墻皮脫落刮壞了業(yè)主的車物業(yè)有責任嗎？
業(yè)主在小區(qū)散步摔倒物業(yè)有責任嗎？
大風把空調(diào)箱吹落砸壞了業(yè)主財物物業(yè)有責任嗎？
……
物業(yè)企業(yè)在對小區(qū)進行日常服務過程中會碰到形形色色的突發(fā)狀況，這些突發(fā)狀況有的屬于物業(yè)責任范圍，物業(yè)應當主動擔責配合解決問題；有的突發(fā)狀況則不屬于物業(yè)責任范圍，物業(yè)沒必要無條件“背鍋”。
面對復雜多樣的突發(fā)狀況，物業(yè)如何判斷是否需要承擔責任呢？今天物業(yè)管理圈與大家聊一聊物業(yè)責任判斷那些事。
別看突發(fā)狀況從表現(xiàn)形式上看是復雜多樣的，但其責任判斷是有一套內(nèi)在的邏輯可尋的。今天我們跟大家介紹一種簡單實用的物業(yè)責任判斷“三步法”，希望幫助物業(yè)企業(yè)在發(fā)生突發(fā)狀況后對自身責任的有無和大小形成一個基本的判斷，不至于手忙腳亂。
第一步：看區(qū)域——突發(fā)狀況是否發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)
《物業(yè)管理條例》第46條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
依據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)僅需對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)狀況負責，當發(fā)生某一突發(fā)狀況后，物業(yè)企業(yè)首先需要判斷該突發(fā)狀況是否發(fā)生在“物業(yè)管理區(qū)域”，如果該狀況并非發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域，則物業(yè)無需承擔責任。如果該狀況確實發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域，那么物業(yè)應當及時配合采取應急救助措施，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
第二步：看時間——突發(fā)狀況是否發(fā)生在物業(yè)免責或減責時間段
看突發(fā)狀況是否發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域是判斷物業(yè)應否承擔責任的最簡單直接的方法，但是僅憑這一點是不夠的，因為物業(yè)不是“千手觀音”，如果將發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有突發(fā)狀況都歸結(jié)為物業(yè)責任，顯然對于物業(yè)是不公平的。因此，我們還需結(jié)合突發(fā)狀況發(fā)生的時間來判斷物業(yè)責任的有無與大小。
舉個例子，就房屋質(zhì)量而言法律規(guī)定了“質(zhì)保期”，在質(zhì)保期內(nèi)如果因房屋質(zhì)量問題引起突發(fā)狀況，顯然開發(fā)商應當對此承擔主要責任。就其他突發(fā)狀況而言，一般在突發(fā)狀況發(fā)生后的合理時間內(nèi)，物業(yè)是可以免責或減責的。
以業(yè)主在小區(qū)散步摔倒為例，如果是雪后地滑，物業(yè)未及時清理積雪做好防滑工作導致業(yè)主摔倒，則物業(yè)需要承擔相應責任。若業(yè)主摔倒發(fā)生在下雪過程中，或發(fā)生在夜間，物業(yè)尚來不及清理積雪，則物業(yè)甚至可以免責。
第三步：看合同——物業(yè)服務合同是否就物業(yè)義務做出特別約定
《物業(yè)管理條例》第35條，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
一般情況下，物業(yè)的責任大小與物業(yè)的服務標準、物業(yè)服務費的收費水平是成正比的。采取五星級服務的小區(qū)，業(yè)主和物業(yè)在簽訂物業(yè)服務合同時一般會對特殊情況做出約定，約定的目的旨在加重物業(yè)義務，保障業(yè)主權(quán)益。因此一些特殊狀況按照常理本不屬于物業(yè)責任，但如果物業(yè)在與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同中做出了特殊約定，則物業(yè)有可能需要承擔相應責任。
特別提醒，現(xiàn)在很多小區(qū)成立業(yè)主委員會之后會采取招投標方式選聘物業(yè)企業(yè)，在招投標過程中業(yè)主通常會對物業(yè)服務合同做出特殊約定，建議企業(yè)一定要請公司法務或外聘法律顧問就相關(guān)合同條款做仔細研究，切不可單純?yōu)榱酥袠嗽谖飿I(yè)服務合同上做出太大讓步，那樣會增加日后物業(yè)管理諸多隱患與風險。
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