案 例 簡 介
張先生于2018年9月2日取得某小區(qū)1301號房的房地產(chǎn)權(quán)證，該房屋規(guī)劃用途為住宅。吳先生于2018年12月18日取得某小區(qū)1401號房的產(chǎn)權(quán)證，該房屋規(guī)劃用途為住宅。張先生與吳先生系同一單元上下樓層鄰居關(guān)系。
吳先生在取得1401號房所有權(quán)后，未經(jīng)有關(guān)部門審批及相鄰業(yè)主同意，將該房屋改造為五間獨立套房，并以旅館公寓形式進行對外經(jīng)營。物業(yè)公司及張先生自得悉吳先生的改造經(jīng)營行為后，多次要求吳先生停止房屋改造經(jīng)營行為、恢復(fù)原房屋住宅用途，未果。
張先生遂將吳先生和物業(yè)公司一起訴至法院，并請求：
1、吳先生立即拆除其1401號房違建的衛(wèi)生間及套間墻體，恢復(fù)房屋原平面設(shè)計圖的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，立即停止將該房屋做經(jīng)營性使用，停止發(fā)布廣告，恢復(fù)房屋住宅用途；
2、吳先生及物業(yè)公司各賠償上訴人的損失10000元。
法 院 判 決
法院審理認為，本案系業(yè)主因其對建筑物所享有的專有權(quán)、共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利受到侵害而發(fā)生的糾紛，故應(yīng)確定為建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛。
本案爭執(zhí)的焦點：
一、吳先生是否有將1401號房作經(jīng)營性用房（旅館公寓）使用。
二、吳先生是否應(yīng)停止旅社經(jīng)營，恢復(fù)住宅用途。
三、吳先生是否應(yīng)拆除增設(shè)的衛(wèi)生間和排水管道等設(shè)施。
四、吳先生、物業(yè)公司是否有過錯，是否應(yīng)賠償張先生經(jīng)濟損失。
一、吳先生是否有將1401號房作經(jīng)營性用房（旅館公寓）使用。根據(jù)張先生提供的證據(jù)顯示，吳先生確將其所有的1401號房改造成五間獨立套房，并以旅館公寓形式在有關(guān)訂房網(wǎng)站上發(fā)布訂房信息（包括房間套型、價格）。故可認定吳先生的上述行為屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。
二、吳先生是否應(yīng)停止經(jīng)營性行為，恢復(fù)住宅用途。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，其行為的合法性需要同時滿足兩個條件：1、遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；2、應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
本案中，吳先生將住宅作經(jīng)營性用房，未經(jīng)有關(guān)部門審批，也未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，故其行為不具備合法性。
依照最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條第一款“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持”的規(guī)定，故對張先生要求吳先生立即停止1401號房作經(jīng)營性用房使用，恢復(fù)房屋住宅用途的請求，本院予以支持。
三、吳先生是否應(yīng)拆除增設(shè)的衛(wèi)生間和排水管道等設(shè)施。吳先生將房屋改造成五間獨立套房，并設(shè)立五間衛(wèi)生間，這些裝修改造，是具備基本居住功能的，在不對外營業(yè)情況下可用于居民日常居住。
根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十八條第一款“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動有下列行為之一的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處罰款：（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬元以下的罰款”的規(guī)定，本案張先生對吳先生增設(shè)衛(wèi)生間和排水管道行為有異議，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門反映處理。
四、吳先生和物業(yè)公司是否有過錯，是否應(yīng)賠償張先生經(jīng)濟損失。吳先生將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，侵犯了張先生的合法權(quán)益，確存在過錯，依法應(yīng)當賠償損失。張先生要求吳先生賠償其精神損失10000元，但未能提供證據(jù)對損害結(jié)果或損害數(shù)額予以佐證，故本院不予采納。
至于物業(yè)公司的過錯問題，張先生及吳先生均確認物業(yè)公司在簽訂交房管理公約時有告知吳先生裝修須遵守有關(guān)管理規(guī)定，服從物業(yè)公司管理，不得私自改建、違建，且物業(yè)公司對吳先生的改造、經(jīng)營行為確有發(fā)放整改通知進行制止。
物業(yè)公司已履行其法定告知、制止義務(wù)，至于對違規(guī)行為的處置，應(yīng)由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門進行處理。故張先生有關(guān)物業(yè)公司應(yīng)賠償其經(jīng)濟損失10000元的請求，缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。
擅自“住改商”，違法！
《民法典》明確規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
例如臨街住戶，如需將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意并向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。
“住宅商用”經(jīng)營者通過租賃關(guān)系取得使用權(quán)，一旦事后有業(yè)主向法院提出民事權(quán)利受到侵害的證據(jù)，將判定租賃協(xié)議無效，而工商部門也將按照“涉嫌提供虛假證明”吊銷經(jīng)營者營業(yè)執(zhí)照等。
發(fā)現(xiàn)此類亂象，物業(yè)如何做？
1、書面及當面與違章的住戶或業(yè)主溝通，發(fā)放“整改通知書”，通知其整改；
2、若業(yè)主拒不配合，物業(yè)可上報有關(guān)行政執(zhí)法部門對其處理；
3、若還是沒有效果，可將其訴至法院，請求判決排除妨害，恢復(fù)原狀，并承擔相應(yīng)民事責任；
4、整治完成過后，物業(yè)公司應(yīng)加強把控與管理，包括落實實名登記、完善門禁系統(tǒng)、加強日常巡查等。
主編：闞子薇
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