物業(yè)費(fèi)沒有繳，業(yè)主劉某被物業(yè)公司告上了法庭。
“我是對(duì)物業(yè)費(fèi)有異議才不繳的。”劉某很委屈，但法院仍判決其支付1.2萬元物業(yè)費(fèi)。
案情經(jīng)過
劉某是新疆烏魯木齊市某小區(qū)業(yè)主，其房屋建筑面積194.17平方米，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.8元每月。自2011年入住后，劉某按照上述標(biāo)準(zhǔn)繳納了2011年至2013年12月及2016年1月至2016年12月的物業(yè)費(fèi)，拒絕繳納2014年和2015年的物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司多次索要無果，隨后7月將劉某訴至烏魯木齊市水磨溝區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院判令劉某支付物業(yè)費(fèi)及利息合計(jì)1.3萬余元。
庭審中，劉某認(rèn)為物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，同時(shí)認(rèn)為屋頂漏水，物業(yè)公司未履行維修義務(wù)，服務(wù)不到位。
法院審理認(rèn)為，劉某拖欠物業(yè)費(fèi)的情況確實(shí)存在，物業(yè)公司也確實(shí)提供了物業(yè)服務(wù)，劉某已經(jīng)繳納的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)視為對(duì)物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)可。屋頂漏水不在物業(yè)管理范疇內(nèi)，業(yè)主以此拒交物業(yè)費(fèi)，法院不予支持。故判決劉某支付物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)1.2萬余元。
本案主審法官丁某表示，物業(yè)公司要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，是物業(yè)糾紛中最常見的案件。業(yè)主拒繳理由主要是認(rèn)為物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不對(duì)等，或?qū)ξ飿I(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)有異議等。
丁某認(rèn)為，業(yè)主即使有合理的理由，也不應(yīng)該通過拒繳物業(yè)費(fèi)來表達(dá)不滿。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，可以共同向行政主管部門或物業(yè)協(xié)會(huì)反映，也可以委托專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)進(jìn)行評(píng)估，再以評(píng)估結(jié)果為據(jù)，向物業(yè)公司提出合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果物業(yè)公司拒絕調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可提起訴訟。
值得注意的是，只有在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中產(chǎn)生的問題，業(yè)主才能向物業(yè)公司主張權(quán)利。如果是其他法律關(guān)系產(chǎn)生的爭(zhēng)議，如房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生墻體開裂、其他業(yè)主違章搭建影響通風(fēng)采光等，因?yàn)榕c物業(yè)公司無關(guān)，不能作為拒繳物業(yè)費(fèi)的理由。
衛(wèi)生間滲水、屋頂滲水是小區(qū)多發(fā)問題，維修起來不僅要破壞裝修，還特別麻煩，不僅業(yè)主頭疼，物業(yè)也頭疼。
那么，業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓上衛(wèi)生間滲水、屋頂（或稱屋面）滲水應(yīng)該怎么辦？維修責(zé)任到底應(yīng)該由誰來承擔(dān)呢？
一、先說衛(wèi)生間滲水了怎么辦？
衛(wèi)生間漏水原因有二：
一是防水層破壞，二是管線損壞。
第一種情況比較普遍，一般屋面防水保修期為5年。在實(shí)現(xiàn)中，我們常會(huì)遇到以下幾種情況：
1、保修期內(nèi)，精裝修房衛(wèi)生間因防水層損壞漏水怎么辦？
一般該由開發(fā)商負(fù)責(zé)，因使用不當(dāng)造成損害，則由行為人修復(fù)。
2、保修期內(nèi)，毛坯房衛(wèi)生間因防水層損壞漏水怎么辦？
如果在驗(yàn)收房屋時(shí)業(yè)主曾親自對(duì)24小時(shí)閉水實(shí)驗(yàn)進(jìn)行確認(rèn)，由業(yè)主負(fù)責(zé)。
如果業(yè)主沒有親自確認(rèn)，開發(fā)商只是有竣工驗(yàn)收合格證，但開發(fā)商能證明業(yè)主人為損壞的由業(yè)主負(fù)責(zé)；不能分清責(zé)任的，雙方協(xié)調(diào)解決，協(xié)商不成，申請(qǐng)第三方鑒定，費(fèi)用由鑒定后的責(zé)任方負(fù)責(zé)。
