早年打麻將,一牌友的電話響了幾次,他就是不接。其他幾位受不了,勸他接。
他搖搖頭,將手機(jī)蓋打開:對方劈頭蓋臉地破口大罵,直振得麻將要跳起來的感覺!
一陣喧囂后,對方?jīng)]說任何事,掛了!
牌友再一次搖頭,一聲嘆息:“秧插錯了誤一季,老婆找錯了誤一生!”
二十年過去了,好生記得。
聯(lián)想到小區(qū)的業(yè)主選物業(yè),選對了,慶幸!選錯了,誤半生!
市面上的物業(yè)企業(yè)有13萬余家。
在總量中,正經(jīng)八兩的占八成;
較為優(yōu)秀的,一成;稀亂的,一成。
幸運的小區(qū)猶如炒股:賺了的占一成,其他的,非平即虧。
在13萬余家中,20%的企業(yè),掌握了80%的市場。典型的帕累托法則(二八定律)。
從這個意義上講,物業(yè)行業(yè)是個壟斷行業(yè)。這種壟斷的趨勢,近兩年已愈演愈烈,一些本已成巨無霸的物業(yè)企業(yè),拼了命似地擴(kuò)張、兼并、并購,讓人眼花繚亂、目不暇接。
才幾年功夫,僅港股上市的物業(yè)企業(yè)已達(dá)40家,其平均財報業(yè)績幾呈一枝獨秀狀。有的物業(yè)市值已超過了開發(fā)商的母公司。
資本的嗅覺和婪酣可不是一般,對上市物業(yè)紛紛“解囊相助”、趨之若鶩,只能說明一條:
這個行業(yè),有利可圖!
羊毛,無論世界多么變遷,它只能出在羊身上。
如果有人說,羊毛出在豬身上,那是一種戲弄:因為羊和豬,都是用來被宰的。
很多朋友好奇:什么原因讓你一天到晚琢磨社區(qū)治理?
實不相瞞,我感受過一個好物業(yè)和壞物業(yè)的天壤之別,好的可以讓你心曠神怡,壞的可以讓你水深火熱。有業(yè)主說不對,壞物業(yè)可以讓你生不如死!后來的發(fā)現(xiàn)還真有此事。
所以這些年我致力于《紅伙家園》的耕耘,始終保持一個初心:“幫業(yè)主謀福祉,助物業(yè)提品質(zhì),為小區(qū)構(gòu)和諧“。
小區(qū)的數(shù)量結(jié)構(gòu)大體如此:高檔的一成;中檔的八成;低檔的一成。
高檔的有大牌物業(yè)青睞,低檔的有黨和政府關(guān)懷。針對80%左右的中檔小區(qū),經(jīng)長期的觀察和思考,就如何選聘物業(yè),分享幾點心得。
之所以說“物業(yè)選聘,有點學(xué)問”,不是說它的專業(yè),而是指流程和辨別。
關(guān)于流程:
1、依《民法典》和各級別的《物業(yè)管理條例》,小區(qū)更換、選聘物業(yè)企業(yè),由全體業(yè)主共同決定。與開發(fā)商、物業(yè)、政府相關(guān)機(jī)構(gòu)等沒關(guān)系(因故被街道、社區(qū)托管的小區(qū)例外)。選聘完畢后,被選物業(yè)應(yīng)去房管局備案,不被備案并不影響業(yè)主大會的共同決定;
2、更換、選聘物業(yè)企業(yè)前,必須召開業(yè)主大會,同時要有業(yè)委會。如沒有業(yè)委會,須組織20%以上的業(yè)主發(fā)起召開業(yè)主大會,主持這一工作的是街道和社區(qū)。
沒有召開過業(yè)主大會,也就沒有業(yè)委會的小區(qū),如要更換、選聘物業(yè)企業(yè),基本上是:想多了;
3、不一定需要招標(biāo)代理,更不一定需要評委、專家(專家?guī)炖锏膶<遥^大多數(shù)來自于房管局指定的某個物業(yè)公司高管),他們彼此之間都很熟悉,這對小區(qū)更換、選聘物業(yè)并非利好。
更為關(guān)鍵的是,由一個對小區(qū)并不熟悉的招標(biāo)代理,組織幾位對小區(qū)一概不知的專家,來決定誰為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),這合法,但不合情,更不合理。
較為客觀的辦法是:由業(yè)主大會推選業(yè)主代表作為評委(業(yè)委會成員不宜),考察業(yè)績、觀摩路演、審閱標(biāo)書、逐一評分。
業(yè)委會只做兩件事:搭臺;確保公開、透明下完成。
此流程一般要開三次業(yè)主大會;換不換?怎么換?換誰?
