毋庸諱言，中國(guó)“摸著石頭過(guò)河”的改革在深水區(qū)遭遇了嚴(yán)峻的逆流，各行各業(yè)由于一些基本的市場(chǎng)要素不成熟，使它在當(dāng)前的市場(chǎng)化階段依然面臨很大的障礙，比如政策障礙，制度障礙，認(rèn)知障礙、環(huán)境障礙等等，作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)概莫能外，從另一種角度說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，相關(guān)法規(guī)的日益健全，我們也處在前所未有的機(jī)遇之中，各類(lèi)強(qiáng)勢(shì)資源介入，招投標(biāo)市場(chǎng)的培育，這些事實(shí)本身就從側(cè)面上證明了物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，市場(chǎng)空間更加巨大。 背景：物業(yè)行業(yè)的收費(fèi)現(xiàn)狀和定價(jià)模式 物業(yè)管理低收費(fèi)是一種什么概念？“價(jià)格多低的生意都有人做！”
由于溝通的滯后和宣傳的誤導(dǎo)，物業(yè)管理收費(fèi)依據(jù)一直不夠明朗，這里首先對(duì)管理費(fèi)的開(kāi)支進(jìn)行一個(gè)基本的說(shuō)明，它大致包含如下內(nèi)容：一是住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，直至含括公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等；二是業(yè)主委員會(huì)、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；三是就管理工作而聘請(qǐng)的專(zhuān)營(yíng)公司、第三方機(jī)構(gòu)及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用；四是住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)，以及必要的社區(qū)文化費(fèi)用。在管理費(fèi)之外，還需單列兩項(xiàng)“維修基金”，即公共設(shè)施維修基金和房屋本體維修基金，專(zhuān)門(mén)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、更新和改造，鑒于其作業(yè)的公共性質(zhì)，設(shè)施維修經(jīng)常由物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織，并且需要業(yè)主委員會(huì)等其它相關(guān)主體的良好監(jiān)督。從上述內(nèi)容可以看出，物業(yè)管理成本與物業(yè)本身的硬件設(shè)施關(guān)聯(lián)極大，隨著電梯、智能化設(shè)施、大型安防設(shè)施的升級(jí)，管理成本相應(yīng)提高。
然而，十多年來(lái)，物業(yè)費(fèi)就象“打不死的小強(qiáng)”，很多社區(qū)物業(yè)費(fèi)經(jīng)常“十年一價(jià)”，相形之下房?jī)r(jià)不斷翻番，工資逐年提升，這種境況值得深思。單純歸囿于“包干制”收費(fèi)的不透明不夠全面，同為服務(wù)行業(yè)，銀行收費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)以及公共事業(yè)收費(fèi)都沒(méi)有象“物業(yè)費(fèi)”特別是一些城市、一些社區(qū)當(dāng)中的“住宅物業(yè)費(fèi)”那樣具有切膚之痛，最近沈建忠會(huì)長(zhǎng)的一篇《誠(chéng)信與黑天鵝》也指出“對(duì)商業(yè)原則要保持一份敬畏與尊重，對(duì)利益的追求必須正當(dāng)合理”。故而，探究已有物業(yè)行業(yè)的定價(jià)模式亦可讓我們略窺一二：
