樓上裝修漏水，樓下受損拒交物業(yè)費
2014年某小區(qū)新房交付后，某業(yè)主已經(jīng)對該房屋進(jìn)行了裝修，準(zhǔn)備在春節(jié)之前入住，后該業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋吊頂出現(xiàn)水痕漸漸發(fā)展成滴漏，造成其石膏吊頂損壞等財產(chǎn)損失，且無法按期入住。
該小區(qū)物業(yè)公司接到業(yè)主報事后第一時間進(jìn)行了現(xiàn)場查勘，并且確定水源系上層業(yè)主衛(wèi)生間防水層沒有做好，積水蔓延所造成，之后上層業(yè)主自行對房屋滲漏水部位進(jìn)行了防水修復(fù)，再沒有發(fā)生滲漏問題。
物業(yè)公司隨后安排當(dāng)事雙方業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，上層業(yè)主認(rèn)為自己裝修方案是由物業(yè)公司核準(zhǔn)，并且裝修結(jié)束后也由物業(yè)公司進(jìn)行驗收合格才使用的，現(xiàn)在出現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，并且認(rèn)為該房屋存在質(zhì)量問題，地產(chǎn)開發(fā)公司也應(yīng)當(dāng)一并承擔(dān)責(zé)任；下層業(yè)主認(rèn)為由于物業(yè)公司監(jiān)管不到位，所以造成其房屋受損，物業(yè)公司不但應(yīng)與上層業(yè)主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，并且應(yīng)當(dāng)免除其房屋受損致使其不能正常使用期間的物業(yè)費，至此由物業(yè)公司組織的雙方調(diào)解未果。
物業(yè)起訴樓下業(yè)主，后者反訴
下層業(yè)主由于滲水問題造成了房屋受損至今已有3年余，雖經(jīng)物業(yè)公司多次協(xié)調(diào)，都因為雙方之間的分歧較大無法達(dá)成一致，為此該戶業(yè)主從2014年6月開始就拒交物業(yè)費至今。
在物業(yè)公司多次催討無果后于2017年8月份起訴至某區(qū)人民法院，要求：
1、要求法院判決被告立即支付所拖欠的物業(yè)費本金24548元；
2、要求法院判決被告支付自2014年6月11日至2017年8月31日所拖欠物業(yè)費的違約金8513元；
3、訴訟費由被告承擔(dān)。
被告（下層業(yè)主）在接到法院訴訟材料后分別向法庭提交了本訴《答辯意見》與《反訴狀》具體內(nèi)容如下：
一、本訴答辯意見：
1、2014年5月發(fā)生的房屋漏水事件，造成其財產(chǎn)損失達(dá)50000元并且影響其居住環(huán)境，認(rèn)為物業(yè)公司在裝修監(jiān)管上存在履職不當(dāng)，對上層業(yè)主裝修時衛(wèi)生間防水施工沒有監(jiān)管到位；
2、請求法庭查清事實后，對物業(yè)公司主張的物業(yè)費按照50%計算，由被告向其支付；
3、由于被告不交物業(yè)費存在正當(dāng)理由，且系物業(yè)公司推脫自身應(yīng)負(fù)的職責(zé)所造成，故被告不存在違約行為，不應(yīng)當(dāng)按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定支付相應(yīng)的違約金；
二、提出反訴，反訴請求：
1、要求被反訴人物業(yè)公司賠償其房屋翻修造成的損失51264元；
2、要求被反訴人支付反訴人精神損害賠償金10000元；
3、要求被反訴人承擔(dān)本案的反訴費用。
法院審理及判決結(jié)果
某區(qū)人民法院經(jīng)過審理歸納了本案的爭議焦點為：
1、原告物業(yè)公司（反訴被告）對上層業(yè)主房屋發(fā)生的滲水問題是否存在賠償責(zé)任；
2、被告（反訴原告）在房屋受損期間無法使用，所造成的財產(chǎn)損失，包括精神損害賠償、物業(yè)費損失是否應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)，庭審雙方當(dāng)事人圍繞該爭議焦點進(jìn)行了舉證質(zhì)證、法庭辯論，因雙方分歧較大，無法達(dá)成調(diào)解。
法院認(rèn)為：
1、上層業(yè)主所有的房屋發(fā)生滲漏水問題，不論原因系房屋質(zhì)量問題還是其他人為原因，并非屬于物業(yè)服務(wù)的范圍，物業(yè)公司（反訴被告）雖然在上層業(yè)主裝修時進(jìn)行了必要的監(jiān)督管理，但不能由此認(rèn)為其對該房屋所涉及的防水問題負(fù)有擔(dān)保責(zé)任；