凡是更換、選聘物業(yè)的小區(qū),一定是原物業(yè)表現(xiàn)得眾失所望。倘若一個讓半數(shù)以上業(yè)主滿意的物業(yè),依現(xiàn)在的法治條件,除業(yè)主大會外,什么力量也換不掉(自己不干是例外)。
有換好了的;
有換糟了的;
有換來換去的;
有換成自管的;
有換成棄管的。
其結(jié)果都是因為甄別和辨識。
關(guān)于辨別
1、不迷信大牌
大牌物業(yè)總體做的不錯,但主要表現(xiàn)在開發(fā)商“欽定”的自建小區(qū)。
為了讓母公司好賣房,前期物業(yè)一般都有考核指標(biāo):做好物業(yè)與房子好賣呈交相輝映狀,不排除開發(fā)商倒貼物業(yè)。這種條件下形成的印象讓很多更換物業(yè)的小區(qū)業(yè)主感嘆:我們要是XX物業(yè)多好!
有個情況是不爭的事實:一些大牌物業(yè)離開自己的“領(lǐng)地”對外擴(kuò)張后,被人“送錦旗”、被人“移除”、強(qiáng)行“推費”等,很能說明問題。
價格高、公共收益占比多也是大牌物業(yè)的“店大欺客”之道。
在百強(qiáng)中,若無開發(fā)商背景的大牌物業(yè)值得重點考慮:沒有“前期物業(yè)”的優(yōu)勢而擠進(jìn)百強(qiáng),一定有它的經(jīng)營之道,拼的是實力和功夫。名次越靠前,越值得擁有。
2、不迷惑表象
很多物業(yè)“路演”時,那管理人員西裝革領(lǐng),像銀行家;那保安全副武裝,像防爆警察;那客服濃妝淡抹,像空姐。
一旦入場后,還是這些人么?還是這扮相么?
業(yè)主們心里應(yīng)該有個數(shù)。
物業(yè)的本質(zhì)是干活,干的是潤物無聲的精細(xì)活。
一切以夸張形象展示的物業(yè),其實是不自信,也是在騙人。
3、不接受低價
小區(qū)的物業(yè)內(nèi)容基本是定量的,要將這些定量的活干完,是對人力資源的一種量化。做的越好,成本越高。反之亦然。
那些投標(biāo)以低價出場而得分較高的(標(biāo)書設(shè)計的價格部分不宜超過15%),須慎重對待。
高物業(yè)費,不一定做的好;低物業(yè)費,肯定做不好。
按自然規(guī)律,每個小區(qū)都會每況愈下。但好的物業(yè)可以讓這種速度放緩;壞物業(yè)可以提速。
好物業(yè)可以讓您的房屋保值,甚至增值;壞物業(yè)讓您捶胸頓足。
沒有不向往美好生活的業(yè)主。
清醒認(rèn)識,睜開眼睛,選聘一家心儀的物業(yè),來呵護(hù)您今生最大的一筆投入,真不能置身事外,迷迷瞪瞪。
這與您幸福指數(shù)的高低,直接掛鉤!
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