第一類(lèi)，政府指導(dǎo)價(jià)，在住宅社區(qū)之中，政府指導(dǎo)價(jià)是物業(yè)收費(fèi)低、收費(fèi)難問(wèn)題的“始作俑者”，多年以來(lái)，一些城市的物價(jià)局出于部門(mén)利益的考慮，將物業(yè)費(fèi)一刀切地納入“國(guó)計(jì)民生”的價(jià)格管制范圍，在物業(yè)收費(fèi)上對(duì)企業(yè)橫加干預(yù)，譬如山東省煙臺(tái)市，曾經(jīng)數(shù)年之中將住宅小區(qū)的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為0.08—0.10元/平方，嚴(yán)重制約了該地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展；又如河北省石家莊市，鬧出“空置房按20%標(biāo)準(zhǔn)收取”這樣的笑話，以致于長(zhǎng)期被架空?qǐng)?zhí)行，政府指導(dǎo)價(jià)與實(shí)際成本相背離的后果，就是企業(yè)因執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)而長(zhǎng)期在低價(jià)位徘徊，得不到有序發(fā)展。而自上海、深圳在2004年分別出臺(tái)“分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以后”，這些標(biāo)準(zhǔn)的最高水平始終沒(méi)有超出2000年之前北京、深圳的物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)水平（早期深圳帶電梯住宅的最低標(biāo)準(zhǔn)為2.9元/平方），從而導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的價(jià)值在政府政策層面上被人為地壓低。
第二類(lèi)，企業(yè)定價(jià)，其中又為分為開(kāi)發(fā)商定價(jià)、資本定價(jià)和物業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)，物業(yè)行業(yè)的價(jià)值混亂在這個(gè)場(chǎng)景當(dāng)中是頗具悲劇意味的，眾多的一線品牌物業(yè)企業(yè)以價(jià)格戰(zhàn)為入口，迅速取得規(guī)模與品牌的江湖地位，其中比較著名的是萬(wàn)科1996年以“低收費(fèi)高服務(wù)”奪標(biāo)鹿丹村和2005年花樣年的“零收費(fèi)”風(fēng)暴，一個(gè)是地產(chǎn)，一個(gè)是資本，這兩家傍上的大款讓同行艷羨不已，然而，現(xiàn)在看來(lái)，相比于幾家“表面風(fēng)光”的大企業(yè)，行業(yè)之中的企業(yè)和人的生態(tài)并不值得樂(lè)觀，據(jù)內(nèi)部人士透露，二十年后，萬(wàn)科地產(chǎn)給物業(yè)公司支付的“年度品牌維護(hù)費(fèi)”已近7億，恒大地產(chǎn)在物業(yè)方面的支出亦不低于此數(shù)，而彩生活早期的運(yùn)作模式，是典型的野蠻人打法，通過(guò)圈地，將物業(yè)成本降至最低，品質(zhì)從而受到一定傷害。業(yè)內(nèi)“成功樣本”尚且如此，那么，普通的中小企業(yè)更加苦不堪言，雖然，企業(yè)在市場(chǎng)中被淘汰，那是適者生存的自然選擇，但是，在信息高度不對(duì)稱背景下的免費(fèi)、公益、低價(jià)或補(bǔ)貼，毀滅的是行業(yè)生態(tài)，阻礙的是社會(huì)公平，最終結(jié)果是一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展延滯和扭曲。
第三類(lèi)，業(yè)主定價(jià)。業(yè)主定價(jià)又有多業(yè)主和單一業(yè)主之分，前者以住宅樓盤(pán)為主，后者則多見(jiàn)于醫(yī)院、學(xué)校和公建等，這里業(yè)主在定價(jià)能力上除了自身的不成熟，優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿產(chǎn)品的匱乏、內(nèi)部的溝通成本、少數(shù)人“尋租”意識(shí)強(qiáng)烈等原因之外，市場(chǎng)招投標(biāo)當(dāng)中“低價(jià)”模式也需要引起關(guān)注，某些物業(yè)管理企業(yè)迎合各級(jí)業(yè)主消減物業(yè)管理收費(fèi)的心理，提出相應(yīng)的低成本運(yùn)作模式，短期內(nèi)也許是對(duì)自身拓展物業(yè)面積，擴(kuò)大管理規(guī)模有一定好處，但是一方面造成平均利潤(rùn)率降低，約束了行業(yè)發(fā)展空間，另一方面暫時(shí)未體現(xiàn)出來(lái)但必須由業(yè)主承擔(dān)的成本終究在后期浮出水面，造成業(yè)主的信任度降低，投訴增多，形成普遍的“逆向選擇”效應(yīng)，很明顯，無(wú)論是總體還是個(gè)體，結(jié)局相當(dāng)不利。就企業(yè)而言，低價(jià)是一種策略選擇，是一個(gè)戰(zhàn)略，是博弈當(dāng)中的囚徒困境，然而，社區(qū)的本質(zhì)是合作博弈，是帕累托改進(jìn)，而不是零和博弈的賭場(chǎng)。這一點(diǎn)尤其值得深思。 反思：低價(jià)物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致的現(xiàn)實(shí)后果
