從2007年進(jìn)入物業(yè)行業(yè)，至今已快13年，今天跟大家分享我的一段經(jīng)歷，一段參與“物鬧”的不光彩歷史，出于保護(hù)自己的原因，發(fā)文會(huì)隱藏很多信息，大家知道過程就好。
故事如下：
2017年，因?yàn)榧彝ピ�，我離職從深圳回家。說明下，我家在一個(gè)二線城市，至找到下份工作還有大概一個(gè)月的空檔期。這期間，我陸陸續(xù)續(xù)參加了一些老同事、老朋友的飯局。
某個(gè)飯局我認(rèn)識(shí)了一位姓曾的律師朋友，他聽說我最近休息，問我有沒有興趣參加一個(gè)短期的項(xiàng)目，很賺錢，而且沒啥風(fēng)險(xiǎn)。考慮家里有兩個(gè)孩子，剛換了房子，經(jīng)濟(jì)壓力確實(shí)大，我想進(jìn)一步了解，但是這位曾律師席間啥也不肯說，約我第二天到他事務(wù)所談。
第二天我如約到他辦公室，了解到項(xiàng)目背景：某本地物業(yè)公司（簡稱A公司）想拿下自有項(xiàng)目附近一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，但自己不方便直接出面，需要一個(gè)代理人。
目標(biāo)小區(qū)（簡稱B小區(qū)）基本情況：項(xiàng)目位于近郊地鐵口附近，面積大概20萬平方左右，物業(yè)費(fèi)目前1.6元/平方/月，小區(qū)3年前全部交付完畢，開發(fā)商是外地的，物業(yè)為開發(fā)商自有物業(yè)，現(xiàn)階段沒有成立業(yè)委會(huì)，物業(yè)費(fèi)收繳率80%左右，業(yè)主對(duì)物業(yè)也是基本滿意，但有若干地產(chǎn)遺留問題一直懸而未決。
曾律師組建了一個(gè)小型團(tuán)隊(duì)來處理該業(yè)務(wù)，一個(gè)是寫手C（兼職，據(jù)說在某公司品牌部任職，有媒體工作經(jīng)歷），一個(gè)無業(yè)中年婦女(簡稱D)，現(xiàn)在就差一個(gè)懂物業(yè)管理的內(nèi)行人來組織具體實(shí)施。而我是他眼中最適合的人選——外地回來，沒有本地物業(yè)公司背景；從事物業(yè)管理十年以上，經(jīng)驗(yàn)豐富。曾律師給我開的工資非常可觀，一個(gè)月內(nèi)全職，后期我上班了可以兼職，直至拿下這個(gè)項(xiàng)目。
在初步做好了解后，我們開始如下分工：
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抓好物業(yè)管理痛點(diǎn)，放大不足，輿論造勢
D每天混進(jìn)小區(qū)，與小區(qū)的老人、家庭婦女攀談，了解信息，發(fā)展小區(qū)內(nèi)線。在我簡單指導(dǎo)和培訓(xùn)后，D不到一周時(shí)間，就挖了很多有用的料：開發(fā)商歷史遺留問題，比如外墻滲水、后期改規(guī)劃（把部分靠近紅線的綠化帶改成二十幾個(gè)停車位，把小區(qū)商業(yè)街噴泉改成花壇，沒有業(yè)委會(huì)，但物業(yè)做了預(yù)先公示）、部分公共區(qū)域維修不及時(shí)、規(guī)劃中小區(qū)附近有垃圾站但被開發(fā)商刻意隱瞞，物業(yè)公司把樓頂公共區(qū)域給運(yùn)營商做基站；小區(qū)公共收益不透明等等······加起來近二十條，我不禁對(duì)這個(gè)相貌平平的中年婦女刮目相看。
更厲害的是她還通過發(fā)工資、事成之后每年分紅的形式順利發(fā)展了三個(gè)內(nèi)線，分別是家庭婦女（簡稱E）、無業(yè)單身中年婦女（簡稱F）、退休國企干部男（G）。這三個(gè)人都有自己的特點(diǎn)和能力，后文會(huì)提到。
考慮現(xiàn)有業(yè)主群入群的業(yè)主不多，而且群主不好控制，在我指揮下，E、F通過在小區(qū)各個(gè)樓棟貼公告的形式，成立了新的業(yè)主微信群。
這里有幾個(gè)小技巧：為了吸引業(yè)主加群，我們每天都會(huì)發(fā)一兩個(gè)小紅包，吸引業(yè)主入群；時(shí)不時(shí)還在群里發(fā)起一些業(yè)主關(guān)心的問題討論，提高群的活躍度。很快，業(yè)主群就壯大起來。
寫手C申請(qǐng)了一個(gè)和小區(qū)名稱一樣的微信公眾號(hào)，根據(jù)我們收集的黑料攥寫了若干針對(duì)性推文，闡釋了一下成立業(yè)委會(huì)維權(quán)的必要性和急迫性。當(dāng)然，這些推文也都發(fā)到我們控制的業(yè)主群。
