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      1. 物業(yè)公司
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        >> 資產(chǎn)管理
        物業(yè)公司
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        資產(chǎn)管理
        住改商擾民,物業(yè)公司如何管?
        作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時間:2021/3/31 14:34:43  點擊:788


        案 例 簡 介


        張先生于2018年9月2日取得某小區(qū)1301號房的房地產(chǎn)權(quán)證,該房屋規(guī)劃用途為住宅。吳先生于2018年12月18日取得某小區(qū)1401號房的產(chǎn)權(quán)證,該房屋規(guī)劃用途為住宅。張先生與吳先生系同一單元上下樓層鄰居關(guān)系。


        吳先生在取得1401號房所有權(quán)后,未經(jīng)有關(guān)部門審批及相鄰業(yè)主同意,將該房屋改造為五間獨立套房,并以旅館公寓形式進行對外經(jīng)營。物業(yè)公司及張先生自得悉吳先生的改造經(jīng)營行為后,多次要求吳先生停止房屋改造經(jīng)營行為、恢復(fù)原房屋住宅用途,未果。


        張先生遂將吳先生和物業(yè)公司一起訴至法院,并請求:
        1、吳先生立即拆除其1401號房違建的衛(wèi)生間及套間墻體,恢復(fù)房屋原平面設(shè)計圖的結(jié)構(gòu)構(gòu)造,立即停止將該房屋做經(jīng)營性使用,停止發(fā)布廣告,恢復(fù)房屋住宅用途;
        2、吳先生及物業(yè)公司各賠償上訴人的損失10000元。


        法 院 判 決


        法院審理認為,本案系業(yè)主因其對建筑物所享有的專有權(quán)、共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利受到侵害而發(fā)生的糾紛,故應(yīng)確定為建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛。


        本案爭執(zhí)的焦點:
        一、吳先生是否有將1401號房作經(jīng)營性用房(旅館公寓)使用。
        二、吳先生是否應(yīng)停止旅社經(jīng)營,恢復(fù)住宅用途。
        三、吳先生是否應(yīng)拆除增設(shè)的衛(wèi)生間和排水管道等設(shè)施。
        四、吳先生、物業(yè)公司是否有過錯,是否應(yīng)賠償張先生經(jīng)濟損失。


        一、吳先生是否有將1401號房作經(jīng)營性用房(旅館公寓)使用。根據(jù)張先生提供的證據(jù)顯示,吳先生確將其所有的1401號房改造成五間獨立套房,并以旅館公寓形式在有關(guān)訂房網(wǎng)站上發(fā)布訂房信息(包括房間套型、價格)。故可認定吳先生的上述行為屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。


        二、吳先生是否應(yīng)停止經(jīng)營性行為,恢復(fù)住宅用途。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,其行為的合法性需要同時滿足兩個條件:1、遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約;2、應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。


        本案中,吳先生將住宅作經(jīng)營性用房,未經(jīng)有關(guān)部門審批,也未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,故其行為不具備合法性。


        依照最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條第一款“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持”的規(guī)定,故對張先生要求吳先生立即停止1401號房作經(jīng)營性用房使用,恢復(fù)房屋住宅用途的請求,本院予以支持。


        三、吳先生是否應(yīng)拆除增設(shè)的衛(wèi)生間和排水管道等設(shè)施。吳先生將房屋改造成五間獨立套房,并設(shè)立五間衛(wèi)生間,這些裝修改造,是具備基本居住功能的,在不對外營業(yè)情況下可用于居民日常居住。


        根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十八條第一款“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動有下列行為之一的,由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正,并處罰款:(一)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房的,或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的,對裝修人處五百元以上一千元以下的罰款,對裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬元以下的罰款”的規(guī)定,本案張先生對吳先生增設(shè)衛(wèi)生間和排水管道行為有異議,可向當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門反映處理。


        四、吳先生和物業(yè)公司是否有過錯,是否應(yīng)賠償張先生經(jīng)濟損失。吳先生將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,侵犯了張先生的合法權(quán)益,確存在過錯,依法應(yīng)當賠償損失。張先生要求吳先生賠償其精神損失10000元,但未能提供證據(jù)對損害結(jié)果或損害數(shù)額予以佐證,故本院不予采納。


        至于物業(yè)公司的過錯問題,張先生及吳先生均確認物業(yè)公司在簽訂交房管理公約時有告知吳先生裝修須遵守有關(guān)管理規(guī)定,服從物業(yè)公司管理,不得私自改建、違建,且物業(yè)公司對吳先生的改造、經(jīng)營行為確有發(fā)放整改通知進行制止。


        物業(yè)公司已履行其法定告知、制止義務(wù),至于對違規(guī)行為的處置,應(yīng)由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門進行處理。故張先生有關(guān)物業(yè)公司應(yīng)賠償其經(jīng)濟損失10000元的請求,缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù),不予支持。


        擅自“住改商”,違法!


        《民法典》明確規(guī)定:業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。


        例如臨街住戶,如需將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意并向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。


        “住宅商用”經(jīng)營者通過租賃關(guān)系取得使用權(quán),一旦事后有業(yè)主向法院提出民事權(quán)利受到侵害的證據(jù),將判定租賃協(xié)議無效,而工商部門也將按照“涉嫌提供虛假證明”吊銷經(jīng)營者營業(yè)執(zhí)照等。


        發(fā)現(xiàn)此類亂象,物業(yè)如何做?
        1、書面及當面與違章的住戶或業(yè)主溝通,發(fā)放“整改通知書”,通知其整改;
        2、若業(yè)主拒不配合,物業(yè)可上報有關(guān)行政執(zhí)法部門對其處理;
        3、若還是沒有效果,可將其訴至法院,請求判決排除妨害,恢復(fù)原狀,并承擔相應(yīng)民事責任;
        4、整治完成過后,物業(yè)公司應(yīng)加強把控與管理,包括落實實名登記、完善門禁系統(tǒng)、加強日常巡查等。


        主編:闞子薇
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