業(yè)主：旅店經(jīng)營(yíng)行為對(duì)其構(gòu)成威脅
張某是某小區(qū)18棟501房的業(yè)主，2016年下半年他把該房租給A酒店管理公司和B物業(yè)公司，兩公司用于經(jīng)營(yíng)日租酒店。租賃合同簽訂后，上述501房被兩公司裝修作為“某舍公寓”的旅店前臺(tái)，用于平常招攬及接待旅店的日租房客，通常在日租房客到達(dá)501房交納房費(fèi)后，A酒店管理公司和B物業(yè)公司的員工會(huì)將日租房客引導(dǎo)至18棟的其他空置房?jī)?nèi)住宿。
王某和小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主曾多次進(jìn)行要求兩公司停止經(jīng)營(yíng)，但對(duì)方?jīng)]有同意。王某認(rèn)為，旅店的經(jīng)營(yíng)行為導(dǎo)致陌生人員頻繁進(jìn)出，破壞了王某等業(yè)主居住環(huán)境的安寧，并帶來(lái)安全隱患。無(wú)論是入住的日租房客，或是“某舍公寓”的經(jīng)營(yíng)者，均對(duì)王某等小區(qū)業(yè)主構(gòu)成人身和財(cái)產(chǎn)安全威脅。
因此，王某和小區(qū)其他三位業(yè)主四人共同作為原告，向香洲法院提起訴訟，請(qǐng)求判令張某拆除小區(qū)18棟501房的“某舍公寓”招牌和旅店前臺(tái)的設(shè)施設(shè)備，并判令A(yù)酒店管理公司和B物業(yè)公司停止在18棟住宅用途范圍內(nèi)從事旅店業(yè)經(jīng)營(yíng)，恢復(fù)房屋的住宅用途。
經(jīng)營(yíng)者：轉(zhuǎn)租行為系合同賦予權(quán)利
業(yè)主張某認(rèn)為，自己系案涉房屋的所有權(quán)人，《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，因此，自己將案涉房屋出租給B物業(yè)公司作為住宅使用，系合法行使房屋所有權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。
A酒店管理公司認(rèn)為，A酒店公司于2016年10月18日與張某簽訂《房屋租賃合同》承租案涉房屋，但該《房屋租賃合同》已于2016年12月28日經(jīng)雙方協(xié)商一致解除。
B物業(yè)公司認(rèn)為，首先，物業(yè)公司與張某簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，張某也在所屬轄區(qū)派出所進(jìn)行了出租屋登記備案，承租行為有合同和法律依據(jù)，應(yīng)受法律保護(hù)。其次，物業(yè)公司沒(méi)有改變案涉房屋的結(jié)構(gòu)和用途、未占用建筑物共有部分，物業(yè)公司對(duì)房屋專有部分的使用應(yīng)受法律保護(hù)，王某等業(yè)主要求拆除案涉房屋專有部分的裝修裝飾，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。最后，B物業(yè)公司承租涉案房屋在內(nèi)的多套房屋，再轉(zhuǎn)租給第三人居住使用，獲得收益，系租賃合同賦予B物業(yè)公司的轉(zhuǎn)租收益的權(quán)利，并非王某等業(yè)主所說(shuō)的“旅店業(yè)經(jīng)營(yíng)”。B物業(yè)公司經(jīng)工商局核準(zhǔn)依法成立，承租多套房屋再轉(zhuǎn)租收益，為業(yè)主提供房屋管理服務(wù)，沒(méi)有超出公司經(jīng)營(yíng)范圍。
法院：該行為違反物權(quán)法規(guī)定
香洲法院經(jīng)審理認(rèn)為，A酒店管理公司與B物業(yè)公司的投資人均為白某。A酒店管理公司承租包括張某所有的某小區(qū)18棟501房等10套房間，以“某舍公寓”的名義，以日租房或家庭公寓民宿等的形式對(duì)外進(jìn)行旅店業(yè)經(jīng)營(yíng)。B物業(yè)公司稱為轉(zhuǎn)租行為，明顯不符事實(shí)。其中501房業(yè)主張某將自有住宅出租給B物業(yè)公司，B物業(yè)公司與A酒店管理公司將其作為經(jīng)營(yíng)“某舍公寓”對(duì)外辦理入住手續(xù)的房間，其住宅用途已變更為經(jīng)營(yíng)性用房，住宅用途的變更并沒(méi)有經(jīng)過(guò)小區(qū)物業(yè)管理部門及其他業(yè)主的同意。
根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主行使權(quán)利不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。本案中張某將原住宅用房出租給他人用作經(jīng)營(yíng)性用房，違反物權(quán)法規(guī)定。B物業(yè)公司作為501房承租人，以該房與A酒店管理公司共同經(jīng)營(yíng)旅店，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未經(jīng)王某等有利害關(guān)系的業(yè)主的同意，違反物權(quán)法有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，與該房業(yè)主共同對(duì)同一建筑物內(nèi)的其他業(yè)主的物權(quán)構(gòu)成侵害。
因此，香洲法院判令張某在判決生效之日起十日內(nèi)拆除案涉房屋某小區(qū)18棟501房“某舍公寓”招牌及旅店前臺(tái)辦公設(shè)施設(shè)備，恢復(fù)房屋住宅用途。A酒店管理有限公司、B物業(yè)管理有限公司在判決生效之日起十日內(nèi)在某小區(qū)18棟501房停止旅店經(jīng)營(yíng)，恢復(fù)房屋住宅用途。
據(jù)了解，判決生效后張某已將“某舍公寓”招牌及旅店前臺(tái)辦公設(shè)備拆除，恢復(fù)上述501房的住宅用途。 （吳國(guó)頌 黃蘊(yùn)磊毛宇寧）
法官釋法
業(yè)主購(gòu)買房屋，通常都抱著享受小區(qū)寧?kù)o的生活環(huán)境、不受噪音或者其他干擾的心理預(yù)期。如果小區(qū)內(nèi)住宅的性質(zhì)被業(yè)主貿(mào)然改變，用作經(jīng)營(yíng)性用途，難免出現(xiàn)人多嘈雜、保安工作難度加大的情況，勢(shì)必會(huì)影響業(yè)主的正常生活，也可能存在一定的安全隱患。因此，我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定和限制�！吨楹＝�(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的第七十八條中，同樣也明確規(guī)定了業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。該規(guī)定中有利害關(guān)系的業(yè)主，是指本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主及本棟建筑物以外受到經(jīng)營(yíng)行為不利影響的其他業(yè)主。
