業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的常見(jiàn)誤區(qū)
1、誤把物業(yè)公司當(dāng)成產(chǎn)權(quán)單位
2、誤把物業(yè)公司當(dāng)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商
3、誤把物業(yè)公司當(dāng)成政府相關(guān)職能部門(mén)
4、誤把物業(yè)公司當(dāng)成相關(guān)的運(yùn)營(yíng)商
這些錯(cuò)誤的觀念，讓許多業(yè)主在遇到任何住房相關(guān)問(wèn)題時(shí)，都把責(zé)任都推到物業(yè)公司身上，認(rèn)為物業(yè)是唯一責(zé)任方，更有甚者以此為由，拒交物業(yè)費(fèi)。這讓物業(yè)公司啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出。
在此將大家日常遇到的一些事情進(jìn)行了責(zé)任歸類，方便大家有效去反饋解決。
這些與物業(yè)無(wú)關(guān)
1、業(yè)主以房屋漏雨，窗戶透氣、透風(fēng)等質(zhì)量問(wèn)題為由，拒交物業(yè)費(fèi)。此理由，在廣大物業(yè)小區(qū)中是普遍存在的，也成為了不交物業(yè)費(fèi)業(yè)主的最大理由。其實(shí)，房屋質(zhì)量問(wèn)題是房屋建設(shè)單位的責(zé)任，與物業(yè)公司是無(wú)任何關(guān)系的。
有一種情況，業(yè)主認(rèn)為房屋建設(shè)單位與物業(yè)公司是一家，在出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，拒交物業(yè)費(fèi)。雖然“同是一家”，但也是獨(dú)立核算的母子公司，誰(shuí)的責(zé)任還要誰(shuí)承擔(dān)，不能因?yàn)?母親"犯了法，而讓“兒子”坐牢，這與理與法都不通。
2、未享受服務(wù)，如空房未住，電梯不坐。空房的產(chǎn)權(quán)也是業(yè)主的，你不到小區(qū)住、不乘坐電梯，不能以沒(méi)有享受這些權(quán)利為由而不履行作為業(yè)主應(yīng)盡的繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。
3、鄰居出租房屋，感覺(jué)不安全。出租房屋是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)無(wú)權(quán)干涉，但業(yè)主以這個(gè)理由拒交物業(yè)費(fèi)，實(shí)在有些牽強(qiáng)。
4、小區(qū)里有人養(yǎng)大型犬，還有養(yǎng)家禽的。有小區(qū)個(gè)別業(yè)主養(yǎng)大型犬和家禽，影響到其他業(yè)主。此情況，物業(yè)公司只能制止，同時(shí)上報(bào)有關(guān)部門(mén)，但無(wú)執(zhí)法權(quán)。
5、暖氣不熱。此事真的與物業(yè)無(wú)關(guān)。供暖是供暖企業(yè)與業(yè)主之間因購(gòu)買(mǎi)熱商品而形成的買(mǎi)賣關(guān)系。如果暖氣不熱，按照供熱條例，業(yè)主應(yīng)找供暖企業(yè)解決，也許會(huì)有房屋建設(shè)單位的責(zé)任，但與物業(yè)一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有。
6、鄰居私改煙道返味。屬于鄰居關(guān)系問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)通過(guò)社區(qū)調(diào)解或法律維權(quán)。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要制止，但無(wú)執(zhí)法權(quán)。
7、前樓樓層擋光。業(yè)主可通過(guò)《物權(quán)法》維權(quán)，找規(guī)劃部門(mén)和行政執(zhí)法部門(mén)解決。
8、商鋪燈光或噪音、排氣污染。業(yè)主可通過(guò)《物權(quán)法》維權(quán)，并找政府相關(guān)部門(mén)解決。
9、私自拆改房屋結(jié)構(gòu)，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)房屋建設(shè)單位不予維修。這與物業(yè)也無(wú)關(guān)。
10、有業(yè)主因?yàn)楹⒆颖秽従拥男」穱樀�，要求物業(yè)公司減免物業(yè)費(fèi)。業(yè)主應(yīng)通過(guò)公安部門(mén)解決此事。
11、無(wú)理拒交。有業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題連電梯費(fèi)也拒交;有的因家中失火，物業(yè)未及時(shí)發(fā)現(xiàn)而拒交……但更多的時(shí)候，一些五花八門(mén)的理由與物業(yè)無(wú)關(guān)。
業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問(wèn)題，這些其實(shí)是由社會(huì)公共事業(yè)企業(yè)或運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)解決，并不是物業(yè)公司的事。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用”。
由于目前城市供水、供電等企業(yè)在收費(fèi)時(shí)，仍看總表計(jì)費(fèi)，并由物業(yè)公司按分戶表代收代交，一些業(yè)主就認(rèn)為是物業(yè)公司收水電費(fèi)，實(shí)際上是物業(yè)公司替業(yè)主交費(fèi)，替供水、供電、供暖等企業(yè)收費(fèi)。
目前，供水、供電企業(yè)除無(wú)償占用物業(yè)企業(yè)的人力資源外，還由物業(yè)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)總表與分戶表之間的巨額差價(jià)，加重了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
現(xiàn)在房屋的所有權(quán)是業(yè)主，所有權(quán)內(nèi)的事（不包括共有部位和共用設(shè)施）都該業(yè)主自己管。當(dāng)然這些事也可以委托物業(yè)公司，但要清楚這些不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。并不包括業(yè)主家中部分。
希望大家能夠明白其中緣由，避免后續(xù)再有相關(guān)誤會(huì)產(chǎn)生。
下列問(wèn)題找物業(yè)
1、園區(qū)、樓道衛(wèi)生打掃不徹底。園區(qū)、樓道衛(wèi)生是物業(yè)的服務(wù)范圍，物業(yè)應(yīng)加強(qiáng)管理。
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2、小區(qū)綠化不及時(shí)，綠地內(nèi)雜草清理不及時(shí)。物業(yè)應(yīng)根據(jù)季節(jié)及時(shí)綠化，并對(duì)園區(qū)公共綠地的花草樹(shù)木進(jìn)行精心維護(hù)。