接著，我、C、D、E每天都會(huì)在群里挑起相關(guān)話題，不斷引導(dǎo)業(yè)主輿論。過了半個(gè)月后，我們覺得差不多了，就發(fā)起成立業(yè)委會(huì)的倡議書，果然得到部分業(yè)主的響應(yīng)，雖然這些支持的言論都是口頭上，但我們第一步的目的已經(jīng)達(dá)到了。
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成立業(yè)委會(huì)，取得小區(qū)話事權(quán)
成立業(yè)委會(huì)對(duì)于普通業(yè)主們來說當(dāng)然不是一件簡單的事情，但是對(duì)我們而言，不過是時(shí)間問題。
首先我們對(duì)與物業(yè)有過糾紛的業(yè)主進(jìn)行了詳細(xì)篩選，選出4個(gè)人作為業(yè)委會(huì)候選人，其中1名退休人員、3個(gè)無業(yè)人員，基本都是些沒啥主見、有時(shí)間、方便控制的。隨后我們以E、F、G加這四個(gè)人為班底成立業(yè)委會(huì)籌備組，報(bào)街道備案，并在小區(qū)進(jìn)行了公示，因?yàn)槌闪I(yè)委會(huì)本來就是一個(gè)合法合理的事情，所以街道和業(yè)主都不會(huì)有人反對(duì)。
隨后，發(fā)布業(yè)主公約，走業(yè)委會(huì)成員推薦、自薦流程。我們制作了業(yè)委會(huì)成立倡議書、業(yè)主公約等系列印刷品，在小區(qū)樓棟、公告欄長期張貼，這個(gè)時(shí)候物業(yè)覺得不妙，期間多次撕毀我們的宣傳物，但都在意料之中，我們通過安裝微型攝像頭、錄音等方式收集證據(jù)，反倒做實(shí)了物業(yè)心虛、反對(duì)業(yè)委會(huì)成立的事實(shí)。
尤其E、F，天天在小區(qū)晃悠找茬，一有機(jī)會(huì)就挑釁物業(yè)工作人員，有一個(gè)保安和一個(gè)客服忍不住跟她們起了言語沖突，隨后就被錄音錄像，寫手C把這些剪輯后做成小視頻發(fā)到小區(qū)公眾號(hào)，激起更多小區(qū)業(yè)主的不滿。這里要特別說明的是，我們的這幾個(gè)準(zhǔn)業(yè)委會(huì)成員，除了G，個(gè)個(gè)都拖欠物業(yè)費(fèi)，為了不留下把柄，曾律師墊支幫他們補(bǔ)齊了物業(yè)費(fèi)。
成立業(yè)委會(huì)期間，有7個(gè)不受我們控制的業(yè)主也自薦申請(qǐng)加入業(yè)委會(huì)，我和曾律師商量了下，由E、G出面，通過“勸退”的方式，解決掉了三個(gè)，曾律師通過朋友查背景，又發(fā)現(xiàn)其中一個(gè)有“老賴”背景，一個(gè)有多次信用卡違約記錄，又解決兩個(gè)，最后只剩兩個(gè)“非控制”業(yè)主，已經(jīng)無足輕重。
接下來就是業(yè)委會(huì)候選人信息公示，業(yè)主大會(huì)議程、選票模板、發(fā)給開發(fā)商、街道、物業(yè)公司等的函件曾律師早就準(zhǔn)備好了。
最麻煩的就是發(fā)放、收集選票，我們?nèi)ジ浇拇髮W(xué)雇了7個(gè)大學(xué)生，在簡單培訓(xùn)后，由E、F帶隊(duì)挨家挨戶忙活了一個(gè)多星期才收齊法定要求數(shù)量的選票。
最后就是召開業(yè)主大會(huì)，點(diǎn)票結(jié)果當(dāng)然不會(huì)有什么意外。因?yàn)镚的履歷比較好，業(yè)委會(huì)主任就由他來當(dāng)。因?yàn)槲沂谐闪I(yè)委會(huì)最后還要到街道、房管局等政府部門備案，這個(gè)過程比想象的要漫長，中間補(bǔ)充遞交了好幾次資料，這又花去了三周多時(shí)間。在拿到業(yè)委會(huì)公章后，我們長舒了一口氣。
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公開招投標(biāo)，選聘物業(yè)公司
成立業(yè)委會(huì)期間，物業(yè)公司為了取悅業(yè)主，做了不少服務(wù)提升工作，但是已經(jīng)晚了，在業(yè)委會(huì)成立的那一刻，就注定他們會(huì)出局。
