業(yè)主是我們的客戶,業(yè)主財物被盜物業(yè)公司應該及時表示關(guān)心慰問,提供幫助,協(xié)助警方處理案情,協(xié)助保險理賠,幫助業(yè)主減少損失。同時,還應該重點關(guān)注該戶業(yè)主的安全 需求,采取加裝公共區(qū)域防盜設施,增加巡邏頻次、協(xié)助業(yè)主升級防盜門、加裝室內(nèi)報警系統(tǒng)等方式,體現(xiàn)物業(yè)公司的服務誠意。不斷溝通,在感情上關(guān)心業(yè)主損失,在情理上幫助業(yè)主防盜,在法律上客觀公正,通過良好的服務讓業(yè)主滿意,避免長期糾紛,避免法律糾紛。切忌一味推卸責任,對業(yè)主漠不關(guān)心。
一業(yè)主家中被盜物業(yè)公司是否應該承擔法律責任?
不一定。
業(yè)主與物業(yè)公司之間是基于物業(yè)服務合同的平等合同關(guān)系!段飿I(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定:“物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”同時《物業(yè)管理條例》第四十六條對物業(yè)公司的“安全防范義務”做出規(guī)定:“物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時,應當及時向有關(guān)行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作!蔽飿I(yè)公司對管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,不是“保證”,也不是“負責做好”,而是“協(xié)助做好”。在符合法律要求、行業(yè)慣例和合同約定的前提下,履行“協(xié)助做好安全防范工作的義務”。
在同時滿足以下兩個條件的情況下,物業(yè)公司需要承擔法律責任:
一是物業(yè)公司存在違約行為,即“物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定”,
二是物業(yè)公司的違約行為與業(yè)主遭受的損失存在因果關(guān)系,即“導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全 受到損害”。
通俗的說,就是業(yè)主因為物業(yè)公司沒有做到應該做的安全防范事項,導致被盜的,物業(yè)公司應該承擔一定比例的法律責任。需要特別說明的是,“物業(yè)公司沒有做到應該做的安全防范事項”不只是合同約定的事項,還包括“與收費標準對應的行業(yè)安保標準”等。物業(yè)公司可以舉證已經(jīng)盡到了合同約定的人員配備、建立安保規(guī)章制度、執(zhí)行巡邏頻次、采用安保設施設備等義務,不存在過失,則不應承擔法律責任。
二要明確監(jiān)控的作用?
監(jiān)控的主要作用是事后提供違法、違規(guī)事件的證據(jù);其次是 事中可實時觀察小區(qū)動態(tài),事先震懾擬違法、違規(guī)分子。由于監(jiān)控是靜態(tài)的,多畫面的,而違法、違規(guī)行為一般有一定的假象。因此,即使是專職的監(jiān)控人員,要求其確保能及時 判斷出所有可疑現(xiàn)象,并及時采取相關(guān)措施,也是無法達到的。所以,監(jiān)控的主要作用是其事先的震懾作用及事后的提供證據(jù)作用。為實現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)的作用,物業(yè)公司應通過合理的維保,確保監(jiān)控系統(tǒng)畫面清晰,能通過畫面清楚顯示人的 五官特征、車輛車牌號等。因監(jiān)控系統(tǒng)畫面模糊,造成無法提供合適的證據(jù),物業(yè)公司很可能應承擔一定的賠償責任。
三面對業(yè)主的賠償要求應如何回答?
1、告之業(yè)主監(jiān)控作用。
2、強調(diào)安保員并無脫崗等失職行為。如果物業(yè)公司已經(jīng)盡到了義務,不應賠償損失。
四處理類似案例的簡單作業(yè)程序
1、首先建議業(yè)主報警(業(yè)主不報警時,可由秩序維護員代報)。
2、記錄情況。
3、報告當班中隊長。
4、當班中隊長到現(xiàn)場接待警察,安撫業(yè)主,報告項目負責人。
5、協(xié)助警察調(diào)查取證、協(xié)調(diào)處理。
6、跟進、回訪。
五報警后警察不能及時到達現(xiàn)場時怎么辦?
警察不能及時到達現(xiàn)場時(指半小時后或約定時間過后仍未到達),應告知業(yè)主,并再次電話報警,必要時直接到派出所報案。秩序維護員做好報案記錄。同時注意保存好監(jiān)控錄像,并保護好現(xiàn)場。
具體措施:
1、安撫業(yè)主情緒,了解事情經(jīng)過,建議業(yè)主并協(xié)助業(yè)主報警。
2、準備相關(guān)資料,配合公安機關(guān)對案件進行處理。
3、告知業(yè)主物業(yè)服務范圍,并留存相關(guān)巡查記錄及錄像等相關(guān)資料。
4、加強對小區(qū)內(nèi)的安全管理,最大限度的發(fā)揮及人防、物 防、技防的結(jié)合效用,充分發(fā)揮巡邏人員巡防、聯(lián)合相關(guān) 部門,例如居委會等人防力量,積極發(fā)動業(yè)主參與,加大夜間巡防力度及密度。
5、張貼溫馨提示,提示業(yè)主注意檢查門窗是否安全,發(fā)現(xiàn)可 疑人員及時告知物業(yè)公司,減少入室盜竊案件的發(fā)生。版權(quán)歸原作者所有,如侵權(quán),請告知,我們及時刪除或妥當處理,謝謝!