2、該院認(rèn)為，在被告（反訴原告）發(fā)現(xiàn)上層房屋有漏水現(xiàn)象并告知物業(yè)公司后，原告物業(yè)公司（反訴被告）即第一時間進(jìn)行了現(xiàn)場勘查并做了涉事雙方的調(diào)解工作，由此可以認(rèn)定原告物業(yè)公司（反訴被告）已經(jīng)盡到了作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡的社會調(diào)解的職責(zé)；
3、該院認(rèn)為被告（反訴原告）稱因上層房屋發(fā)生漏水造成其財產(chǎn)損失及精神損害，雖情況屬實，但與本訴中原告因物業(yè)服務(wù)合同糾紛起訴被告（反訴原告）并非同一法律關(guān)系，被告（反訴原告）應(yīng)當(dāng)另行以相鄰權(quán)損免賠償糾紛向?qū)嶋H侵權(quán)人主張相應(yīng)的民事權(quán)利。
4、該院認(rèn)為本案中由于原告物業(yè)公司（反訴被告）在被告（反訴原告）房屋發(fā)生漏水事件中并沒有過錯，由此要求對此期間的物業(yè)費進(jìn)行5折實際交納缺乏事實依據(jù)與法律支持，但被告（反訴原告）可另行以相鄰權(quán)損免糾紛為由起訴上層侵權(quán)業(yè)主，并在該訴訟中以上層業(yè)主侵權(quán)所造成的實際損失，包括被侵權(quán)期間內(nèi)發(fā)生的物業(yè)費損失一并提出相應(yīng)的請求，故對被告（反訴原告）提出的此項答辯意見不予采納。
綜上，一審法院認(rèn)為原告物業(yè)公司（反訴被告）依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向被告（反訴原告）主張2014年6月1日至2017年8月31日的物業(yè)服務(wù)費24548元，符合法律規(guī)定應(yīng)予以支持；又鑒于被告（反訴原告）在發(fā)生房屋漏水事件后沒有以合法方式主張自身權(quán)利且以拒交物業(yè)費的方式拒不履行業(yè)主的合同義務(wù)，其拒付物業(yè)費長達(dá)數(shù)年時間，確實對原告物業(yè)公司（反訴被告）的合法權(quán)益造成了一定程度的損害，原告物業(yè)公司（反訴被告）以物業(yè)服務(wù)合同約定的違約金條款向被告（反訴原告）主張違約金，符合法律規(guī)定及雙方的合同約定，本院予以支持。
（注：前期物業(yè)服務(wù)合同約定：欠繳物業(yè)費的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自欠款至日起至實際交納之日止每日支付0.05%的違約金）遂作出如下判決：
1、被告（反訴原告）在本判決生效之日起10內(nèi)，按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)支付原告（反訴被告）2015年6月1日至2017年8月31日的物業(yè)服務(wù)費24548元；
2、判令被告（反訴原告）支付原告（反訴被告）違約金8513元；
3、駁回被告（反訴原告）的全部反訴請求；
4、被告（反訴原告）承擔(dān)本案包括反訴部分的訴訟費。
一審判決后，被告（反訴原告）不服上訴至中級人民法院，該院經(jīng)過開庭審理又因調(diào)解不成，二審判決駁回上訴、維持原判！
面對業(yè)主糾紛，律師這么說
對于業(yè)主之間發(fā)生的相鄰權(quán)損免糾紛而引發(fā)的問題，律師建議物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)做到以下幾點：
1、接到電話或當(dāng)面報事（報修）應(yīng)當(dāng)做相應(yīng)的書面記錄；
2、應(yīng)當(dāng)馬上安排工程人員聯(lián)系報事業(yè)主到現(xiàn)場進(jìn)行現(xiàn)場查勘，需做好書面的記錄，并對現(xiàn)場狀況進(jìn)行拍照或者錄像，最后要求業(yè)主在現(xiàn)場書面記錄上進(jìn)行簽字確認(rèn)，以固定相關(guān)證據(jù)；
3、如確有必要的情況下組織雙方業(yè)主進(jìn)行調(diào)解的，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場安裝一個可以錄音錄像的監(jiān)控設(shè)備，將物業(yè)公司組織雙方調(diào)解的現(xiàn)場狀況進(jìn)行視頻音頻記錄，同時安排人員對現(xiàn)場調(diào)解情況制作現(xiàn)場筆錄，會議結(jié)束三方簽字。