長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)傳統(tǒng)的行政后勤類(lèi)物業(yè)管理定價(jià)依據(jù)殘缺，這使企業(yè)在物業(yè)管理交易過(guò)程當(dāng)中，交易主體盲目定價(jià)和主觀隨意定價(jià)的可能性很大，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)普遍不明晰，造成各級(jí)單位和個(gè)人的資產(chǎn)關(guān)切度低，不注重不動(dòng)產(chǎn)的保值增值和有效利用，常常會(huì)出現(xiàn)和鼓勵(lì)物業(yè)管理定價(jià)偏低的情況。而最低價(jià)中標(biāo)辦法的錯(cuò)誤使用，經(jīng)常導(dǎo)致投標(biāo)人惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，促使一些投標(biāo)人為了中標(biāo)，不惜低于成本報(bào)價(jià)，中標(biāo)后則采取偷工減料、追加高價(jià)附加合等方式彌補(bǔ)自己的損失，有的甚至以削減服務(wù)、罷工等手段威脅招標(biāo)人增加費(fèi)用，從而獲得額外盈利，這些做法對(duì)合同履行中的產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、安全生產(chǎn)以及人員管理均會(huì)帶來(lái)了巨大隱患，同時(shí)也將造成大量經(jīng)濟(jì)矛盾，拖欠人員工資、拖欠合同價(jià)款等糾紛的不斷發(fā)生，必將影響社會(huì)穩(wěn)定。這樣，物業(yè)費(fèi)的相對(duì)低價(jià)（惡性競(jìng)爭(zhēng)）和絕對(duì)低價(jià)（入不敷出）所產(chǎn)生的最直接后果有兩個(gè)：一個(gè)是物業(yè)本身得不到維護(hù)，一個(gè)是利益相關(guān)人得不到價(jià)值。
一般來(lái)說(shuō)，在國(guó)內(nèi)外任一區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)及其設(shè)施設(shè)備，物業(yè)管理公司每年用于維護(hù)和維修的預(yù)算費(fèi)用將占整個(gè)物業(yè)更新改造費(fèi)用的2%—4%（見(jiàn)中信出版社《設(shè)施管理手冊(cè)》），而目前因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)的復(fù)雜性，中國(guó)的物業(yè)管理普遍忽視維修與維護(hù)的資金，即使在相對(duì)發(fā)達(dá)的深圳，每月0.15元/平方的本體維修基金相對(duì)于巨大的長(zhǎng)期積壓的維修任務(wù)來(lái)說(shuō)也是杯水車(chē)薪，不能滿足目前的發(fā)展需求，所以相比之下，盡管深圳的住宅小區(qū)物業(yè)管理仍然值得稱道，但是很多高層樓宇設(shè)施老化，硬件的生命周期得不到保證，也已經(jīng)成為困擾深圳物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，北京也有諸多物業(yè)因長(zhǎng)期缺乏維護(hù)，電梯傷人的事件時(shí)有發(fā)生，這些情況在其他大中城市也都不同程度地存在。
另一種影響更為深遠(yuǎn)，不需要作太多的假設(shè)，我們只要讓?xiě)艟鶖?shù)百萬(wàn)元的資產(chǎn)擁有者（即業(yè)主）明白，讓服務(wù)人員安然享受2000元的平均收入是根本不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)樯鐓^(qū)的公共區(qū)域有厲以寧所說(shuō)的“冰棍”這種準(zhǔn)公共品的性質(zhì)，它作為財(cái)富的“蒸發(fā)”任何時(shí)候都在發(fā)生，也有無(wú)法遏制持有冰棍的人順便舔上一口，這就是行業(yè)內(nèi)普遍存在的商業(yè)賄賂和腐敗問(wèn)題。當(dāng)前的熱播劇“人民的名義”已經(jīng)提供了啟示，盡管表面上物業(yè)行業(yè)腐敗的單次金額并不算高，但是，它在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中的表現(xiàn)形式則是業(yè)主群體對(duì)物業(yè)機(jī)構(gòu)信心的喪失和信任的崩塌，所引致的問(wèn)題和社會(huì)成本也是更加深遠(yuǎn)和廣泛。
