《民法典》已于2021年1月1日起施行，這是新中國歷史上第一部法典化的法律。
今天與各位簡單聊一聊《民法典》對業(yè)主共同決定的事項產生哪些影響。
一、《民法典》對業(yè)主共同決定事項是怎么規(guī)定的？
業(yè)主共同決定事項主要在《民法典》第二百七十八條予以規(guī)定，依據《民法典》第二百七十八條：下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2/3x1/2）
（二）制定和修改管理規(guī)約；（2/3x1/2）
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（2/3x1/2）
（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（2/3x1/2）
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（2/3x1/2）
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（2/3x3/4）
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；（2/3x3/4）
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（2/3x3/4）
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（2/3x1/2）
業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。
二、《民法典》對業(yè)主共同決定事項的影響
相較于《物業(yè)管理條例》關于業(yè)主共同決定事項的規(guī)定，《民法典》的變化主要體現在以下三個方面：
其一，《民法典》改變了業(yè)主共同表決的方式，有助于提高表決效率。依據《物業(yè)管理條例》第十二條的規(guī)定，普通事項需經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，重大事項需經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意，實踐中由于部分業(yè)主拒絕參加表決或缺乏有效聯系方式，導致業(yè)主共同決定事項無法快速形成有效決議。
《民法典》降低了需要業(yè)主共同決定事項的表決門檻，即只要“雙過2/3參與表決”即可，一般事項經參與表決的業(yè)主“雙過半同意”，重大事項經參與表決的業(yè)主“雙過3/4同意”，換言之，一般事項最低只需全體業(yè)主1/3同意（即2/3x1/2），重大事項最低只需全體業(yè)主1/2同意（即2/3x3/4）。
其二，《民法典》將維修基金的籌集與使用相分離，大幅度降低了維修基金使用的表決門檻。維修基金的籌集需要經參與表決的業(yè)主“雙2/3同意，但維修基金的使用由原先全體業(yè)主的“雙過2/3同意”降為經參與表決的業(yè)主“雙過半同意”（全體業(yè)主1/3同意）即可。
其三，《民法典》新增“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”須經參與表決的業(yè)主“雙過3/4同意”，有助于維護業(yè)主權益。今后，在小區(qū)公共區(qū)域設置快遞柜、廣告牌、新增停車位等須經業(yè)主表決通過方可執(zhí)行，而此前通常由業(yè)主委員會甚至物業(yè)服務公司自行決定
主編：闞子薇
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