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3、小區(qū)雨天路面積水清掃不及時(shí)，雪天積雪未及時(shí)清掃。小區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生，物業(yè)應(yīng)及時(shí)清理。
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4、小區(qū)路燈、樓道燈損壞未及時(shí)維修，屬于物業(yè)公司責(zé)任。
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說(shuō)了這么多，到底是物業(yè)公司要做的事情呢？《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
也就是說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
此外，大家也應(yīng)該清楚。要求物業(yè)公司承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同外的工作，都屬于變相侵占物業(yè)企業(yè)和廣大業(yè)主的權(quán)益。
一方面，物業(yè)費(fèi)不能全部用于物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)支出，對(duì)業(yè)主合法權(quán)益也是一種侵害；另一方面，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本，也影響物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)。
因此也希望大家在遇到個(gè)別業(yè)主要求物業(yè)承擔(dān)服務(wù)合同之外的事情時(shí)，一定要制止他們，因?yàn)樗麄冊(cè)谧兿嗲终即蠹业臋?quán)利。
根據(jù)實(shí)際情況定責(zé)任
1、家中被盜。首先應(yīng)該明確業(yè)主所交物業(yè)費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù)，而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù)。如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多，安防員不履行職責(zé)，而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系，物業(yè)公司要承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒(méi)有治安隱患，安防員盡職盡責(zé)，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處，則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
2、車輛被劃傷。這得看物業(yè)服務(wù)合同中如何約定。如果停在車位內(nèi)，合同約定物業(yè)只提供衛(wèi)生打掃、用電照明等服務(wù)，車輛劃傷物業(yè)不負(fù)責(zé)任;如果合同中約定物業(yè)有保管義務(wù)，物業(yè)公司要按比率賠償。
3、各種公用設(shè)施設(shè)備的維修（如屋面漏雨、二次供水設(shè)施、電梯設(shè)施、供電設(shè)備等）。正常情況下，小型維修應(yīng)由物業(yè)直接進(jìn)行;如果設(shè)施設(shè)備老化后，要進(jìn)行更新改造或更換，屬中、大型維修，就要?jiǎng)佑梅课輰ｍ?xiàng)維修資金（業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)繳納的，由住建部門(mén)統(tǒng)一設(shè)置賬戶保管）進(jìn)行維修。在此情況下，物業(yè)公司無(wú)須承擔(dān)維修責(zé)任。
1、查處業(yè)主家里被盜、處理違章搭建、違規(guī)改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門(mén)、街道社區(qū)、轄區(qū)公安部門(mén)的事，并不是物業(yè)公司的事。
根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
其實(shí)簡(jiǎn)單理解就是：社區(qū)監(jiān)控，保安巡邏，訪客登記等等屬于物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，只要這些物業(yè)都正常執(zhí)行，并配合相關(guān)部門(mén)，物業(yè)是沒(méi)有責(zé)任的。
因此大家在遇到上述事情時(shí)，可以及時(shí)將問(wèn)題反饋給物業(yè)服務(wù)中心，尋求幫助，而不是一味去責(zé)怪物業(yè)、為難物業(yè)。
2、保修期內(nèi)以及保修期內(nèi)沒(méi)修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等房屋質(zhì)量問(wèn)題，這些是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，與物業(yè)公司沒(méi)有關(guān)系。
目前新建小區(qū)的物業(yè)公司大部分隸屬開(kāi)發(fā)商，不少業(yè)主把應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的問(wèn)題都記到物業(yè)公司的賬上，認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)不到位。換句話說(shuō)，不管是開(kāi)發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司，都不承擔(dān)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十一條，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。
住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
因此希望業(yè)主在遇到相關(guān)問(wèn)題時(shí)，可以尋求物業(yè)幫忙協(xié)調(diào)解決，但心中一定要清楚，這些并不是物業(yè)權(quán)責(zé)之內(nèi)的事情。
物業(yè)管理是無(wú)數(shù)瑣碎工作的系統(tǒng)組合，它沒(méi)有驚天動(dòng)地的豐功偉業(yè)，但就是這樣一個(gè)平凡的工作在創(chuàng)造著不平凡的業(yè)績(jī)，創(chuàng)建和諧社會(huì)離不開(kāi)它、生產(chǎn)生活離不開(kāi)它、安居樂(lè)業(yè)離不開(kāi)它、文明衛(wèi)生城離不開(kāi)它……
而當(dāng)前現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理遭受了太多的不該有的誤解和非議。
因此，希望業(yè)主能夠正確認(rèn)知物業(yè)，
在物業(yè)管理活動(dòng)中積極履行業(yè)主義務(wù)，
模范遵守業(yè)主公約，
客觀公正地對(duì)待物業(yè)管理，
讓我們多以理解和包容的心態(tài)，
通過(guò)我們的共同努力
一起把我們的小區(qū)建成一個(gè)和諧美好的家園！