誠(chéng)然，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是可以優(yōu)化市場(chǎng)資源配置的，但是當(dāng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)成為惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)導(dǎo)致劣幣驅(qū)逐良幣，最終對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主都是傷害，因?yàn)閷r(jià)格降到均衡價(jià)格以下之后，企業(yè)就只能通過(guò)產(chǎn)品或服務(wù)品質(zhì)的下降來(lái)維持競(jìng)爭(zhēng)。
對(duì)物業(yè)行業(yè)的人力資源而言，“逆向淘汰”是普遍發(fā)生的問(wèn)題，“好人”解決不了的問(wèn)題，黑社會(huì)就可以粉墨登場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)人士無(wú)法在低收入和高壓迫環(huán)境中自處，反而讓長(zhǎng)袖善舞、以權(quán)謀私者大行其道。
對(duì)業(yè)主而言，風(fēng)險(xiǎn)是資產(chǎn)的折舊風(fēng)險(xiǎn)、老化風(fēng)險(xiǎn)、更新的風(fēng)險(xiǎn)，就如同人生理機(jī)制的老化一樣，屬于正常的和不可回避的。嚴(yán)格來(lái)講，我們真正實(shí)行商品房改革不過(guò)區(qū)區(qū)二十年，甚至還不足二十年。大量的新興的商品房還處于壯年，隨著房齡的延長(zhǎng)，馬上就會(huì)爆發(fā)設(shè)備設(shè)施危機(jī)、房產(chǎn)維護(hù)危機(jī)，以中國(guó)這些年的粗制濫造樓歪歪、房倒到，剁個(gè)餃子餡，陽(yáng)臺(tái)都找不到了的建造質(zhì)量，有業(yè)主哭都找不著地的那一天。如果，還不能充分認(rèn)識(shí)這些風(fēng)險(xiǎn)，這將是一個(gè)很大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)集聚。
表面上，開(kāi)發(fā)商是物業(yè)費(fèi)低價(jià)運(yùn)營(yíng)的受益者。但是開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)資金的挪用和對(duì)物業(yè)費(fèi)的補(bǔ)貼也是眾所周知的問(wèn)題，短期利益終歸在長(zhǎng)期問(wèn)題面前灰飛煙滅，畢竟物業(yè)管理是一點(diǎn)一滴的長(zhǎng)期服務(wù)，一旦難以為繼和不可持續(xù)，開(kāi)發(fā)商品牌必然受損，也直接影響戰(zhàn)略實(shí)施。將物業(yè)管理視為戰(zhàn)略布局中不可或缺的一環(huán)，這在房地產(chǎn)業(yè)的高層當(dāng)中已然成為共識(shí)，低價(jià)的物業(yè)費(fèi)也自然而然成為必須面臨和解決的問(wèn)題。 對(duì)策：現(xiàn)實(shí)中的策略和對(duì)未來(lái)的展望
物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)前景極其廣闊的行業(yè)，物業(yè)管理本身就是一門(mén)極專(zhuān)業(yè)的管理活動(dòng)和交叉學(xué)科，其中對(duì)組織、資產(chǎn)、信息的管理，遠(yuǎn)不是當(dāng)前業(yè)主組織和已有的物業(yè)行業(yè)人力資源能夠滿足和勝任的工作�？此茦O簡(jiǎn)單，其內(nèi)涵與外延均高度復(fù)雜。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展出路在于從惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)，既擴(kuò)展了市場(chǎng)空間，也擴(kuò)大了生產(chǎn)者剩余與消費(fèi)者剩余，社會(huì)總福利增加。
