案情簡介
張某為廈門某住宅小區(qū)3號樓605號房屋的業(yè)主，夏天天氣炎熱的時候，張某一家都喜歡把房門打開來通風(fēng)，而605號房的房門正對著樓梯口，房門打開后上上下下的鄰居總能看到屋里，家人都覺得很不方便。于是經(jīng)過一番商量后，張某在房門口1米開外搭建了一個可移式的鐵架屏風(fēng)。
但是放置了該屏風(fēng)后，樓梯口就只剩下不到1米的空間，樓上的住戶們上下樓梯都覺得十分不方便，于是向負責(zé)該小區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)公司投訴。
物業(yè)公司多次上門與張某交涉，而張某認為，這是自家門口的地盤，別人無權(quán)干涉，何況物業(yè)公司只是提供物業(yè)管理服務(wù)的，無權(quán)決定用戶能否搭建建筑物附屬物。
物業(yè)公司經(jīng)過集體討論后作出對張某進行500元罰款的通知，然而張某拒不交納罰款，也拒不改變行為。無奈之下，物業(yè)公司只好將張某家的水電都停了。 于是張某一氣之下將該物業(yè)公司訴至法院。
經(jīng)過法庭的調(diào)解，最后張某拆除了其占用通道的屏風(fēng)，物業(yè)公司也終止了停水停電的行為，并口頭向張某道歉。
法律解析
No.1 本案中張某的行為性質(zhì)認定
張某認為家門口的空間歸業(yè)主自己支配，這是混淆了建筑物專有部分和共有部分的界限。在區(qū)分所有的情況下，單獨部分經(jīng)分割成為區(qū)分所有權(quán)的客體，必須具備如下幾個條件：
1、構(gòu)造上的獨立性，也就是有確定的遮避欄，并形成一定的居住單位；
2、使用上的獨立性，判斷能否單獨使用，要以該部分有無獨立的出入門戶為判斷要素；
3、通過登記表現(xiàn)出形式上的獨立性——構(gòu)造上和使用上的獨立性是經(jīng)濟上的獨立性，只有通過登記才能表現(xiàn)為法律上的獨立，也就是說，通過登記使被分割的各個部分在法律上成為各個所有權(quán)的客體。
而共有部分的范圍主要包括三個方面：
一是建筑物的基本構(gòu)造部分，如支柱、屋頂、外墻地下室；
二是建筑物的共有部分及附屬物，如樓梯、消防設(shè)備、走廊、上下水設(shè)備；
三是部分區(qū)分所有權(quán)人共有的部分，如樓層之間的天花地板、左右房屋的隔墻等。
張某家門口的空間實際上屬于樓道，是整個建筑物的共有部分。
而對于共用部分、公用設(shè)施的使用，必須受一定的規(guī)制。
《民法典》第二百八十六條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失。
業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報告或者投訴；有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失：
（一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；
（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全的；
（三）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的；
（四）不照章交納各種費用的。
因此，對于樓道等建筑物的共用部分，張某無權(quán)單獨占用、使用該空間。
No.2 本案中物業(yè)公司的行為是否合法？
物業(yè)公司獲得物業(yè)管理權(quán)的法律基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同，在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，業(yè)主處于委托人的地位，而物業(yè)公司處于受托人的地位，物業(yè)公司受托處理的事務(wù)就是物業(yè)管理事務(wù)。為了處理物業(yè)管理事務(wù)，物業(yè)公司有必要獲得業(yè)主即委托人的授權(quán)，即獲得物業(yè)管理權(quán)，據(jù)此從事與物業(yè)管理有關(guān)的行為。因此，物業(yè)公司一般會與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)公司有權(quán)制止小區(qū)內(nèi)的違章搭建行為。物業(yè)公司有權(quán)依照物業(yè)服務(wù)合同對住宅小區(qū)實施管理，對于小區(qū)內(nèi)私搭亂建的行為，其已經(jīng)違反了國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，也違背了小區(qū)《業(yè)主管理規(guī)約》中的約定，因此物業(yè)公司對業(yè)主的行為有權(quán)進行制止。
但是，本案中物業(yè)公司停水停電的行為還是存在問題的。
物業(yè)公司無權(quán)停水停電。《民法典》第九百四十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
物業(yè)公司有依照物業(yè)服務(wù)合同對住宅小區(qū)實施管理服務(wù)的權(quán)利，并有履行物業(yè)服務(wù)合同，依法經(jīng)營的義務(wù)。當(dāng)業(yè)主違反法規(guī)或合同時，物業(yè)公司可以制止、勸阻和報告。但住宅區(qū)內(nèi)的水電供應(yīng)及維護應(yīng)當(dāng)由有關(guān)供水供電部門負責(zé)，物業(yè)公司無權(quán)擅自切斷住戶的水電。
No.3 物業(yè)公司是否有權(quán)對張某進行處罰？
Perseverance Prevails
《行政處罰法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機關(guān)在法定職權(quán)范圍內(nèi)實施�！蔽飿I(yè)公司只是一個企業(yè)，不是行政機關(guān)，也不是《行政處罰法》第十七條、第十八條、第十九條規(guī)定的受行政機關(guān)委托可以實施行政處罰的組織。
《物業(yè)管理條例》第六十三條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
�。ǘ┥米哉加�、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；
�。ㄈ┥米岳梦飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
所以，物業(yè)公司無權(quán)實施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為。
來源：網(wǎng)絡(luò) 侵權(quán)刪
責(zé)編：闞子薇
版權(quán)歸原作者所有，如侵權(quán)，請告知，我們及時刪除或妥當(dāng)處理，謝謝！