拿到公章后，我們拿出曾律師早就準(zhǔn)備好的《XX小區(qū)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)公告》、《XX小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》（初稿），蓋章，張貼。物業(yè)公司立刻就慌了，不停騷擾幾個(gè)業(yè)委會(huì)成員。當(dāng)然，這是沒有什么用的。
《XX小區(qū)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)公告》、《XX小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》都是根據(jù)A物業(yè)公司量身定做的，外行看起來最多以為是小區(qū)業(yè)委會(huì)要求比較高而已，表面上看不出任何問題。報(bào)名日截止，參加投標(biāo)的公司有5家，除了A物業(yè)公司和現(xiàn)有物業(yè)公司，其他都是A公司找來陪標(biāo)的，其他想?yún)⒓拥拇蠊径急弧皠裢恕绷恕?/span>
招標(biāo)會(huì)當(dāng)天，業(yè)委會(huì)邀請(qǐng)了相關(guān)部門代表、每棟樓業(yè)主代表參加�，F(xiàn)場A公司拋出了一系列具有針對(duì)性優(yōu)惠條件，比如物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格不變、對(duì)小區(qū)免費(fèi)進(jìn)行智能化改造提高安全度、公共收益交給業(yè)委會(huì)監(jiān)管等，順利中標(biāo)。
那么如今的小區(qū)是什么樣子呢？
這個(gè)項(xiàng)目結(jié)束后，我輕松獲得了相當(dāng)于目前兩個(gè)月薪酬的收入，而曾律師，我通過A物業(yè)公司的朋友打聽，收益絕對(duì)不會(huì)少于50萬，而他付出的成本我最清楚，不會(huì)超過十萬。至于那幾個(gè)業(yè)委會(huì)“骨干”，則每年會(huì)從A公司分得不菲“關(guān)系維護(hù)費(fèi)”，皆大歡喜。
今年9月，我偶爾去了一次B小區(qū)，說實(shí)話，真不如以前：
門口就一個(gè)穿保安制服的老頭在閉目養(yǎng)神，沒有任何阻礙，我輕松就進(jìn)了小區(qū)大門；
所謂的智能化設(shè)備，無非就是加了幾個(gè)攝像頭，添置了幾個(gè)雜牌車牌識(shí)別收費(fèi)道閘，車輛收費(fèi)還是靠人工；
小區(qū)綠化裸露嚴(yán)重，一些陽光少的地方泥土都露出來了；
保潔清掃的頻率明顯偏低，地面的煙頭都被踩爛了，至少2天以上沒有清理；
商業(yè)街地面滿是黑色油漬，顯然沒有做過深度清潔；
最夸張是的，小區(qū)的垃圾桶都溢出來了，旁邊都是業(yè)主丟的垃圾，正值夏天，一股子難聞的餿味；
樓棟的電表房、水表房就更夸張了，都沒有上鎖，里面被業(yè)主堆滿了雜物，根本無法正常檢修；
樓道都是業(yè)主放置的電動(dòng)車、鞋柜及各種雜物，下腳都困難；
消火栓箱門大多破損，里面的水帶、滅火器要么不翼而飛、要么集滿灰塵······
情況比意想中更糟糕，這個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)本來就偏低，A物業(yè)公司又讓出了大部分公共收益，每年還要支付一筆“關(guān)系維護(hù)費(fèi)”，而A物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目的利潤考核非常嚴(yán)格，按原先的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是肯定沒利潤。想著進(jìn)來后漲物業(yè)費(fèi)，結(jié)果鬧得雞飛狗跳，業(yè)主罵業(yè)委會(huì)不作為，跟物業(yè)公司蛇鼠一窩，現(xiàn)在據(jù)說又鬧著成立新的業(yè)委會(huì)，一地雞毛。
而我，現(xiàn)在在一家全國性物業(yè)公司任職，今年下屬有三個(gè)管理狀況良好的項(xiàng)目陸續(xù)鬧著成立業(yè)委會(huì)、換物業(yè)公司，手法與我當(dāng)初如出一轍。
也許，出來混，遲早是要還的吧！
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