如果我們仔細(xì)回顧自2000年以來(lái)行業(yè)發(fā)展，是否可以將這十幾年定義為開(kāi)發(fā)商為物業(yè)公司安排的“價(jià)格戰(zhàn)”周期？這一商戰(zhàn)創(chuàng)造了歷史上最高速的中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，同時(shí)也創(chuàng)造了和中國(guó)社區(qū)歷史上最大的價(jià)值堰塞湖，高額的房?jī)r(jià)與物業(yè)行業(yè)水平的高度薄弱形成強(qiáng)烈反差。誠(chéng)然，以低價(jià)吸引人固然無(wú)可厚非，但這種相互報(bào)復(fù)性的降價(jià)只會(huì)給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)的急劇下降和風(fēng)險(xiǎn)的陡然增加。
當(dāng)前，即使在業(yè)主服務(wù)組織當(dāng)中，也有“公益和商業(yè)”、“收費(fèi)和免費(fèi)”的論爭(zhēng)，表面上，公益、免費(fèi)或者“低價(jià)”作為一種策略選擇，更容易引起關(guān)注和達(dá)成交易機(jī)會(huì)；但是從另一角度看，商業(yè)的解決方案往往更能達(dá)成雙贏，在事情本身上獲得價(jià)值和回報(bào)，而不是“羊毛出在豬身上，狗也買(mǎi)單”的故事和噱頭。作為利益共同體和命運(yùn)共同體，無(wú)論是合伙開(kāi)公司還是共同承擔(dān)物業(yè)管理，付費(fèi)往往使大家更關(guān)心，更投入，更在意，更較真，有利于事情的推進(jìn)。對(duì)社區(qū)而言，更主要的是通過(guò)業(yè)主的付費(fèi)，喚醒財(cái)產(chǎn)所有人的責(zé)任意識(shí)。權(quán)利與責(zé)任是對(duì)應(yīng)的，有權(quán)利無(wú)責(zé)任和有責(zé)任無(wú)權(quán)利的模式必須得到糾正才會(huì)是正常的合乎常理的秩序。否則，亂象根本不可能緩解。……通過(guò)收費(fèi)換醒業(yè)主意識(shí)，猶如一些兩會(huì)代表說(shuō)的提案——“降低個(gè)人所得稅起征點(diǎn)，增加個(gè)人納稅義務(wù)的榮譽(yù)感�！保挟惽ぶ睿�
在物業(yè)低收費(fèi)問(wèn)題上策略選擇的本質(zhì)，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的成本和價(jià)格問(wèn)題，而是要向一切社區(qū)中的失信和欺騙說(shuō)不！針對(duì)毒瘤，可否拉一個(gè)問(wèn)題清單？
首先，業(yè)主大會(huì)制度、業(yè)主委員會(huì)制度，作為物權(quán)法法定的一項(xiàng)制度為何不被理解、不被遵守、不被踐行，這個(gè)問(wèn)題作為業(yè)主要反思。業(yè)主作為資產(chǎn)擁有者和社區(qū)當(dāng)家人，物業(yè)費(fèi)的定價(jià)和形成應(yīng)當(dāng)被廣泛地被討論、質(zhì)疑乃至形成共識(shí)，公開(kāi)透明的價(jià)格形成機(jī)制要優(yōu)先于“政府定價(jià)”的形成機(jī)制。用政府指導(dǎo)價(jià)對(duì)物業(yè)招投標(biāo)和物業(yè)費(fèi)定價(jià)的約束，本質(zhì)上是一種懶政思維，在業(yè)主群體內(nèi)必須被摒棄。
其次，要大力培育物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新服務(wù)和第三方組織，建立誠(chéng)信體系，健全失信懲罰機(jī)制。在誠(chéng)信方面，有些公司和業(yè)主機(jī)構(gòu)的做法是，對(duì)那些信譽(yù)好，管理完善，有可靠機(jī)制的單位列為誠(chéng)信單位，在投標(biāo)時(shí)給以優(yōu)惠，對(duì)那些不講信譽(yù)，管理差，偷工減料的單位列入黑名單，踢出單位的招投標(biāo)市場(chǎng)。建議政府設(shè)立誠(chéng)信單位、不誠(chéng)信單位排名榜，各個(gè)業(yè)主單位在招投標(biāo)時(shí)予以參考，是列入不講信用單位付出相應(yīng)的代價(jià)，以示懲戒。
