉(zhuǎn)發(fā)任何未經(jīng)證實(shí)的不實(shí)信息。
三、全國(guó)各省市在根據(jù)地方情況出臺(tái)相應(yīng)的地方性法規(guī)和規(guī)章時(shí)，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是在法律法規(guī)基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化規(guī)定，就物業(yè)收費(fèi)相關(guān)規(guī)定而言，各地規(guī)定僅僅是對(duì)物業(yè)服務(wù)成本核算和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不同程度調(diào)整，但不存在取消收取公攤水電、有償服務(wù)等費(fèi)用一說(shuō)。再者，地方性法規(guī)僅對(duì)該地方有效，撇開(kāi)上述傳播內(nèi)容來(lái)源真實(shí)性不說(shuō)，但對(duì)福建省地區(qū)而言沒(méi)有任何依據(jù)，純屬謠言。網(wǎng)絡(luò)傳播者在解讀地方法律規(guī)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)全面，不應(yīng)斷章取義。
四、若發(fā)布人員不及時(shí)刪除不實(shí)信息繼續(xù)傳播，廣大業(yè)主可以通過(guò)以下方式處理：
（一）可向有關(guān)主管部門、協(xié)會(huì)、司法機(jī)構(gòu)咨詢核實(shí)；
（二）若涉嫌律師惡意虛假宣傳或者假冒律師進(jìn)行虛假宣傳，可以向當(dāng)?shù)芈蓭焻f(xié)會(huì)、司法部門投訴；
（三）向發(fā)布平臺(tái)投訴舉報(bào)。
小區(qū)物業(yè)增值保值離不開(kāi)物業(yè)管理服務(wù)，也離不開(kāi)每一位業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的大力支持，構(gòu)建和諧小區(qū)，共創(chuàng)美好家園，人人有責(zé)。希望物業(yè)服務(wù)合同主體雙方都嚴(yán)格遵守國(guó)家法律，合理合法行使權(quán)力，履行義務(wù)。以上類似的宣傳視頻和文章中關(guān)于業(yè)主無(wú)需繳納相關(guān)物業(yè)費(fèi)的言論沒(méi)有相關(guān)法律依據(jù)，按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。呼吁廣大業(yè)主共同抵制網(wǎng)絡(luò)謠言，做到“不信謠、不傳謠”，做一個(gè)知法懂法守法用法的好公民，讓我們一起攜手共建文明和諧的法治社會(huì)。
福建省物業(yè)管理協(xié)會(huì)
2020年9月9日
你怎么看
歡迎留言討論
來(lái)源：綜合自福建省物協(xié)