3、開發(fā)商、物業(yè)公司不配合怎么辦？
在漏水問題上，開發(fā)商不配合、物業(yè)公司不配合的情況時(shí)有發(fā)生，當(dāng)業(yè)主的正當(dāng)要求無法得到滿足時(shí)，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T反應(yīng)情況或向人民法院起訴。
4、保修期外衛(wèi)生間防水層自然損壞怎么辦？
房屋是一種特殊的商品，其特殊性之一就在于房產(chǎn)的不同所有人之間存在結(jié)構(gòu)相連部分或共有、共用設(shè)備和附屬建筑�！睹穹ǖ洹返诙侔耸藯l【處理相鄰關(guān)系的原則】不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則；正確處理相鄰關(guān)系。
5、保修期外衛(wèi)生間防水層因人為損壞怎么辦？
按照相關(guān)規(guī)定房屋因使用不當(dāng)造成損壞，由責(zé)任人負(fù)責(zé)。
6、鄰居不配合怎么辦？
對(duì)于鄰居不配合的情況，《民法典》第二百九十六條【使用相鄰不動(dòng)產(chǎn)避免造成損害】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的；應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害。
根據(jù)這個(gè)規(guī)定，如果你的鄰居不配合，你可以向物業(yè)公司“求助”，因?yàn)閰f(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系是物業(yè)公司的義務(wù)；如果不成，可向當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T反映情況尋求調(diào)解，或向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。
7、保修期內(nèi)因管線損壞造成漏水怎么辦？
在保修期內(nèi)，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)。因使用不當(dāng)造成的損壞，則應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)。
8、保修期外因管線損壞造成漏水怎么辦？
管道屬于公用設(shè)施，是整體設(shè)施設(shè)備的一部分，可啟用公共維修基金。
二、再說屋頂漏水，維修責(zé)任到底應(yīng)該誰承擔(dān)？
如果屋頂滲漏為房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商在保修期內(nèi)承擔(dān)維修責(zé)任。
首先應(yīng)當(dāng)確定屋頂滲漏的原因是屬于房屋施工時(shí)存在質(zhì)量問題，還是因?yàn)槲葜髟谘b修或使用不當(dāng)造成的。對(duì)此，建議可以聘請(qǐng)專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。如果經(jīng)鑒定屋頂滲漏屬于居住人的原因造成的，則維修責(zé)任應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。經(jīng)鑒定屋頂滲漏為房屋質(zhì)量問題，則看是否還在開發(fā)商承擔(dān)的保修期限內(nèi)。
開發(fā)商作為房屋的設(shè)計(jì)、建設(shè)者，對(duì)房屋的質(zhì)量問題應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，在房屋交付時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向購房者提供新建住宅質(zhì)量保證書。質(zhì)保書詳細(xì)記載了房屋各個(gè)部位的保修期限。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，屋頂防水的保修期是５年。在保修期限內(nèi)，購房者正常使用情況下出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商需承擔(dān)免費(fèi)維修責(zé)任。
物業(yè)管理公司對(duì)于超過保修期的共用設(shè)施承擔(dān)維修責(zé)任。購房者在辦理產(chǎn)權(quán)證前已經(jīng)交納了購房款一定比例的維修基金，這筆維修基金只能在保修期屆滿后用于對(duì)小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施的維護(hù)和更新，不能用于業(yè)主房屋自用部分的維修。
綜上所述：
1、如果您屋頂滲漏，這屬于商品房質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)免費(fèi)維修；
2、如果您屋頂已經(jīng)過了保修期，但由于頂層屋頂屬于共用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司使用維修基金進(jìn)行維修；
3、如果經(jīng)鑒定屋頂滲漏屬于居住人的原因造成的，則維修責(zé)任應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。
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