第三，物業(yè)行業(yè)自身的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，責(zé)任心是物業(yè)管理之本，標(biāo)準(zhǔn)化是物業(yè)管理之魂，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)人不管如何努力，都是沒(méi)有靈魂的行尸走肉，所謂的誠(chéng)信也是因?yàn)闆](méi)有基礎(chǔ)而不得不陷入“前世作孽，今生作物業(yè)”的自我怨尤，就制度建設(shè)而言，必須參照好的公共管理和社區(qū)治理經(jīng)驗(yàn)，引入多元共治、民主協(xié)商的思維與做法，不斷提升企業(yè)的認(rèn)知水平與管理水平。
物業(yè)管理的定價(jià)形式必須進(jìn)行重估，在市場(chǎng)的需求面前，物業(yè)公司有必要依據(jù)小區(qū)內(nèi)實(shí)際的資源占用及勞動(dòng)占用情況建立一個(gè)模型，占用公共空間的停車(chē)收費(fèi)在小區(qū)內(nèi)是必須解決的事情。免費(fèi)的會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池只會(huì)導(dǎo)致它們極快地被破壞和廢棄，必要的時(shí)候，還應(yīng)對(duì)寵物、衛(wèi)星發(fā)射臺(tái)征收管理費(fèi)。
必須規(guī)范前期介入環(huán)節(jié)、接管驗(yàn)收環(huán)節(jié)、入住、裝修環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，環(huán)環(huán)把關(guān)。這些費(fèi)用成本讓后來(lái)的業(yè)主繳交并不公平，故而物業(yè)管理的《前期服務(wù)協(xié)議》所應(yīng)支付管理費(fèi)或傭金的不應(yīng)只是業(yè)主，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)在物業(yè)主體設(shè)施及配套未完成時(shí)期的管理成本。這符合《合同法》的精神實(shí)質(zhì)，也將有力地促進(jìn)開(kāi)發(fā)商的規(guī)范自律。
最后，勞動(dòng)要體現(xiàn)行業(yè)價(jià)值，也許，公開(kāi)透明的財(cái)務(wù)，嚴(yán)格的監(jiān)察、監(jiān)督與問(wèn)題，以及完整有效的人力資源規(guī)則（其中最重要的一點(diǎn)在于：任何人和機(jī)構(gòu)，包括負(fù)責(zé)人自己都不能安插自己的私人。）不可或缺，同時(shí)對(duì)應(yīng)的就是“高薪養(yǎng)廉”——但是前提是公開(kāi)透明，把社區(qū)物業(yè)從業(yè)者的收入曬在陽(yáng)光下。只有解決了物業(yè)人的后顧之憂，除了基本年薪外，物業(yè)從業(yè)者還應(yīng)享有年度獎(jiǎng)金和福利津貼。員工在社區(qū)工作一定年限后能獲得一筆額外的工資，如表現(xiàn)突出還會(huì)得到額外獎(jiǎng)金和加薪。在社區(qū)干得越久，獲得的待遇就越高，保障也越豐厚，促使他們長(zhǎng)期地為社區(qū)效力。
綜合起來(lái)看，新的物業(yè)管理制度相互關(guān)聯(lián)：高薪激勵(lì)機(jī)制，讓物業(yè)從業(yè)者們“不想貪”。先進(jìn)的會(huì)計(jì)制度和審計(jì)監(jiān)督制度，讓物業(yè)從業(yè)者們“不能貪”。嚴(yán)明懲戒制度，讓物業(yè)從業(yè)者們“不敢貪”。這三者互為補(bǔ)充，不可分離。
部分睿智的政府部門(mén)人士已然注意到這個(gè)問(wèn)題，三年前河北省建設(shè)廳吳書(shū)印處長(zhǎng)即提出，引入物業(yè)費(fèi)的“價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制”，讓物業(yè)費(fèi)與工資水平和通脹掛鉤，相信未來(lái)的政策將更加開(kāi)明和健全，社區(qū)當(dāng)中最重要的，始終是建立秩序和信任，價(jià)格的高低對(duì)影響社會(huì)的需要基本上不產(chǎn)生什么效用。不管是提價(jià)漲價(jià)，降價(jià)降到零，需求也擺在那兒，誰(shuí)也動(dòng)不了誰(shuí)的奶酪。但是真實(shí)服務(wù)的價(jià)值終究會(huì)回歸。
本文不代表平臺(tái)觀點(diǎn)
物業(yè)人學(xué)習(xí)必關(guān)注的公眾號(hào) 侵權(quán)刪
